La clause d’indexation irrégulière d’un bail commercial n’est pas toujours totalement invalidée

Lorsqu'un bail commercial est assorti d'une clause d'indexation, la révision du loyer peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire (C. com. art. L 145-39). Toute clause contraire est réputée non écrite (C. com. art. L 145-15).

Un bail commercial comporte une clause d'indexation annuelle du loyer stipulant qu'elle ne s'appliquera qu'en cas de variation à la hausse de l'indice de référence et qu'elle est une condition essentielle et déterminante du consentement du bailleur. Soutenant que cette clause est illicite, le locataire demande le remboursement des loyers versés au titre de l’indexation mais le bailleur refuse, considérant que la clause est conforme à l'article L 145-39 précité.

La Cour de cassation rappelle tout d'abord que la clause d'indexation, qui exclut toute réciprocité de la variation en prévoyant que l'indexation ne s'effectuerait que dans l'hypothèse d'une variation à la hausse, contrevient aux dispositions de l'article L 145-39 du Code de commerce et doit être réputée non écrite. En effet, le propre d'une clause d'indexation est de faire varier le loyer à la hausse et à la baisse, de sorte que la clause qui écarte toute réciprocité de variation, si elle ne crée pas la distorsion prohibée par l'article L 112-1 du Code monétaire et financier, fausse le jeu normal de l'indexation. En outre, la neutralisation des années de baisse de l'indice de référence a mathématiquement pour effet de modifier le délai d'atteinte du seuil de variation du quart, conditionnant la révision du loyer, tel que celui-ci résulterait de l'évolution réelle de l'indice.