Coronavirus (Covid-19) : un juge des référés refuse de condamner le locataire au paiement des loyers commerciaux

1. Le bailleur commercial peut-il obtenir en référé la condamnation du locataire à payer les loyers dus au titre du deuxième trimestre 2020, période pendant laquelle de nombreux commerces étaient fermés ou avaient une activité très réduite en raison du confinement ?

Telle était la question soumise au président du tribunal de commerce de Paris dans les deux affaires ayant donné lieu aux ordonnances commentées (TJ Paris du 26-10-2020 n° 20/53713 et n° 22/55901). 

Les faits étaient sensiblement les mêmes : dans un cas, le propriétaire d'un local dans lequel était exploitée une salle de sport agissait en référé en vue d'obtenir le paiement des loyers du deuxième trimestre 2020 ; dans l'autre, c'est l'exploitant d'une parapharmacie qui avait, dès le mois de juin 2020, saisi le juge des référés en vue de voir ordonnée la suspension de son obligation au paiement des loyers, tandis que le bailleur poursuivait reconventionnellement le paiement des loyers des deuxième et troisième trimestres. 

2. Dans les deux cas, le juge des référés refuse de faire droit à la demande du bailleur concernant les loyers du deuxième trimestre. 

Il écarte d'abord un certain nombre d'arguments invoqués par le locataire au soutien d'une suspension ou d'une suppression de son obligation de payer les loyers.

3. Le juge relève que, si l'ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures durant cette même période interdit l'exercice par le créancier d'un certain nombre de mesures d'exécution forcée pour recouvrer les loyers échus entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020, ce texte n'a pas pour effet de suspendre l'exigibilité du loyer dû par le locataire commercial dans les conditions prévues au contrat. Le loyer peut donc être spontanément payé ou réglé par compensation. 

4. S'agissant d'une obligation de paiement de somme d'argent, le moyen tiré de la force majeure ou de la théorie des risques soulevé par le locataire pour solliciter la suspension de ses loyers pendant la période juridiquement protégée est par ailleurs inopérant. 

5. Enfin, il n'est pas démontré que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance des locaux, le contexte sanitaire, qui ne lui est pas imputable, ne pouvant en lui-même constituer un tel manquement du bailleur. 

6. Le juge des référés rappelle que les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives. L'exception d'inexécution, soulevée par le locataire, doit être étudiée à la lumière de l'obligation pour les parties de négocier de bonne foi les modalités d'exécution de leur contrat en présence des circonstances précitées. 

7. En l'espèce, dans les deux cas, le juge constate que :

- le secteur d'activité du locataire a été fortement perturbé économiquement par le confinement décidé par les pouvoirs publics et les restrictions des déplacements de sa clientèle ;

- le locataire justifie par des échanges de courriers s'être rapproché de son bailleur pour essayer de trouver une solution amiable.

Il en déduit que la demande en paiement est dès lors sérieusement contestable et rejette la demande formée en référé par le bailleur.