Condition de validité de l’action en justice d’un syndic de copropriété contre un copropriétaire

Article juridique publié le 16/10/2013 à 09:40, vu 18685 fois, 13 commentaire(s), Auteur : MAITRE ANTHONY BEM
Le 2 octobre 2013, la Cour de cassation a précisé les variétés d’action en justice pour lesquelles un syndic doit disposer d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, telles celle en remboursement de frais de travaux avancés ou de charges de copropriétés à l’encontre d’un copropriétaire (Cass. Civ. 3, 2 octobre 2013, n° 12-19481)

Le syndic peut agir en justice au nom d’un syndicat de copropriétaire en ce qu’il est chargé de faire respecter le règlement de copropriété et de la gestion courante de l’immeuble,

Toutefois, préalablement à l’exercice de l’action en justice, le syndic peut avoir à obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

A cet égard, l’article 55 du décret du 17 mars 1967  relatif au statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. 

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. »

En d’autres termes, le syndic souhaitant agir en justice au nom du syndicat doit d’abord obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, hormis les cas expressément prévus par ce texte.

L’arrêt rendu le 2 octobre 2013 vient préciser les exceptions au principe d’autorisation préalable de l’assemblée générale.

En l’espèce, un syndic a assigné un propriétaire en paiement d’arriérés de charges et en remboursement de frais de travaux avancés pour son compte.

La cour d’appel a condamné le propriétaire estimant que le syndic de copropriété n'a pas à être autorisé par l'assemblée générale à agir en justice lorsque l'action intentée a pour objet le recouvrement d'une créance sur un copropriétaire portant sur des charges impayées.

Cependant, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt d’appel en rappelant que :

« le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; qu'une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat ».

Ainsi, la Cour de cassation a censuré la cour d’appel en posant le principe selon lequel « l'action du syndic en remboursement d'une facture de travaux est une action en réparation du préjudice causé au syndicat par une violation du règlement de copropriété ou une atteinte aux parties communes et nécessite une autorisation de l'assemblée générale. »

Autrement dit, le syndic souhaitant exercer une action en justice contre un copropriétaire afin d’obtenir le remboursement d’une facture de travaux doit justifier d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

En effet, cette action n’est pas une simple action en recouvrement de créance.

Il s’agit d’une action en réparation du préjudice causé au syndicat par une violation du règlement de copropriété ou une atteinte aux parties communes qui nécessite en tant que telle une autorisation préalable par une décision de l’assemblée générale.

A défaut d’autorisation préalable de l’assemblée générale, l’action intentée par le syndic sera déclarée irrecevable.

Il résulte de cette décision que, dans le cadre d’une action en justice, il est vivement recommandé aux syndics de copropriété de se faire assister par un avocat spécialisé en droit de la copropriété qui veillera au préalable à vérifier s’il est nécessaire d’obtenir ou non une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en fonction de l’objectif du procès.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
Avocat à la Cour
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Commentaire(s) de l'article

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gtr [Visiteur], le 24/09/2015 à 20:29
syndic reclame arriere de charges non justifiees sur 3 derniers trimstres. Refus de payer des proprietaires qui ont toujours régle les charges , le reglement des charges justifié par les cheques encaissés par le syndic.
gigi [Visiteur], le 26/06/2016 à 11:43
le syndic a assigné un copro sans avis de l'AG, doit-il faire ratifier cette action à l'AG suivante;
merci de votre réponse
Maitre Anthony Bem [Membre], le 27/06/2016 à 01:01
Bonjour gigi,

Non, sauf s'il faut un mandat.

Cordialement.
SNPLMDM [Visiteur], le 09/01/2017 à 06:48
Bonjour
Je suis syndic non professionnel. Pour faire réaliser les mesures conservatoires conseillées par l'expert de l'assurance de la copro, je dois faire retirer l'enseigne d'un commerce (qui se trouve dans la copro) de la façade. L'exploitant du commerce qui est aussi copropriétaire refuse. Puis je faire valider ce retrait d'enseigne en AG?
laurentB [Visiteur], le 17/02/2017 à 15:58
Bonjour,
Un sindic me met au TGI Pour 728€ de charges a échoir pour la période de janvier 2017 a oct 2017. Est ce légal ?
Cordialement
Laurent
fabienne [Visiteur], le 22/02/2017 à 18:46
Maître bonjour,
Un syndic dont le mandat a expiré depuis 3 ans mais restant en poste sans jamais remettre son mandat à l'ordre du jour lors d'une AGO et qui plus est, assigne en justice un copropriétaire en arriéré de charge alors qu'il n'en ai rien, puisque que le copropriétaire règle rubis sur l'ongle les charges ordinaires tout les mois. Merci de votre réponse,
Bien à vous,
Fabienne
Maitre Anthony Bem [Membre], le 22/02/2017 à 20:12
Bonjour Fabienne,

Pourriez vous préciser votre question s'il vous plaît ?

Cordialement.
Claude [Visiteur], le 27/02/2017 à 15:59
Bonjour maître,
Maître,

Le TGI a condamné le syndicat des copropriétaires qui s'opposait à l'application à mon avantage d'un droit prévu dans le règlement de copropriété avec versement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700, ainsi qu'aux entiers dépens.

dans le délai légal d'un mois, le syndic, représentant le syndicat, interjette appel de la décision du TGI.

Suite à votre intéressant article, est que le syndic avait le droit d'agir de la sorte en absence de l'autorisation accordée en assemblée générale ?

Cordialement
BrigittD [Visiteur], le 02/08/2017 à 11:29
Bonjour Maître
je suis co propriétaire dans un ensemble de 96 lots avec 4 immeubles et 2,3 hectares d un parc boise .

notre bâtiment comporte 3 entrées , appartements traversants rdc
au dos de l immeuble trônait une haie commune de berbèris pourpre de 100 m de long , largeur 1 m , d 'un hauteur de 2 m soit a hauteur du haut des gardes de corps et a un peu plus de 3 mètres de distance du bâtiment ,assurant une sécurité , brise vue vis a vis des personnes qui passent derrière le bâtiment et derrière la haie ainsi que du vis a vis lorsque les feuillus sont tombes des jardins de maisons mitoyennes a la co pro se trouvant a environ 25 m.
Dernièrement le concierge a sur ordre du conseil syndical abattu , scié a la base cette haie sur toute sa longueur , stupeur, consternation , colère des co pro du rdc ,comme une violation , une des co prop dit je me sens nue ,
je connais cette haie depuis au moins 25 ans donc elle existe depuis encore plus longtemps .
la personne a l'origine de l'ordre est au conseil syndical et se justifie en prétextant une zone pompier.
sauf erreur , ce type de travaux ou plutôt suppression d'une haie commune de cette ampleur doit faire l'objet d'une décision d AGE qu'a priori cela n'a pas été le cas.
j'ai contacté le syndic dixit on lui en a parlé lors d un rdv après l'abattage et m'apprête a lui adresser un courrier afin de lui demander quelle action compte t il prendre ?
quelles sont nos recours , nous ne décolérons pas et estimons que c est une atteinte à nos droits , notre tranquillité , sécurité.
Sans compter que lors des achats des lots du rdc , cet élément a joué un rôle prépondérant dans la décision d'achat.
Merci pour votre réponse
Bien à vous
Maitre Anthony Bem [Membre], le 02/08/2017 à 20:28
Bonjour BrigittD,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "consultations" en haut de cette page.

Cordialement.
denton [Visiteur], le 11/08/2017 à 20:27
Je suis copropriétaire depuis 3 ans dans une petite résidence (7 copropriétaires). Certains litiges personnels préexistent depuis de nombreuses années. Le syndic actuel a été choisi par une partie des copropriétaires et un procès est en cours contre un autre, ancien syndic bénévole. A la dernière AG le syndic a fait part de 2 à 3 instances qu'il a l'intention d'ouvrir contre ce monsieur. Tout cela coûte très cher et mes enfants et moi-même ne voulons arrêter cette spirale infernale. Avons-nous des recours ?
Carol [Visiteur], le 28/11/2017 à 12:12
Bonjour Maître,

Le syndic de l'immeuble m'informe que le conseil syndical a décidé au cours de sa dernière réunion d'intenter une action en justice à mon encontre. Je suis propriétaire d'un appartement dont le locataire semble créer des troubles de voisinage (chien sorti sans laisse, niveau sonore, voiture mal garée...).
Depuis deux ans je réponds à chaque fois que je suis sollicitée par mail (j'habite à 22000 km) tant aux copropriétaires qu'au syndic, dans un souci de concorde générale et j'interviens auprès de mon locataire pour qu'il fasse cesser ces nuisances. Aucun constat d'huissier ne m'a été communiqué à ce jour. C'est la parole des uns (copropriétaires) contre celle de l'autre (seul locataire). De guerre lasse, j'ai fini par demander à mon locataire de chercher un autre appartement, ce qu'il fait apparemment, mais sans résultat pour l'instant.
Suis-je obligée de résilier son bail ? Le syndic peut-il agir sans décision d'AG ? Jusqu'où vont mes obligations en tant que propriétaire ? Je ne souhaite pas entrer dans une phase de procédure d'autant que je supporte déjà d'importants "frais de dossier" que me facture le syndic...
Merci d'avance pour votre réponse.
Cordialement,
Carol
Maitre Anthony Bem [Membre], le 28/11/2017 à 22:13
Bonjour Carol,

Le conseil syndical ne peut pas valablement intenter une action en justice à votre encontre sans preuve des griefs reprochés à votre locataire.

En tout état de cause, vous n’êtes obligée de résilier le bail qu’en face de preuve justifiant de la réalité des fautes reprochées à votre locataire.

Le syndic ne peut pas agir sans décision d'AG lui donnant mandat spécial à cet effet, selon le règlement de copropriété et le contrat conclu avec le syndic.

Cordialement.
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