MAITRE ANTHONY BEM

Le 7 juillet 2010, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a posé le principe selon lequel une assemblée de copropriétaires a la possibilité de revenir sur une décision qu’il a prise antérieurement (Civ. III, 7 juillet 2010, n° de pourvoi 09-15373).

Lors de la cession ou l’acquisition d’une affaire, les parties découvrent souvent les concepts juridiques de « droit au bail » et de « fonds de commerce » sans savoir véritablement ce qu’ils renferment et les conséquences du choix de la cession envisagée.

A défaut de disposition légale spécifique relative à l’action en nullité des assemblées générales de copropriété, cette action relève de l’application des règles qui gouvernent le fonctionnement des assemblées en général. L’intérêt de la demande en annulation de l’assemblée est de pouvoir la fonder sur un argument unique sans qu’il soit nécessaire d’évoquer les différents motifs de nullité des décisions votées par cette même assemblée.

Il est devenu fréquent d'entendre des critiques à l'égard des syndic de copropriété et de constater que ces derniers ne respectent pas leurs engagements ou réalisent mal leur mission de sorte que la question des moyens de révocation des syndic impose le bref rappel objet du présent article.

Dans le cadre d'une révision triennale du loyer d’un bail commercial, le bailleur peut invoquer uniquement la « modification des facteurs locaux de commercialité » afin d’obtenir le déplafonnement du prix du loyer contractuel convenu avec son locataire et dans une grande majorité de cas obtenir une augmentation substantielle du prix du loyer. Cependant, beaucoup de bailleurs, institutionnels ou non, ignorent cette faculté et laissent perdurer cette faculté de solliciter l’augmentation du prix du loyer. Le présent article a donc pour objectif de préciser ce que l’on entend par la « modification des facteurs locaux de commercialité »

La cession du bail commercial est une opération aussi courante que complexe dont le présent article a pour objet d’en rappeler tant les règles applicables que les enjeux financiers.

Les obligations et charges des copropriétaires d'un mur mitoyen sont celles de tous les propriétaires communistes. Chacun doit veiller en bon père de famille à la conservation du mur, s'abstenir de tout ce qui pourrait le dégrader, supporter les réparations qui sont la conséquence de son fait, respecter les droits des autres copropriétaires et contribuer aux dépenses de réparation et de reconstruction du mur.

La majorité des contrats d’achat d’un bien immobilier prévoient une indemnité d'immobilisation qui peut aller être de plus de +/- 10% du prix de ce bien. Or de nombreux litiges proviennent du fait que les vendeurs comme les acheteurs ignorent l’existence de cette clause ou de son mode de fonctionnement. Un petit rappel s’impose donc…

L’indivision est souvent assimilée à succession, or aujourd’hui le principal mode d’acquisition immobilière se place dans le cadre du régime légal de l’indivision. En effet, à côté des couples mariés, pacsés ou unis sous forme d’une SCI, les couples de concubins sont légions. Or, la première préoccupation de tout couple est de trouver un toit. Cependant, force est de constater que ni les notaires ni les banquiers prêteurs n’alertent leur clients sur les inconvénients de ce régime et les risques de conflits inhérent à ce mode d’acquisition.

La fixation du loyer doit logiquement permettre aux propriétaires d'immeubles de pouvoir faire face aux charges qui leur incombent (impositions diverses, travaux, réparations) et, par conséquent de leur assurer une rentabilité suffisante ; elle doit aussi protéger les locataires contre des fixations ou des hausses abusives de loyers. La question de la « modification » du montant du loyer fait couler beaucoup d’encre, cependant aucune réponse satisfaisante n’est présente sur l’Internet. Mais surtout, une réponse ministérielle de juin 2009 vient préciser la date à laquelle le montant du loyer peut être révisé.

Contrairement à une idée reçue, le cadastre ne constitue pas un titre de propriété au sens juridique, mais seulement une présomption contre laquelle les propriétaires ont un droit de recours. En application de l’article 646 du Code Civil “tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leur propriété contigu. Le bornage se fait à frais communs” et consiste à déterminer par des marques apparentes appelées borne, la limite séparative de deux propriétés. Le bornage est demandé par un propriétaire lorsque celui-ci ignore les limites de son bien ou qu’il craint d’être victime d’un empiétement de la part de son voisin. Pour éviter les conflits de voisinage, il est utile de connaître parfaitement les limites de sa propriété. Indispensable pour ne pas s'engager dans une construction en limite de propriété qui risque en fait de mordre sur le terrain mitoyen... et qui par conséquent devra être détruite.

La Société Civile Immobilière (SCI) peut vous permettre d’acheter votre logement à plusieurs (en famille par exemple), de transmettre votre bien immobilier et peut être utile afin d’acquérir des locaux pour une entreprise. Le terme de SCI désigne l'ensemble des sociétés civiles propriétaires d'immeubles destiné à la location ou réservé à l'usage d'un ou plusieurs associés. Bien que la constitution d’une SCI n'est pas la solution miracle pour échapper à l’impôt, dans certains cas, elle permet un montage dont les avantages sont soit juridiques, soit fiscaux.

La procédure d'expulsion immobilière est à la fois technique, complexe et longue. Les rouages de cette procédure sont trop souvent méconnus, un rappel des grandes lignes s'impose...

Le délai de neuf ans du bail commercial est extrêmement important pour le bailleur comme pour le preneur. En effet, passé ce délai plus trois, le déplafonnement du montant du loyer est automatiquement acquis au profit du bailleur.