Des locaux sont transformés lorsque des travaux affectent des parties ou des équipements essentiels d’un immeuble.
Ainsi, la jurisprudence a considéré que le fait de supprimer des cloisons, d’élargir des portes ou de percer un gros mur constituent des travaux de transformation.
L’accord écrit du bailleur est ainsi indispensable à la réalisation des travaux de transformation. Cet accord écrit peut résulter du contrat du bail ou d’un acte ultérieur.
Lorsque le locataire procède à des travaux de transformation sans l’accord écrit du bailleur, le bailleur dispose d’une option prévue par la loi (article 7 f. de la loi du 06 juillet 1989).
La première option permet au bailleur d’imposer au locataire de procéder à une remise en état des lieux à ses frais.
En principe, la remise en état est ordonnée à la fin du bail.
Néanmoins, lorsque les travaux de transformation des locaux mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le bailleur peut exiger une remise en état immédiate.
La seconde option du bailleur est de conserver les transformations réalisées par le locataire, sans qu’aucune indemnisation ne soit due à ce dernier.
Enfin, la Cour de cassation a jugé que les dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 n’interdisaient pas au propriétaire de poursuivre la résolution du bail (Civ., 3ème, 31 octobre 2006, n°05-10553).
En conséquence, la transformation des locaux loués sans autorisation du bailleur peut justifier que celui-ci assigne le locataire en résolution du bail, sur le fondement de l’article 1184 du Code civil.
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