Local professionnel et d’habitation : autorisation requise si l'usage devient seulement professionne

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable (CCH art. L 631-7 s.).

Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.Des locaux donnés à bail étaient, au 1^er janvier 1970, à usage mixte professionnel et d’habitation. Un bail à usage exclusivement professionnel a été conclu sans qu’aucune autorisation de changement d’usage ait été obtenue. Pour les juges du fond, l’autorisation faisant défaut, le bail est nul.

La Cour de cassation rappelle que des locaux mixtes d’habitation et professionnel entrent bien dans le champ d’application de la réglementation d’ordre public sur le changement d’usage.

Elle précise que l’importance respective des surfaces consacrées à l’usage d’habitation et à l’usage professionnel est indifférente.

Même si l’affectation des locaux à l’usage d’habitation est minoritaire, le bailleur doit obtenir une autorisation de changement d’usage pour la partie « habitation », avant la conclusion d’un bail exclusivement professionnel. La nullité du bail est donc justifiée (Cass. 3e civ. 22-6-2017 n° 16-17.946 FS-PBI).

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