En l'espèce, des couples ont acquis des appartements vendus en l'état futur d'achèvement et présentés comme pouvant bénéficier des avantages de la loi de défiscalisation dite "loi Besson".
Mais l'administration fiscale a estimé que les travaux réalisés ne pouvaient être assimilés à une opération de construction car les logements concernés par ce programme immobilier n'avaient pas la nature de logements neufs.
La vente ne constituait donc pas une vente en état futur d'achèvement et que l'opération n'était pas éligible aux avantages de la loi Besson.
Les acquéreurs, ayant dû payer le montant du redressement fiscal, ont assigné en justice le notaire et sollicité sa condamnation à les indemniser de leur préjudice.
La cour d'appel d'Amiens a débouté les acquéreurs de leurs demandes compte tenu qu' « il ne saurait être utilement reproché à M. C. [Notaire] d'avoir légitimement retenu, au moment de dresser les actes de vente pour cette opération, le régime fiscal le mieux adapté à la spécificité de la promotion immobilière d'un immeuble à usage de logements en cours de construction et le plus favorable aux futurs acquéreurs ».
Mais, le 26 janvier 2012, la cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt d'appel en jugeant que :
« En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. C. [Notaire] n'avait pas manqué à son devoir de conseil envers les acquéreurs en ne les avertissant pas de l'incertitude affectant le régime fiscal applicable à cette opération et du risque de perte des avantages fiscaux recherchés par ces derniers, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».
Au travers de cette décision, les juges imposent aux notaires de vérifier que le régime fiscal dans le cadre duquel se fait l'acquisition soit le mieux adapté à la spécificité de la promotion immobilière d'un immeuble et le plus favorable aux futurs acquéreurs.
Concrètement, les notaires sont tenus, avant de dresser un acte, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de cet acte.
Ainsi, les notaires devront obligatoirement vérifier le régime fiscal applicable aux ventes immobilières qu'ils rédigent, au besoin en interrogeant l'administration fiscale afin que celle-ci ne puisse ensuite remettre en question l'opération, comme de véritables conseils en gestion de patrimoine ou fiscalistes.
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Anthony Bem
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