Renouvellement des baux commerciaux et déplafonnement du montant des loyers

Article juridique publié le 04/01/2015 à 16:08, vu 50777 fois, 70 commentaire(s), Auteur : MAITRE ANTHONY BEM
Dans quels cas le bailleur commercial peut-il bénéficier du déplafonnement du montant du loyer ?

Le délai de neuf ans du bail commercial est extrêmement important pour le bailleur comme pour le preneur.

En effet, passé ce délai plus trois ans, le déplafonnement du montant du loyer est automatiquement acquis au profit du bailleur.

La question du déplafonnement du loyer est cruciale en matière de baux commerciaux.

Depuis le décret no 72-561 du 3 juillet 1972, le législateur a créé le principe du plafonnement qui limite la variation à la hausse ou à la baisse du loyer renouvelé depuis la loi no 88-18 du 5 janvier 1988 en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE.

Or, en matière de déplafonnement du montant du loyer commercial, l'article L. 145-34 du code de commerce dispose que :

« A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. 

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

Ainsi, le loyer ne peut pas être réévalué en cours de bail ou lors du renouvellement s'il n'existe notamment pas de modification des facteurs locaux de commercialité.

Cependant, les principes du plafonnement ne s'appliquent que lorsque la durée du bail initial est inférieure à neuf ans et qu'il s'est poursuivi tacitement jusqu'à sa douzième année, sans dépasser les douze ans.

En revanche, dès lors que le bail a été tacitement prorogé au-delà de douze années, le déplafonnement du loyer joue de plein droit (Cass. 3e civ., 13 nov. 1997).

Ceci permet notamment au bailleur de faire réévaluer le loyer du bail en renouvellement à sa valeur locative réelle au moment du renouvellement.

Or la pratique démontre que les locataires laissent souvent le bail tacitement se reconduire sans manifester expressément leur volonté de le renouveler.

Une telle défaillance du preneur est lourde de conséquence sur le plan financier puisque le montant du loyer qu'il aura alors à payer sera celui de la valeur réelle des locaux pris à bail au jour du renouvellement.

La différence peut donc être douloureuse financièrement ...

Concrètement, les propriétaires des locaux commerciaux devront adresser une offre de renouvellement par voie d'huissier avec un montant déterminé par voie d'expert et le cas échéant obtenir la condamnation du preneur récalcitrant en justice.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
Avocat à la Cour
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Commentaire(s) de l'article

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LHD [Membre], le 20/08/2015 à 10:04
bonjour,

la loi pinel est elle applicable alors que le bail est en tacite prolongation depuis 2013, sachant que le renouvellement interviendra ce mois.

Merci
Maitre Anthony Bem [Membre], le 20/08/2015 à 10:22
Bonjour LHD,

La loi pinel s'applique aux contrats de bail de commercial conclus après son introduction.

Cordialement.
janejanie [Visiteur], le 04/09/2015 à 20:15
bonjour, lorsqu'un loyer commercial est "manifestement " sous-évalué peut-il être augmenté au bout de 9 ans, ou faut-il attendre encore 3 ans (soit 12 ans au total) pour que ce loyer soit déplafonné ? (en tenant compte que le preneur oublie de demander le renouvellement). Merci
Maitre Anthony Bem [Membre], le 04/09/2015 à 21:02
Bonjour janejanie,

Le bail peut être revu à la hausse après analyse de la valeur locative dans le secteur par référence aux baux récents.

Si le preneur ne signifie pas de demande de renouvellement par voie d'huissier, il risque le déplafonnement du loyer au bout de 12 ans de bail à sa valeur actuelle.

Cordialement.
GMA [Visiteur], le 26/09/2015 à 16:20
Bonjour,

Lorsqu'un bail a été renouvelé tacitement pendant plus de 12 ans, le loyer est déplafonné.

Passé ces 12 ans, congé est donné, un renouvellement de bail est signé avec un nouveau loyer.

Est-ce que ce nouveau loyer est plafonné ou est-ce que dans 9 ans il pourra être fixé à la valeur locative ?
Patrick [Visiteur], le 04/11/2015 à 08:24
Bonjour Maître
Je j'ai acquis un immeuble commercial au mois de mai 2015. Celui ci est exploité dans son entière surface par une enseigne nationale qui paie un très faible loyer (15 fois moins important que sa valeur réelle à dire d'expert)
Le bail n'a jamais été renouvelé ni par le bailleur ni par le locataire depuis sa signature il y a 17ans.
Le principe des 10% du déplafonnement (loi Pinel) s'applique t il ?
Cordialement
Patrick
Maitre Anthony Bem [Membre], le 04/11/2015 à 09:20
Bonjour Patrick,

Non il n'y a pas de limite légal au déplafonnement des loyers commerciaux au delà des 12 ans de bail.

Cordialement.
visiteur [Visiteur], le 09/11/2015 à 21:32
maitre bonsoir j'ai depuis 2003 le meme locataire qui regle un loyer très bas. 858 mois comprenant commerce bar tabac presse sur une surface de 60 m2 avec au rdc une cuisine 20m2 et salon séjour 35 m2 et à l'étage 5 chambres de 15 à 17 m2 wc et sd sur 710 m2 de terrain. pour info loyer commerce 572 euros habitation 286 euros. et le notaire me dit que je ne peux déplafonner pour avoir un loyer à valeur locative merci cordialement (bord de mer...)
kael [Visiteur], le 22/12/2015 à 19:04
Bonsoir Maître,

J'ai un bail commercial 3/6/9 qui se termine au mois de janvier 2016, le propriétaire m'a appelé en me disant qu'il ne souhaitait plus renouveler le bail et nous allons donc nous diriger vers une tacite reconduite, ne voulant pas voir mon loyer déplafonner car j'ai en partie acheté il y a 3 ans le fond de commerce pour le loyer raisonnable , pensez vous maitre que je dois tout de même lui envoyer une demande de renouvellement par huissier??
Merci d'avance pour votre réponse.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 22/12/2015 à 22:28
Bonjour kael,

Oui il vous faut absolument faire signifier une demande de renouvellement au bailleur avant la date anniversaire des 12 ans du bail pour ne pas entraîner le droit au déplafonnement du loyer le cas échéant.

Cordialement.
ciol [Visiteur], le 22/12/2015 à 23:46
Bonsoir; Un bail commercial prends fin le 31/12/2015(9 ans).ni locataire ;ni propriétaire ne ce sont manifestés. Le loyer est indexé sur le cout construction; le bail se prolonge donc de manière tacite; question ;le loyer est -il gelé ou est il toujours soumis a l'index C.C et donc variable durant cette prolongation.Le bail conserve t-il en tout points ses clauses.merci de votre reponse.
cordialement.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 23/12/2015 à 01:50
Bonjour ciol,

Le bail commercial se renouvelle tacitement aux mêmes conditions, le loyer n'est pas "gelé" et l'indice contractuel s'applique toujours.

Cordialement.
Bertdup [Visiteur], le 30/12/2015 à 12:36
Bonjour Maitre,

Je suis sur le point de faire une proposition d'achat d'un bail commercial. Cependant, je remarque en lisant le bail transmis par le locataire actuel que celui ci était de 12 ans (2000/2012) mais a priori aucune démarche n'a été faite depuis pour le renouvellement ! Je crains qu'un déplafonnement de loyer puisse être demandé par le propriétaire. Qu'en pensez vous ?

Je vous remercie
Maitre Anthony Bem [Membre], le 30/12/2015 à 14:26
Bonjour Bertdup,

Je vous confirme en effet qu'un déplafonnement du montant du loyer du bail peut être obtenu de la part du bailleur, sous réserve de vérification plus approfondie de la situation.

Cordialement.
jam [Visiteur], le 11/01/2016 à 16:56
Bonjour maitre
Mon bail commercial des 9ans c est terminé au mois de novembre 2015.le propriétaire ne se manifeste pas, que dois je faire? et quelle sera l augmentation de mon loyer.

Cordialement
carine06 [Visiteur], le 15/01/2016 à 12:04
Bonjour Maitre,
j'ai un bail de plus de 12 ans, j'ai envie de prendre ma retraite et de vendre mon commerce.
J'ai envoyé une lettre recommandée pour demander un renouvellement du bail a l'agence qui gère mon local, j'ai pas de réponse depuis deux mois, ils ont un délai de combien de mois pour répondre?
Cordialement
Jezabel [Visiteur], le 31/03/2016 à 22:20
Peut on le faire directement avec son notaire ou doit on passer par un avocat merci
Lionel [Visiteur], le 26/04/2016 à 10:42
Bonjour Maître,
J'ai signé une promesse d'achat pour un fond de commerce en décembre 2015,or le bail de ce dernier arrive à sa douzième année le 05/05/2016..l'avocat des bailleurs a mentionné par écrit(en octobre 2015) au locataire en place qu'un bail neuf serait mis en route à partir du 01/01/2016 dans les mêmes conditions que le bail précédent et même loyer,et de par ce fait que s'il l'accepte,ce courrier serait officiel..A ce jour le nouveau bail n'est toujours pas arrivé..Puis je racheter les parts de la société plutôt que le fond de commerce et ainsi récupérer les droits du locataire sortant..? Ou attendre que le nouveau bail arrive pour finaliser la vente..? Cordialement.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 26/04/2016 à 16:19
Bonjour jam,

Le propriétaire n'a pas à se manifester afin que votre bail commercial se renouvelle au delà des 9 ans, en novembre 2015.

Au contraire, le propriétaire ne doit pas se manifester pour faire déplafonner le montant du loyer, au bout de 12 ans, à date anniversaire du bail.

Le preneur doit donc toujours signifier une demande de renouvellement au bailleur, afin d'éviter que son loyer soit déplafonné à la hausse par le bailleur au delà des 12 ans.

Cordialement.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 26/04/2016 à 16:25
Bonjour carine06 ,

L'agence qui gère votre local n'a pas de délai pour vous répondre s'agissant de la question du départ à la retraite.

Elle peut rester silencieuse sur le renouvellement car le bail est renouvelé par votre demande seulement.

De plus, son silence peut s'analyser en une réticence qui vous est préjudiciable s'agissant de la cession.

Je vous recommande donc de faire intervenir un huissier afin de demander un renouvellement du bail commercial si votre bail impose de faire signifier la demande de renouvellement par acte extra-judiciaire.

Cordialement.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 26/04/2016 à 16:28
Bonjour Lionel,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous suggère de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation proposées dans la rubrique "services" en haut de page.

Cordialement.
Carole [Visiteur], le 12/05/2016 à 20:09
Bonsoir Maître,
Nous venons d'acheter les murs d'un local commercial que nous louons via notre SARL depuis trois ans. Afin de couvrir les mensualités d'emprunt de la SCI (créée pour l'occasion), nous avons dû rehausser le loyer de manière significative, sachant qu'il était complètement sous-évalué. Il est passé de 480 euros à 720 euros. Le notaire nous avait dit que cela ne posait pas de problème. Mais notre nouveau comptable est très réticent à cette hausse et semble dire que nous nous exposons à une sanction si nous sommes contrôlés. Que devons nous faire? Merci d'avance pour votre retour. Cordialement,
Maitre Anthony Bem [Membre], le 13/05/2016 à 17:06
Bonjour Carole,

Je ne vois pas en quoi vous risqueriez quelque sanction que ce soit sur la base de ces seuls éléments d'information.

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous suggère de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation proposées dans la rubrique "services" en haut de page.

Cordialement.
Sandrine [Visiteur], le 25/05/2016 à 21:24
Bonjour maître je suis locataire d'une surface commerciale dont le loyer est inférieur au prix du marché . J'ai expressément demandé le renouvellement de mon bail par voie d'huissier le 14 décembre 2014 pour un bail qui devait être renouvelé le 1 mai 2015 . Je n ai à ce jour reçu aucun avenant de renouvellement du bail de la part de mon propriétaire et aujourd'hui il demande un déplafonnement du loyer avec une hausse de 50 pour cent . Sachant qu il n y a pas eu de modification de la commercialité de mon local ,peut il déplafonner mon loyer au seul titre que les autres locaux qui sont situés dans le même centre commercial que moi sont loués plus chers au mètre carré ? Merci de votre réponse
Maitre Anthony Bem [Membre], le 25/05/2016 à 22:40
Bonjour Sandrine,

Je vous confirme qu'aucun déplafonnement de votre loyer ne peut valablement être sollicité et obtenu par votre bailleur au seul motif que les autres locaux qui sont situés dans le même centre commercial que vous sont loués plus chers au mètre carré.

Cordialement.
lalyun [Visiteur], le 28/05/2016 à 11:59
Bonjour Maitre
Je suis preneur d un local commercial depuis le 30 avril 2004 , j'ai fais ma demande de renouvellement de bail par mail le 1/10/2013 à mon bailleur,qui m 'avait répondu de sans occuper. A ce jour aucun renouvellement fourni par celui-ci.La date des 12ans vient d etre passer ce mois -ci , comment puisse je faire ?. Afin de ne pas avoir le déplafonnement du loyer ? merci par avance , cordialement
Maitre Anthony Bem [Membre], le 28/05/2016 à 18:38
Bonjour lalyun,

La demande de renouvellement d'un bail commercial ne se fait pas par email à moins que le contrat prévoit cette modalité.

Même si le bailleur vous a répondu qu'il s'en occupait, le renouvellement au delà des 12 ans fait que votre bailleur peut revendiquer le déplafonnement du prix du loyer.

Je vous recommande donc d'être vigilant sur ce point car vous n'êtes pas dans votre bon droit.

Cordialement.
fbw [Visiteur], le 10/07/2016 à 23:29
Bonjour Maître,

Je suis locataire d'un bail commercial 3/6/9 qui se termine fin juin 2017 avec un loyer "correct", plus faible que certains loyers alentours, qui sont parfois extravagants (un expert demandé par mon bailleur m'en a donné la liste), mais équivalent ou plus élevé à beaucoup d'autres loyers du quartier.

Nous vendons notre droit au bail (compromis en cours) à un repreneur ayant la même activité que la nôtre (pas de déspécialisation).

Les changements de conditions de commercialité sont très discutables. Rien de flagrant: demi piétonnisation du quartier mais en parallèle beaucoup de boutiques ont fermé et/ou liquidations.

Mon bailleur souhaite profiter de ma vente pour, soit partir sur un nouveau bail, soit anticiper le renouvèlement en demandant une hausse substantielle (30% ou autre).

Qu'est-il en droit d'obtenir ?

Merci par avance.
Morad [Visiteur], le 26/07/2016 à 14:22
Bonjour Maître,

Nous sommes une association loi 1901, nous sommes locataires d'un bail commercial d'un local de 305 m² depuis le 1 mai 1998 pour une durée de 9 ans avec une révision du loyer triennale, un local qui était en état de ruine, nous avons dépensé prés de 100 000 € pour le remettre en état. Notre bail s'est renouvelé tacitement sans aucune demande, sachant qu'en 2001, Par annexion d'un autre bureau de 25 m², nous avons signé un avenant qui précise la nouvelle surface et le nouveau loyer avec mention "le reste du bail reste inchangé". En novembre 2012, toujours, par annexion d'un autre local de 70 m², nous avons signé un autre avenant qui précise également la nouvelle superficie ainsi que le nouveau loyer portant la mention " les reste du bail reste inchangé". En début du mois de juillet, notre bailleur nous appelle par téléphone pour passer à son bureau récupérer le nouveau bail avec une augmentation de plus 41%. a t-il le droit de modifier notre loyer avec une augmentation aussi importante? vous informant qu'aucune modification et amélioration n'ont été faites sur notre secteur géographique.
leloupieu [Visiteur], le 19/09/2016 à 22:25
Bonjour Maître,
Je suis bailleur d'un local commerçial avec bail d'une durée de 12 ans six mois avant l'expiration du bail congé avec offre de renouvellemnt moyennant un nouveau loyer a été signifié par huissier, le commerçant n'a pas réagi, ainsi un an aprés la fin du bail le locataire acquitte toujours l'ancien loyer. Je lui ai envoyé par rar un décompte des sommes dues, toujours sans réponse j'ai remis le dossier à l'huissier qui va adresser un commandement de payer.A défaut de paiement que va t il se passer, peut il encore contester le nouveau loyer.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 19/09/2016 à 22:44
Bonjour leloupieu,

Le bailleur d'un local commerçial doit en effet attendre le dépassement d'une durée de 12 ans du bail pour signifier par voie en huissier de justice un congé au preneur à bail avec offre de renouvellemnt moyennant le versement d'un nouveau loyer déplafonné.

La partie qui y a le plus intérêt doit assigner l'autre devant le juge des loyers commerciaux, par voie d'avocat, afin de faire fixer le montant du nouveau loyer déplafonné, dans un délai de deux ans maximum.

Cordialement.
Sourinou [Visiteur], le 06/10/2016 à 15:20
Mon bail c'est terminé le 20 avril 2016, je ne m'étais pas rendu compte de l'échéance, j'ai envoyé par voie d'huissier une demande de renouvellement le 30 juin, mon bailleur a t il le d'épouse déplafonner, en sachant que c un bail de 12 ans, merci pour.votre réponse,
Meilleurs salutations.
A.G
Tal Angelique [Visiteur], le 07/10/2016 à 14:11
Bonjour Maître,
Propriétaire des murs d'un local commercial, le bail courait de 2005 à 2014. Dois je faire un avenant au locataire ?.
En cas de non paiement de sa part, est ce je pourrais l'expulser ?
Le locataire fait de la location gérance, est ce considérer comme de la sous-location ?Sur son bail il est préciser que c'est interdit.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 07/10/2016 à 14:43
Bonjour Sourinou,

Quand le bail commercial est d'une durée initiale supérieure à 9 ans ou bail d'une durée supérieure à 12 ans suite à une tacite reconduction le déplafonnement est de droit.

Cordialement.
Sib [Visiteur], le 09/10/2016 à 17:39
Bonjour Maître,

J'ai demandé un renouvellement de bail par huissier et n'ai toujours pas de réponse de mon bailleur depuis plus de 3 mois.
je dois actuellement payer mon loyer pour le dernier trimestre 2016 et souhaite savoir si le plafonnement de mon loyer signifie que je dois payer exactement le même loyer que celui auquel j'étais soumis auparavant (loyer initial augmenté en fonction de l'indice de la construction)à défaut comment calculer le prix que je dois payer?
Maitre Anthony Bem [Membre], le 09/10/2016 à 18:25
Bonjour Sib,

Même après une demande de renouvellement du bail commercial, le loyer reste du même montant en l'absence de procédure en fixation du loyer renouvelé initié par le bailleur.

Cordialement.
marie [Visiteur], le 12/10/2016 à 10:51
bonjour Maître
je loue depuis 10 ans un local commercial avec un bail 3-6-9 les 9 ans se sont terminés en août 2015. n'ayant pas de nouvelles de mon locataire je n'ai rien fait. ces jours ci il me demande oralement de refaire un nouveau bail est selon lui le nouveau loyer serait revu à la baisse d’après le nouvel indice des loyers commerciaux. est-ce exact je suis un particulier et un peu perdu dans ces obligations. merci pour votre réponse
marie [Visiteur], le 12/10/2016 à 10:55
re boujour je viens de vous envoyer un conseil je viens de me rendre compte que ce service est payant donc j'annule ma demande de renseignements
Maitre Anthony Bem [Membre], le 12/10/2016 à 22:42
Bonjour Marie,

Le renouvellement d'un bail 3-6-9 au bout de 9 ans est automatique.

Le loyer ne peut être déplafonné qu'au delà de 12 ans et de demande de renouvellement formalisée par l'une des parties avant la date anniversaire des 12 ans.

Je ne pense pas que le nouveau loyer puisse être revu à la baisse malgré le nouvel indice des loyers commerciaux.

Il faudrait faire le calcul selon l'indice du trimestre de référence dans votre bail pour vérifier ce dernier point.

Cordialement.
Manon [Visiteur], le 17/03/2017 à 08:53
Bonjour Maître,
En 2015, j'ai repris un commerce et de ce fait repris le bail commercial,au même loyer que la personne précédente. A ce jour la propriétaire fait intervenir son notaire car mon loyer leurs parait trop bas pour une rue principale (village). Il est stipulé dans mon bail que la révision de celui-ci est triennale selon l'indice de référence.Ils veulent saisir la commission des baux commerciaux si je ne me plie pas à leurs exigences avec une hausse de loyer d'environ 200€.
Cordialement.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 17/03/2017 à 10:09
Bonjour Manon,

Le montant du loyer d'un bail commercial est en principe plafonné pendant toute la durée du bail et de ses éventuels renouvellements successifs.

Le bailleur n'a donc pas le droit de l'augmenter.

Seul l'indice conventionnel peut être appliqué conformément aux clauses du contrat le cas échéant.

Cordialement.
Hervé [Visiteur], le 07/05/2017 à 10:10
Bonjour maître,
Je suis propriétaire depuis 1999 d'un local loué par une agence immobilière pour un montant de l'ordre du quart du prix du marché. Par méconnaissance de la réglementation et négligence, j'ai renouvelé le bail en 2011 dans les mêmes conditions. Le fond de commerce a été repris par une autre agence voici un an environ, sans même que j'en sois informé. Je souhaite obtenir un déplafonnement du loyer, à défaut de trouver un accord amiable acceptable avec le nouveau preneur.
Je comprends de votre présentation du sujet que le déplafonnement n'est possible qu'au bout de 12 ans (soit 2023), et sous condition que le preneur n'ait pas demandé le renouvellement du bail par huissier (ce qui est peu probable). J'en déduis que si le preneur demande le renouvellement tous les 9 ans par voie d'huissier, la situation est définitivement gelée. Est ce correct? Y a t'il d'autres voies pour parvenir à un déplafonnement? Comment me conseillez vous de procéder?
Très cordialement,
Hervé
CHAB [Visiteur], le 09/07/2017 à 14:39
Bonjour Maître,
Je suis propriétaire d'un local commercial, qui viens de dépassé ses 12 ans en sachant que c'est un bail 3/6/9 le locataire n'a pas donner suite au renouvellement de bail suite à ma proposition de renouvellement de bail Notarié que je lui ai faite par téléphone et par mail, car il ne souhaité pas payé la copie du bail, il voulait sous sein privé gratuit, quel est ma position à suivre aujourd'hui merci.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 09/07/2017 à 16:27
Bonjour CHAB,

Vous pourriez obtenir le déplafonnement du montant du loyer du fait du dépassement de la date anniversaire des douze ans de bail à défaut de demande de renouvellement conforme aux termes du contrat de bail.

Cordialement.
Chab [Visiteur], le 24/07/2017 à 19:54
Bonjour Maître,
Merci pour votre réponse, je souhaiterais savoir si je peut l'obliger à lui imposer le bail notarié qu'il refuse de payer la copie.
Willo [Visiteur], le 03/08/2017 à 17:43
Bonjour Maître,

Merci pour vos réponses.

Je suis propriétaire d'un local que j'ai donné à bail au cours de l'année 2000. Le bail s'est terminé en 2009 et s'est poursuivi par tacite prolongation depuis.

Je sais que je suis en mesure de demander le renouvellement du bail avec un loyer déplafonné puisque le bail a 17 ans.

Pour fixer le montant du nouveau loyer, est ce que je dois joindre un avis d'expert immobilier avec le congé délivré par huissier ? Et est ce que je peux demander que le nouveau loyer s'applique de façon rétroactive?

Cordialement
Maitre Anthony Bem [Membre], le 04/08/2017 à 11:01
Bonjour Willo,

Je vous confirme que le bailleur n'a pas l'obligation de joindre un avis d'expert immobilier avec le congé à faire délivrer au locataire par l'huissier de justice pour augmenter le montant du nouveau loyer en cas de déplafonnement.

Vous pouvez aussi demander que le nouveau montant du loyer s'applique de façon rétroactive à compter de la date du douzième anniversaire du bail commercial.

Cependant, compte tenu de la prescription triennale applicable en matière de recouvrement des loyers impayés, vous ne pourrez malheureusement pas valablement remonter antérieurement à cette période de trois ans à compter de la date de renouvellement avec le nouveau montant déplafonné.

Cordialement.
Karine [Visiteur], le 07/11/2017 à 14:00
Bonjour Maitre
Je louais un local commercial pour une duree 3/6/9 qui s'est prolongee au dela de 12 ans sans intervention d'aucune des parties . Il s'agissait d'une sous location car mon bailleur louait lui meme au proprietaire. Recemment mon bailleur direct est parti et a ete remplacé sans qu'aucun nouveau bail n'ait ete conclu entre nous . Je ne sais meme pas si je suis mentionne dans le bail principal entre le proprietaire et mon bailleur.
Du coup, quels sont mes droits depuis ce changement , le nouveau bailleur me dit quil n'y a rien a faire qu'il a repris le bail de l'ancien . Qu'en est il du deplafonnement des loyers , peut il sen prevaloir ?
Merci
Maitre Anthony Bem [Membre], le 07/11/2017 à 23:07
Bonjour Karine,

Je vous confirme que le nouveau bailleur peut en effet se prévaloir du déplafonnement du montant du loyer, si le délai de douze ans du bail commercial est dépassé, sans demande de renouvellement ni offre de renouvellement signifiée avant ce délai par l’une des parties.

Cordialement.
Annabelle [Visiteur], le 28/11/2017 à 21:14
Bonjour Maître, nous avons fait l'acquisition en novembre 2016 d'un local commercial dont le bail avait débuté en mai 2016 signé avec les anciens propriétaires. L'actuel propriétaire du fond a négocié le loyer à la baisse (70€) sachant que notre compromis de vente avait déjà été signé. Il a fait des travaux d'aménagement intérieur et de notre côté nous avons réduit sa remise afin de dégager une façade pour en faire un logement.
Nous avons fait évaluer le loyer selon la valeur locative alentour et le propriétaire du fond paie 300€ de moins (540 au lieu de 850).
Comment pouvons-nous procéder pour rétablir le loyer à sa juste valeur en dehors de la révision triennale?
Bien Cordialement
Merci
jean [Visiteur], le 15/12/2017 à 16:19
Bonjour Maître
Le juge des loyers commerciaux a-t-il compétence pour fixer le nouveau loyer lors du renouvellement d'un bail commercial tacitement renouvelé, de + de 12 ans en cas de désaccord entre les parties?
Maitre Anthony Bem [Membre], le 15/12/2017 à 23:45
Bonjour jean,

Le juge des loyers commerciaux a en effet toute compétence pour fixer le montant du nouveau loyer lors du renouvellement d'un bail commercial tacitement renouvelé, au-delà de la durée de 12 ans, en cas de désaccord entre les parties.

En pratique, le juge désigne un expert judiciaire chargé de déterminer le montant du loyer en renouvellement.

Cordialement.
Adel 92 [Visiteur], le 23/12/2017 à 21:39
Bonjour maître , j'ai acquis un commerce en 2016 dont le bail de 9 ans a été renouvelé en 2013. Ma question: est ce que je risque un déplafonnement à la fin du bail?sachant que le propriétaire veut augmenter le loyer qu'il juge très faible. Si je vends le fond avant le renouvellement du bail est ce que le propriétaire des murs peut faire opposition ?
Maitre Anthony Bem [Membre], le 23/12/2017 à 23:28
Bonjour Adel 92 ,

Le bailleur d’un local commercial ne peut pas en principe déplafonner le prix du loyer car il est un principe plafonné, sauf dans quelques rares exceptions.

Lors du renouvellement du bail, le propriétaire des murs ne peut donc pas augmenter le prix du loyer.

Cordialement.
Sandrine [Visiteur], le 26/12/2017 à 06:07
Bonjour Maitre,

Mes parents sont artisan, il ont signé un

_ bail ecrit de 9 années de 1988 a 1997,

_ nouveau bail ecrit en 1997 pour une durée de 10 ans ( 1997 a 2007)

_ congé avec offre de renouvvelement en 2007 a 2016 pour 9 ans expressément.

_ en 2016 je fais une demande de renouvellement,le bailleur accepte le principe mais revise le montant de loyer en évoquant le deplafonnement de motif, motif évoqué bail supérieur à 9 ans.

_ j'ai contesté la révision et le motif de deplafonnement, car le congé de 2007 stipule expressement la durée de bail consenti pour 9 années, des lors quel est l'acte qui fais foi, s' agit t il du bail écrit de( 1997 a 2007 pour 10 ans) ou le congé avec offre de renouvellement de 2007 qui stipule 9 années .

Je vous remercie, cordialement
Valerie [Visiteur], le 10/02/2018 à 17:33
Bonjour Maître
Le renouvellement de mon bail était en 2012 je ne l ai pas renouveler pensant que c c était au bailleur de le faire
Aujourd'hui je souhaite prendre ma retraite le bailleur peut il de plafonner le loyer auquel cas de combien
Je vous remercie de m'éclairer à cette question
Maitre Anthony Bem [Membre], le 10/02/2018 à 18:55
Bonjour Valerie,

L'article L. 145-33 du Code de commerce dispose que :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ».

L'article L. 145-34 du Code de commerce dispose que :

« A moins d'une modification notable des éléments déterminant la valeur locative, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans ».

Depuis le décret no 72-561 du 3 juillet 1972 (JO 4 juill.), le législateur a créé le principe du plafonnement qui limite la variation à la hausse ou à la baisse du loyer renouvelé depuis la loi no 88-18 du 5 janvier 1988 (JO 6 janv.) en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE.

Les principes du plafonnement ne s'appliquent donc que lorsque la durée du bail initial n'est pas supérieure à neuf ans et qu'il s'est poursuivi tacitement jusqu'à sa douzième année, sans dépasser les douze ans.

En revanche, dès lors que le bail a été tacitement prorogé au-delà de douze années, le déplafonnement du loyer joue de plein droit (Cass. 3e civ., 13 nov. 1997, no 95-18.017).

Ceci permet notamment au bailleur de faire réévaluer le loyer du bail en renouvellement à sa valeur locative réelle au moment du renouvellement.

Lorsqu'il y a eu tacite reconduction du bail, le point de départ du nouveau bail sera la date pour laquelle congé a été donné.

Dans ce contexte, il convient de :

- Soit de désigner un expert figurant sur la liste tenue par la cour d'appel de PARIS afin de rendre une « expertise privée ».

- Soit d’adresser un courrier au preneur pour l’inviter à se soumettre à une « expertise contradictoire et amiable » de la valeur locative et donc de désigner d’un commun accord un expert figurant sur la liste tenue par la cour d'appel de PARIS ;

- Soit à défaut d’accord du locataire :

o lui donner congés avec offre de renouvellement ;

o faire nommer judiciairement un expert afin de voir déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail ;

o assigner le locataire devant le juge des loyers pour voir fixer judiciairement le montant du loyer qu’il devra acquitter pour chacun des locaux pris à bail.

Dans cette dernière hypothèse, je vous indique que pendant le cours de l'instance en renouvellement, l'article L. 145-57 du Code de commerce dispose que :

« Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Il résulte de ce texte qu'en principe, le locataire doit continuer de payer les loyers échus au prix ancien, sauf compte à faire après fixation définitive du nouveau loyer.

Lorsque le juge de la propriété commerciale, saisi de l'instance en renouvellement du bail, n'est pas à même de fixer immédiatement le nouveau prix, c'est-à-dire lorsqu'il ordonne une mesure d'instruction, ce magistrat peut fixer un loyer provisionnel.

L’avantage de l'expertise amiable par rapport à l'expertise judiciaire est d’éviter de lancer une procédure longue et coûteuse mais suppose la volonté du locataire de déterminer la valeur locative des locaux.

L’inconvénient majeur de l'expertise privé est qu’elle n'a pas la valeur d'une expertise judiciaire ou amiable, dès lors que la procédure expertale n'a pas été contradictoire. Par conséquent, je ne peux vous la recommander.

Cordialement.
David [Visiteur], le 19/02/2018 à 23:50
Bonjour Maître,
Je suis locataire avec un bail 3.6.9 et j’ai malencontreusement dépassé la durée des 12 ans. J’ai pris l’initIative de signifier à mon bailleur la demande de renouvellement en limitant l’augmentation aux seuls indices. La durée de trois mois est passée sans réponse. Ce délai vaut il accord de ma demande
Maitre Anthony Bem [Membre], le 20/02/2018 à 00:39
Bonjour David,

Une fois que le locataire a dépassé la durée des 12 ans anniversaire du bail commercial, le bailleur est libre de déplafonner le montant du loyer, et ce malgré la demande de renouvellement du bail formulée postérieurement.

Cordialement.
David [Visiteur], le 20/02/2018 à 20:16
Bonjour Maitre,
Merci de votre réponse,
Dans ce cas, l’acte d’huissier envoyé tardivement de demande de renouvellement avait il une utilité ? Ou au contraire l’augmentation éventuelle partira à la date de cet acte?
Cordialement. David.
David [Visiteur], le 22/02/2018 à 15:42
Qu’elle la bonne attitude d’un preneur lorsqu’il a dépassé les 12 ans?
Une demande de renouvellement est elle judicieuse?
gérard [Visiteur], le 07/06/2018 à 19:09
Bonjour Maître,
Je suis locataire d'une surface commerciale louée à une enseigne nationale de supermarchés.Le bail est échu et en cours de renouvellement, le bailleur demande maintenant à l'ensemble des titulaires d'un bail commercial une contribution aux frais dépensés sur le déneigement, 90% pour le bailleur et les 10% restants à la charges preneurs, cette somme sera répartie entre les preneurs à part égale et non à la surface louée. Est ce légal de demander une contribution pour le déneigement en plus à part égale.le commerce est un salon de coiffure les clients, clientes annulent leur RDV en cas de neige, pour info le salon 65 m² et l'opticien à coté 200 m².
Cordialement.
Gérard
Maitre Anthony Bem [Membre], le 07/06/2018 à 20:57
Bonjour Gerard,

Tout dépend ce que prévoit le contrat de bail et quelle partie est à déneiger.

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre en toute connaissance de cause, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l’une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur « consultations » en haut de cette page.

Cordialement.
BRUNO09 [Visiteur], le 20/06/2018 à 17:08
Bonjour Maître,

un bail commercial de 9 ans (3/6/9) peut-il être déplafonné en cours de bail à la valeur locative réelle ou est-ce impossible? Le loyer est-il uniquement réévalué à l'indice ILC ou ILAT pour ce type de durée (9 ans donc)?
Vous en remerciant par avance.
Cordialement,
Maitre Anthony Bem [Membre], le 20/06/2018 à 18:13
Bonjour RUNO09,

Un bail commercial de 9 ans (3/6/9) peut être déplafonné en cours de bail à la valeur locative réelle que dans certains cas tels que la modification notable des facteurs locaux de commercialité, de despécialisation de l'activité commerciale ou de travaux importants modifiant substantiellement la valeur du local.

Cordialement.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 11/10/2018 à 14:16
Bonjour alice R,

Passé le délai des 12 ans, le bailleur peut en effet déplafonner le montant du loyer.

La fixation du montant du loyer est faite par le juge des loyers commerciaux, à défaut d’accord entre les parties et après expertise judiciaire.

Cordialement.
Alice R [Visiteur], le 11/10/2018 à 14:48
Bonjour Maître,

Je dois comprendre que passé la 12 ème année, la demande de renouvellement adressée au bailleur est sans effet sur le possible déplafonnement ?
Si déplafonnement il y a sera t il lissé sur X années ? ( tacite reconduction après 12 ans )
Cordialement
Maitre Anthony Bem [Membre], le 11/10/2018 à 18:43
Bonjour Alice R,

S’il y a eu une demande de renouvellement adressée au bailleur le délai des douze ans est suspendu et le déplafonnement du montant du loyer commercial est impossible.

En cas déplafonnement, le paiement n’est pas « « lissé sur X années ».

Le nouveau montant du loyer est dû à compter de la date anniversaire des douze ans du bail commercial, de manière rétroactive éventuellement le cas échéant.

Cordialement.
Jeapy [Visiteur], le 20/10/2018 à 14:50
Cher Maître,
Je vous serais extrêmement reconnaissant de m'apporter votre éclairage sur un point de détail afférent au refus de renouvellement de mon bail commercial, savoir :
Bail éteint le 31/08/2018 sur refus du bailleur notifié ce jour le 20/10/2018.
il est stipulé dans la notification un congé des lieux différé au 30 juin 2019, soit 10 mois après l'extinction dudit bail. Il précise qu'à compter du 01 juillet 2019, il sera dû une indemnité d'occupation égale au loyer actuel.
D'où ma question :
A l'échéance du bail non renouvelé soit le 31/08/2018 << donc bail légal éteint >> il ne devrait plus exister de loyers par définition (au demeurant payés en TTC) mais une indemnité d'occupation se substituant au loyer et non soumise à TVA (arrêt du CE du 30/05/2018) jusqu'à accord amiable ou judiciaire sur un montant d'indemnité d'éviction.
Le bailleur (sans titre) peut-il toujours prétendre, sur ses factures mensuelles éditées TTC, à ses loyers >> TTC pendant ces 10 mois de délai-congé ? Ou bien prétendre à une indemnité d'occupation substituée et correspondant au loyer précédent, mais non soumise à TVA et ce, dès le 01 septembre 2018 ?
Vous remerciant bien vivement de votre éclairage sur ce point,
Je vous prie de croire, Cher Maître, à l'assurance de ma parfaite considération.
Maitre Anthony Bem [Membre], le 20/10/2018 à 18:59
Bonjour Jeapy,

En effet selon la Haute juridiction administrative, la TVA n’est pas due lorsque l’occupant a été condamné par décision juridictionnelle au versement d'une indemnité d’occupation, « qui a pour seul objet de réparer le préjudice subi par le créancier du fait du débiteur ».

Il me semble donc, selon cet arrêt, qu’il faille qu’une décision de justice soit intervenue, s’agissant de l’indemnité d’occupation, pour que son montant ne soit pas assujetti à la TVA.

Cordialement.
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