Le vendeur d'un fonds de commerce doit informer l'acheteur des restrictions du règlement de copropriété

L'acquéreur d'un fonds de commerce de restaurant, qui a pris en location les locaux d'exploitation appartenant au vendeur, demande l’annulation de la cession du fonds et du bail commercial pour dol du vendeur.

Il est fait droit à sa demande. Une clause du règlement de copropriété de l’immeuble au sein duquel se situait le fonds vendu excluait les commerces de nature à gêner les autres copropriétaires par le bruit ou par les odeurs et précisait que les locataires devaient s’engager à se conformer à toutes les dispositions du règlement de copropriété et du règlement intérieur, à peine de résiliation des baux. En outre, une assemblée générale des copropriétaires avait admis l’exercice de l’activité de restauration dans les locaux, sous réserve qu’elle se limite à la dégustation de plats cuisinés prêts à emporter et qu’il n’y ait pas de réception de clientèle après 20 heures. Le propriétaire initial du fonds s’était conformé à ces restrictions et n’avait pas ouvert le restaurant le soir.

Le vendeur, propriétaire des locaux, connaissait le contenu du règlement de copropriété ainsi que les termes de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires, qui lui avait été communiquée lors de l’acquisition du fonds, et il ne démontrait pas avoir porté à la connaissance de l’acquéreur que le fonds cédé ne pouvait être exploité qu’à certaines conditions, alors que l’obligation légale de loyauté contractuelle lui imposait d'informer l'acquéreur sur la décision de l’assemblée générale, qui avait une incidence directe sur les conditions d’exploitation du fonds, comme l’avait fait à son égard le précédent propriétaire.

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