Le droit de jouissance privatif sur une partie commune ne permet pas toujours de bénéficier de l’usucapion.
C’est ce qu’a retenu le 06 septembre 2018, la troisième chambre civile de la cour de cassation, qui a confirmé la décision de la cour d’appel ayant souverainement considéré que l’autorisation donnée par l’assemblée générale, à la précédente puis à l’actuelle propriétaire, d’utiliser la terrasse était une simple autorisation personnelle donnée aux propriétaires successifs de l’appartement nommément identifiés et ne permettait pas d’exercer une action réelle en revendication d’un droit de jouissance.
En l’espèce, une assemblée générale de copropriétaires tenue en 1956 avait autorisé madame A, la précédente propriétaire à installer une terrasse sur une partie commune.
Par la suite de la cession de son lot à Madame X, une autre assemblée générale tenue en 1985 accordait à cette dernière un droit d’usage sur la seconde partie de la terrasse.
Mme X assigne alors le syndicat des copropriétaires en contestation de la décision d’assemblée générale lui ayant interdit de faire usage de la terrasse commune attenante à son appartement et en reconnaissance d’un droit de jouissance privative attaché à son lot sur cette terrasse
Précisions que le droit de jouissance privatif d’une partie commune peut conférer un droit personnel de jouissance rattaché a la personne à laquelle ce droit est reconnu ; ou un droit réel et perpétuel rattaché au lot et se transmettant aux copropriétaires successifs de ce lot .
Dans le cas présent, la cour d’appel a retenu, interprétant souverainement cette décision, que les copropriétaires avaient entendu accorder de simples autorisations personnelles aux propriétaires successifs de l’appartement, et non un droit réel attaché au lot de copropriété. Il en résulte qu’ils n’ont pas pu acquérir, par prescription, un droit réel de jouissance privative et que l’assemblée générale a pu le révoquer librement.
Retenons que la prescription acquisitive ou usucapion est le fait d'acquérir juridiquement un droit réel ( droit de propriété) que l'on exerce sans en posséder de titre, après l'écoulement d'un certain délai, dit de prescription, pendant lequel toute personne peut le contester ou le revendiquer en justice.
Cependant, il est de jurisprudence constante que le titulaire d’un droit de jouissance privatif ne peut l’utiliser que dans les limites contractuellement fixées soit par le règlement de copropriété, soit par décision de l’assemblée générale des copropriétaires
Ainsi, plusieurs conditions cumulatives ont pu être relevées pour la reconnaissance de l’usucapion, notamment la possession continue, réelle, paisible, publique et non équivoque.
A ces conditions peuvent également, dans certains cas, s’ajouter la bonne foi du bénéficiaire, et l’existence d’un juste titre.
Cass civ 3ème , 6 septembre 2018 n ° 17_22 .180
Votre bien dévoué
Franck AZOULAY
