Délai d'action en paiement de l'indemnité d'occupation due à une indivision successorale ou divorce

Article juridique publié le 18/08/2014 à 10:14, vu 13956 fois, 24 commentaire(s), Auteur : MAITRE ANTHONY BEM
L'indemnité d'occupation due dans le cadre d'une indivision ou après un divorce est limitée à une durée de 5 ans dont le point de départ varie selon les situations.

À défaut de conclusion d'un contrat de bail, l'occupant sans droit, ni titre d'un bien immobilier, doit à son propriétaire une indemnité d'occupation. 

Ainsi, le paiement d'une indemnité d'occupation pèse sur toute personne qui jouit privativement d'un bien possédé en communauté ou en indivision (époux, héritiers, concubins, etc ...). 

Concrètement, l'indemnité d'occupation vise à réparer le préjudice subi par le propriétaire ou l'indivision du fait de la perte des fruits et revenus suite à cette jouissance exclusive du bien. 

À cet égard, l'article 815-9 alinéa 2 du Code civil dispose que :

« L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité ». 

Or, se pose souvent la question de savoir quel est le délai durant lequel le propriétaire ou l'indivision est en droit de réclamer à l'occupant le paiement d'une indemnité d'occupation. 

À cet égard, l'article 815-10 alinéa 3 du code civil dispose que :  

« Aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être.»

Le 10 juin 2005, l'assemblée plénière de la Cour de cassation a jugé que 

« si le créancier peut poursuivre pendant trente ans l'exécution d'un jugement condamnant au paiement d'une somme payable à termes périodiques, il ne peut, en vertu de l'article 2277 du Code civil, applicable en raison de la nature de la créance, obtenir le recouvrement des arriérés échus plus de cinq ans avant la date de sa demande » (Ass. Plén., 10 juin 2005, N°03-18922)

Ainsi, compte tenu de « la nature de la créance », la prescription de cinq ans est applicable à :

  • tout créancier qui réclame le paiement d'une indemnité d'occupation à un occupant sans droit ni titre ;
  • indépendamment du fait que cette indemnité d'occupation soit exigible en application d'une clause du bail ou suite à une décision de justice ;
  • peu importe que l'indemnité d'occupation sollicitée soit à échéance mensuelle, périodique ou que le montant demandé soit global. 

En matière de divorce, la demande de paiement de l'indemnité d'occupation par l'un des époux comporte une particularité eu égard à son point de départ. 

En effet, au cas par cas, le délai de cinq ans commence à courrir à compter de la date de l'ordonnance de non conciliation ou du jugement de divorce passé en force de chose jugée. 

En matière de succession, lorsqu’une décision de justice irrévocable fixe le principe et le montant d'une indemnité d'occupation pour toute la période comprise entre la naissance de l'indivision et la date du partage effectif, la prescription de cinq ans n’a pas vocation à s’appliquer pour les sommes déjà échues à la date de ladite décision.  

En revanche, pour les échéances postérieures au prononcé de la décision de justice, c’est-à-dire les termes à venir, la prescription quinquennale pourra s’appliquer.

De manière obscure, la Cour de cassation a jugé, le 10 juillet 2013, que :

« seuls les arriérés échus postérieurement à une décision judiciaire, ayant force exécutoire, qui a reconnu une créance d'indemnité d'occupation, échappent, en raison de la nature de la créance, à l'interversion de prescription résultant de cette décision ; qu'après avoir relevé que l'arrêt du 26 février 1997 était passé en force de chose jugée sur le principe et le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme X..., la cour d'appel a retenu à bon droit que ce n'était que pour la période postérieure à cet arrêt que s'appliquait la prescription quinquennale, de sorte que l'indivision ne pouvait prétendre au paiement de l'arriéré de l'indemnité d'occupation pour la période qui avait couru du 27 février 1997 au 17 décembre 2003 ; que le moyen n'est donc pas fondé » (Cass. Civ., I, 10 juillet 2013, N°12-13850). 

Ainsi, concrètement, en cas d’indivision successorale, lorsqu’une décision judiciaire a fixée le principe d’une indemnité d’occupation pour l’avenir, il est nécessaire, avec l’assistance d’un avocat spécialisé, d’assigner en justice le co-indivisaire occupant l’immeuble, dans le délai de cinq ans, afin d'interrompre la prescription et ne pas perdre les échéances à venir.

Pour conclure, il convient de souligner que, quelque soit la situation (indivision successorale ou divorce), le délai de prescription de 5 ans applicable à l'action en paiement d'une indemnité d'occupation constitue une exception au délai de 10 ans durant lequel peut être exécuté une décision de justice. 

Même si une décision de Justice définitive fixe le principe d’une indemnité d’occupation pour le passé et pose le principe d’une indemnité d’occupation pour l’avenir jusqu’au partage effectif, les mois d'occupation non encore échus car postérieurs au prononcé de la décision sont frappés d'une prescription de 5 ans ; obligeant le bénéficiaire de cette indemnité d'assigner l'occupant du bien dans ce délai pour ne pas perdre ses droits sur les échéances mensuelles à venir.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
Avocat à la Cour
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Commentaire(s) de l'article

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Montechrista [Visiteur], le 08/12/2014 à 20:04
Cher Maître,
Et qu'en est-il du procès verbal de difficultés, acte interruptif de la prescription quinquennale ? Est-il applicable en l'espèce ?
Bien à vous.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 08/12/2014 à 22:15
Bonjour Montechrista, d'une part le pv de difficulté n'est pas interruptif de prescription et d'autre part ne s'applique pas dans ce type de décompte du temps. Cordialement.
chico35 [Visiteur], le 02/05/2015 à 20:40
Cher Maître,
Nous sommes dans le moment de la liquidation de nos biens. Notre séparation est très longue. Ceci pour différentes raisons : ambigüité des sentiments, graves maladies, incompréhension...
Le calendrier :
- avril 2009 : ONC et demande de médiation familiale. Le JAF m'attribue le domicile conjugal titre onéreux.
- Mai 2013 : prononcé du divorce
- mai 2015 : liquidation des biens.
Ma première question est de savoir si le versement de l'indemnité loyer doit débuter en avril 2009 ?
La deuxième est de savoir si cette indemnité doit être versée dans l'hypothèse où mon ex épouse est logée à titre gracieux par son nouveau compagnon ?
Avec mes remerciements.
Profonden considération.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 02/05/2015 à 21:44
Bonjour chico35,

L'indemnité d'occupation est due par celui qui a la possibilité de l'occuper même s'il ne l'occupe pas réellement.

Pour le point de départ de la durée de l'indemnisation due au titre de l'occupation, je vous prie de me contacter en privé pour analyser votre situation.

Cordialement.
Jakin [Visiteur], le 11/06/2015 à 17:47
Bonjour maître,
Ma mère occupante sans titre a été expulsé de son appartement suite à la vente judiciaire de l'appartement qu'elle occupée. Par jugement de la cour d'appel ma mère a été condamnée à différentes sommes. Le trésor public a payé ces sommes au nouveau propriétaire. Quel est le délai de prescription de l'état pour recouvrer les sommes qu'il a versées.
Merci
Samuel [Visiteur], le 18/06/2015 à 20:14
Bonjour maître,

J'aimerais savoir si l’indemnité d'occupation peut aussi être demandé dans le cadre d'un "depacsage".

Je suis dépacsé depuis juillet 2012 et mon ex-compagne occupe seule le bien depuis mars 2013 et tente de racheter ma part depuis 2 ans sans succès. Nous allons (enfin) mettre le bien en vente.

Puis-je donc réclamer cette indemnité jusqu'à la vente effective du bien et si oui comment procéder.

En vous remerciant.
Bien cordialement,
Samuel
Maitre Anthony Bem [Membre], le 18/06/2015 à 22:01
Bonjour Samuel,

Vous pouvez en effet demander une indemnité d'occupation à votre ex Pacs.

L'indemnité s'obtient soit de manière amiable soit, à défaut d'accord, de manière judiciaire.

Cordialement.
Samuel [Visiteur], le 19/06/2015 à 15:13
Merci maître pour la réponse.

J'aimerais une précision de plus, le texte de loi dit : "C’est à celui qui revendique le paiement d’une indemnité d’occupation de prouver la jouissance exclusive du bien par l’autre indivisaire."

Je ne suis pas retourné dans le logement depuis novembre 2013.
Je dispose d'un jeu de clés de la porte d'entrée principale et rien d'autre. Et je vis dans une autre région.

Pourra t-elle tenter de se défaire de la jouissance exclusive en établissant que je n’étais nullement empêché de jouir tout autant qu'elle du bien.


En vous remerciant.
Bien cordialement,
Samuel
Laurine [Visiteur], le 24/08/2015 à 12:53
Bonjour Maître,

Depuis 1996, j'occupe la maison familiale, à la demande de ma maman. Le bien est en indivision depuis le décès de notre père. Maman y habite occasionnellement car elle vit aussi chez son ami.
Dois je obligatoirement payer l'indemnité d'occupation à mon frère qui en fera la demande, c'est sûr, et à ma sœur qui ne réclame rien. Nous savons qu'ils peuvent recevoir 1/8ème du loyer estimé par le notaire.
Merci pour votre retour.

Cordialement,
Laurine
istra [Visiteur], le 09/01/2016 à 10:55
Bonjour Maître,
Depuis 2007 le bâtiment d'un tiers occupe ma parcelle,mais en 2010 le tribunal à ordonné l'expulsion démolition contre le tiers que j'ai fait expulse la démolition étant trop trop chers financièrement pour moi. maître puis demande une réparation de préjudice et comment évaluer le préjudice.
En vous remerciant.
Bien cordialement,
ISSA
Maitre Anthony Bem [Membre], le 09/01/2016 à 14:01
Bonjour Issa,

En effet, je vous confirme qu'une action en indemnisation des préjudices subis me semble encore possible.

Cordialement.
Rahal [Visiteur], le 25/02/2016 à 07:47
Bonjour Maitre
je voudrais occuper un appartement dont je suis propriétaire (étant moi même en location), loué à un Tiers dont le bail arrive Bonjour Maitre
je voudrais occuper un appartement dont je suis propriétaire (étant moi même en location), loué a un Tiers dont le bail arrive a expiration le 29/02/2016. Je lui ait envoyé par voie d'huissier le congé il y a 6 mois. Or le cabinet qui s'occupe des recouvrement des loyers m'a informé que le locataire ne veut pas sortir prétextant qu'il ne veut pas déscolariser ses enfants en cours d’année. Par le passé, ce monsieur ne payait pas ces loyers d’où j'ai intenté une action en justice contre lui pour l'expulser, pour sa défense, il a contesté le bail que je lui ai fait et j’ai été condamné à lui refaire un nouveau bail de trois ans qui expire en fin février. Je pense que ce monsieur ne veut pas sortir de mon appart car il n'a fait aucune demande à la mairie pour avoir un logement pour sa famille, vos conseils ?? Cordialement
audrey [Visiteur], le 02/04/2016 à 12:44
Bonjour Maître, mon propriétaire ma donner congé pour vendre. Il me demande 2 fois mon loyer soit 1280e. Si je continue de ne verser que la somme de mon loyer soit 640e. Qu'es ce que je risque sachant que je serai occupant sans droit ni titre que pour 4 mois? Merci par avance.
michel [Visiteur], le 17/12/2016 à 20:52
bonjour Maitre,
Suite à une ordonnance de référé en ma faveur visant la clause résolutoire,le locataire a fait appel et ne paie pas son occupation sans titre ni droit décidé par le juge, que puis espérer de cette situation ?
Merci pour votre appréciation
Michel
Maitre Anthony Bem [Membre], le 18/12/2016 à 01:49
Bonjour Michel,

Tout dépend de la suestion de savoir si la décision rendue en votre faveur dispose de l'exécution provisoire ou non.

En effet, ce n'est qu'en cas d'exécution provisoire que la décision est susceptible d'exécution malgré l'appel interjeté contre celle-ci.

À défaut, l'appel est suspensif.

Cordialement.
Michel [Visiteur], le 19/12/2016 à 16:43
Bonjour Maitre
Oui effectivement puisqu'il s'agit d'une ordonnance de référé constatant l'acquisition de la clause resolutoire, l'appel peut il etre validé par la cour d'appel si le succombant ne paye pas le jugement de 1ere instance.
Michel
Halia [Visiteur], le 16/01/2017 à 22:21
Bonjour maître
J ai vecu pendant 28 mois dans la maison que nous avions achetée en indivision avec le pere de ma fille. Ce dernier est parti en 2014. Il m a assignée en justice en 2015 quand j y vivais encore et s est désisté pour m assignée sans m en avertir en amont en decembre 2016. Nous avons fink par vendre ce bien commun en nov 2016. Puis je echapper à l indemnité d occupation qu il me réclame pour ces 28 mois maintenant que nois avons déménagé ma fille et moi? Comment m en sortir? Je précise nous etions pacsés mais nius avons rompu le pacs dans l année qui a suivi son depart.
Merci beaucoup
Maitre Anthony Bem [Membre], le 16/01/2017 à 22:50
Bonjour Halia,

Je crains en effet que le délai de prescription de 5 ans ne soit pas encore depassé dans votre cas, de sorte qu'une action en paiement de l'indemnité d'occupation serait encore possible.

Le moyen d'échapper à une condamnation serait de prouver que l'occupation du bien n'était pas exclusive de votre part mais je doute aussi que vous le puissiez dans votre cas selon les informations communiquées.

Cordialement.
Dav972 [Visiteur], le 12/03/2017 à 21:56
Bonjour,

Nous avons payé l'intégralité de notre arriéré de loyer le 4 juillet 2015. Mais nous payons toujours à ce jour des indemnités d'occupation. Notre bailleur ne ayant pas fait signé de nouveau bail malgré notre demande.
Cela est il légal? D'avance merci pour retour.
Respectueuses salutations.
Jissen [Visiteur], le 20/03/2017 à 23:38
Bonjour maître
Je suis iberges chez mon grand père depuis septembre 2014 mes ils décès en janvier 2016 et j'ai demandé le transfert de bail à France habitation et j'ai reçue un qites les lieux et j'ai qites et cette semaine je me trouve copndaner à peyer 7000€ et je sais pas si si normal
Thierry [Visiteur], le 22/03/2017 à 19:09
Bonjour maître,
Je suis en indivision depuis un an, sur une maison en vente dû au décès de mon papa, mais la maison est occupé par un des héritiers jusqu'à la vente de celle ci, peut-on demander une indemnité d'occupation depuis le début de la mise en vente de la maison ou de la signature de l'indivision cela fait un an et demi. Et comment faire cette démarche !
Merci pour votre réponse
Cordialement Thierry !
Amerhiste [Visiteur], le 12/05/2017 à 09:14
Bjr maître un arrêt de la cour e appel en dernier ressort et revêtant la formule exécutoire fixe l indemnite d occupation due par mon ex mari au titre de sa jouissance exclusive de notre bien indivis entre 1992 et 2015 a la somme de 130.600 EUR. Cet arrêt précise en dernière page Dit que l indemnite d occupation due à l indivision au 31 juillet 2015 s élevé a la somme de 130.600 EUR. L arrêt renvoie également les parties chez le notaire liquidateur pour procéder aux opérations de partage. Mon ex mari a obtenu l attribution préférentielle de notre villa commune et doit me verser une soulte de 170.000 EUR.Lors du RV de signature ce dernier ne s est pas présenté et le notaire a dressé un procès verbal de carence m obligeant à assigner en demande d homologation. s agissant de l indemnite d occupation sur la mention portée sur l arrêt J en réclame le paiement par voie d huissier. Suis je dans mon droit er sur quel art. Dois je m appuyer. Merci de votre réponse.aa
Véro [Visiteur], le 27/06/2017 à 12:15
Bonjour Maître, il y a 6 ans j'ai acheté un appartement pour y loger ma fille à titre gratuit. Son compagnon est venu habité chez elle il y a plus de 5 ans sans mon accord officiellement. Est-ce qu'aujourd'hui j'ai le droit de lui demandé le paiement d'une indemnité d'occupation ??
Merci d'avance pour votre réponse
Maitre Anthony Bem [Membre], le 27/06/2017 à 12:42
Bonjour Véro,

La prescription étant de 5 ans, vous pourriez lui demander le paiement d'une indemnité d'occupation que pour les 5 dernières années.

Cordialement.
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