En premier lieu, il convient d’aborder le sort des lots privatifs nouvellement construits.
Si la surélévation a été réalisée par le syndic en qualité de maître d’ouvrage, la question de la propriété des nouveaux lots se pose.
Techniquement, ces lots sont la propriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, qui pourra les proposer à la vente s’il s’agit de locaux à usage privatif, ou en conserver la propriété s’il s’agit de locaux à usage commun. Le produit de la vente sera donc inscrit à l’actif du syndicat de copropriété.
Si la surélévation a été réalisée par les copropriétaires du dernier étage ou par un tiers, par exemple un promoteur, ces derniers auront agi en qualité de maître d’ouvrage.
Par conséquent, ils deviennent propriétaires des lots de surélévation.
Le transfert de la propriété des nouveaux appartements s’effectuera lors de leur vente et le transfert de la propriété des parties communes au syndicat de copropriété interviendra à la livraison des travaux.
Entre temps, le promoteur ou le propriétaire des lots disposera donc des quotes-parts afférentes aux lots nouvellement créés.
En second lieu, il convient d’envisager la répartition des quotes-parts de propriété et des charges suite aux opérations de surélévation.
Les nouvelles répartitions de quote-part seront décidées par l’assemblée générale qui décide de ces travaux, soit à l’unanimité si le syndicat a conduit les opérations de surélévation, soit à la majorité si les droit de surélévation ont été cédés.
Toutefois, la réalisation des travaux peut apporter son lot de difficultés et occasionner des préjudices aux autres copropriétaires (perte ensoleillement, nuisances, fissurations, infiltrations).
L’article 37 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires qui subissent, par suite de l'exécution des travaux de surélévation prévus à l'article 35, un préjudice répondant aux conditions fixées à l'article 9 ont droit à une indemnité. Celle-ci, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes. »
Aussi, le préjudice devra avoir pour origine exclusivement les travaux de surélévation. Il devra avoir pour conséquence la perte de valeur du lot atteint ou occasionner un trouble de jouissance temporaire mais grave en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Ainsi, l’indemnité peut être votée lors de l’assemblée qui décide des travaux ; pour cela encore faut-il que le préjudice soit évalué correctement.
Afin de se prémunir contre toutes difficultés ultérieures, notamment sur l’état du bâti avant les travaux, les praticiens veilleront à faire expertiser les lieux contradictoirement avant les travaux par une demande en justice.
En tout état de cause, le copropriétaire qui subirait un préjudice manifeste peut toujours contester le montant de l’indemnité devant le juge s’il considère que l’indemnité votée en assemblée ne répare pas intégralement le préjudice subi.
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