Dégradation de la commercialité des lieux : un bailleur tenu d'indemniser son locataire

Le locataire d'un local situé dans un centre commercial soumis au statut de la copropriété, se plaignant du mauvais état du centre et de problèmes de chauffage dans son local, poursuit le bailleur en indemnisation de son préjudice.

Il a été fait droit à sa demande. Le bailleur avait manqué à ses obligations de mise à disposition et d’entretien des locaux en ne procédant pas aux diligences nécessaires pour que le syndicat des copropriétaires remédie à l’insécurité et au mauvais entretien des lieux. En effet, il n’avait pas déployé d’efforts suffisants pour mettre fin au dysfonctionnement du chauffage commun dans le local loué et dans les parties communes (qui était un accessoire nécessaire à l’usage du bien loué), aux infiltrations constatées dans le plafond du local et dans le parking commun et au défaut de sécurité qui avait affecté le centre commercial pendant plus de dix ans. Le dépérissement du centre commercial et sa désertification étaient à l'origine, au moins en partie, par un effet de chaîne, de la dégradation de la commercialité des lieux.

Par suite, le bailleur a été condamné à indemniser le locataire pour la perte de sa clientèle, la perte de marge réalisée sur le chiffre d’affaires liée au contrat de distribution rompu et la perte de chance de conclure des accords avec de nouveaux fournisseurs (allocation de 80 000 € de dommages et intérêts). 

A noter : A défaut de stipulation particulière du bail, le propriétaire de locaux situés dans un centre commercial n'est pas tenu d'assurer la bonne commercialité du centre (Cass. 3e civ. 12-7-2000 n° 98-23.171 : RJDA 11/00 n° 956 ; Cass. 3e civ. 11-4-2019 n° 18-12.076 F-D) ; il n'est tenu que d'assurer la délivrance, l'entretien et la jouissance du local loué (Cass. 3e civ. 12-7-2000, précité).

S’il est propriétaire du centre commercial, le bailleur est toutefois tenu d’entretenir les parties communes du centre puisqu’elles constituent des accessoires nécessaires au bien loué (Cass. 3e civ. 19-12-2012 n° 11-23.541 FS-PBI : RJDA 4/13 n° 296). Dans cette affaire, le manquement du bailleur à ses obligations a été retenu car avaient été relevés le dépérissement général de l’immeuble, la suppression de l’accès aux toilettes du centre et l’existence de gravats et de levées de terre empêchant le libre accès au parking.

La décision commentée constitue une illustration de cette jurisprudence.

Vanessa VELIN - EFL