Pour mémoire, l’article L.145-4 du Code de commerce dispose que la durée du contrat de bail commercial est d’au moins 9 ans.
A l’expiration de cette période initiale, le bail prend fin soit par l’effet d’un congé donné par le bailleur, soit par une demande de renouvellement du locataire.
Si tout le monde connait la règle des baux commerciaux dite 3 - 6 – 9, l’échéance anniversaire de la 12ème année du bail est toute aussi importante.
En effet, au bout de 12 ans, le loyer d’un bail commercial est « déplafonné », en l’absence de :
- demande de renouvellement du bail formulée par le locataire ;
- offre de renouvellement du bail formulée par le propriétaire.
Concrètement, à la date du 12ème anniversaire, le bailleur peut obtenir une augmentation sensible du prix du loyer, de manière rétroactive à compter de la 9ème année.
Ce déplafonnement du prix du loyer, pour durée de plus de 12 ans, est une des exceptions à la règle du plafonnement du loyer commercial selon laquelle, en principe, durant la durée du bail le prix du loyer ne peut pas être augmenté.
A cet égard, l’article L.145-9 du Code de commerce dispose qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial se poursuit par tacite reconduction, et que lorsque, du fait de cette tacite reconduction, la durée effective du bail dépasse douze années, le loyer du bail renouvelé n’est plus soumis au plafonnement.
Le renouvellement du bail fait naître un nouveau bail et de nouvelles conditions pour une nouvelle période de neuf années.
La tacite reconduction du bail ne fait que prolonger l’ancien bail aux conditions existantes.
La présente affaire démontre l’importance de la bonne rédaction de la demande de renouvellement du bail par le locataire et du respect de son formalisme légal.
En l’espèce, un bail commercial portant sur des locaux commerciaux a été conclu entre un bailleur et une caisse du Crédit Mutuel, en qualité de locataire.
Le locataire a demandé le renouvèlement du bail commercial au terme des neuf ans.
Malgré cette demande du locataire, à la date du 12ème anniversaire du bail, le bailleur a fait délivrer au locataire un congé en lui offrant le renouvellement pour neuf années à compter de cette date mais moyennant un nouveau loyer augmenté.
Le bailleur a donc fixé le loyer du bail renouvelé à une somme réévaluée en tenant compte de l’augmentation des prix de l’immobilier, de manière rétroactive depuis la date anniversaire de neuf ans.
Le locataire s’est donc trouvé débiteur envers son bailleur de la différence entre le loyer révisé et le loyer effectivement payé depuis la date anniversaire des 9 ans du renouvellement, ainsi que des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, avec capitalisation.
Cet arrêt illustre une des causes de nullité des demandes de renouvellement des locataires à leur bailleur.
Or, si la demande de renouvellement du bail commercial par le locataire est nulle car viciée, le bailleur est fondé à pouvoir obtenir l’augmentation du loyer à l’échéance de 12 ans du bail.
Au cas présent, la demande de renouvellement du bail commercial par le locataire n’était pas valable.
En effet, le locataire avait adressé sa demande par télécopie au notaire du bailleur, et non comme l’exige l’article L. 145-10 par voie d’huissier au bailleur lui-même.
Dans ce contexte, la cour de cassation a consacré la force de l’exception selon laquelle lorsque le bail commercial renouvelé a duré plus de douze années, son prix peut être fixé à la valeur locative par le bailleur.
Ainsi, la demande de renouvellement du bail par la locataire doit respecter la loi d’ordre public et le formes prévues à l’article L. 145-10 du Code de commerce, à savoir :
- être adressée au bailleur en personne ;
- être signifiée par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par voie d’huissier ;
- reproduire l’alinéa 3 de l’article L. 145-10 du Code de commerce.
En cas de désaccord entre les parties, la plus diligente a deux ans pour saisir le juge des loyers qui désignera un expert judiciaire pour fixer la valeur locative du local donné à bail.
Par conséquent, à défaut de respecter le formalisme légal, la demande de renouvellement du bail par le locataire entraine de plein droit le déplafonnement du loyer au bout de 12 ans et la possibilité pour le bailleur d’augmenté le prix du bail renouvelé à la valeur locative.
Enfin, il convient de souligner que le silence gardé ou l’acceptation par le bailleur de la proposition du locataire de renouvellement du bail ne peut pas couvrir les éventuelles irrégularités de la demande de renouvellement préalable, ni consacrer un quelconque accord des parties sur le renouvellement du bail.
Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).
PS : Pour une recherche facile et rapide des articles rédigés sur ces thèmes, vous pouvez taper vos "mots clés" dans la barre de recherche du blog en haut à droite, au dessus de la photographie.
Anthony Bem
Avocat à la Cour
27 bd Malesherbes - 75008 Paris
Tel : 01 40 26 25 01
Email : abem@cabinetbem.com
