Les effets juridiques de l’inscription d’une hypothèque judiciaire sur un bien immobilier

Publié le 07/04/2014 Vu 252 983 fois 327
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L’inscription d’hypothèque judiciaire est une mesure de protection du règlement d’un créancier dont les effets sont strictement encadrés par la loi et les juges.

L’inscription d’hypothèque judiciaire est une mesure de protection du règlement d’un créancier dont l

Les effets juridiques de l’inscription d’une hypothèque judiciaire sur un bien immobilier

L'inscription d'une hypothèque judiciaire auprès du conservateur est une mesure dissuasive en ce qu'elle vise à protéger un créancier pour le paiement de sa dette de la part de son débiteur, en saisissant : ses maisons, appartements, immeubles ou terrains, leur usufruit et leurs accessoires.

Concrètement, le créancier fait procéder à une inscription provisoire puis définitive auprès du service des hypothèques sur le ou les biens immobiliers revendiqués.

Ceci permet au créancier de faire vendre de manière forcée, aux enchères judiciaires, ces biens pour se faire payer.

La mention de l'hypothèque portée sur les registres du conservateur servira donc de garantie au créancier à condition que la procédure et les délais aient été respectés.

En effet, grâce à une inscription d’hypothèque provisoire, le créancier dispose d'un moyen efficace d'être payé.

Concrètement, le créancier peut poursuivre l'expropriation forcée de son débiteur et la vente de son bien.

Cependant, les biens grevés d'une inscription d’hypothèque provisoire demeurent aliénables.

En d'autres termes, les biens sur lesquels sont inscris une hypothèque provisoire peuvent être vendus amiablement par leur propriétaire mais le montant de la dette à devoir au créancier lui sera payé grâce au montant du prix de vente.

Concrètement, en cas de cession du bien immobilier par le propriétaire, la consignation du prix de vente suppose une purge.

La purge vise à la fois à libérer l'immeuble de l'inscription hypothécaire mais aussi à permettre aux créanciers inscrits de se faire payer.

Le notaire qui instrumente la vente consignera et séquestrera les fonds, pour ensuite les distribuer aux créanciers hypothécaires.

Mais l'intérêt majeur de l'inscription hypothécaire réside dans le droit dont dispose les créanciers de requérir une vente aux enchères du bien pour se faire payer sur le prix de la vente dans l'ordre de la loi.

En effet, pour se libérer de l'hypothèque judiciaire provisoire, le débiteur doit obtenir la mainlevée amiable de l'inscription de la part du créancier ou la mainlevée judiciaire.

Ainsi, à défaut de vente amiable du bien, le créancier inscrit peut le faire vendre de manière forcée et au préjudice du débiteur.

Or, la pratique des ventes aux enchères judiciaires des biens immobiliers conduit au constat que ces dernières ne sont pas réputées pour donner lieu à des prix de vente élevés.

Au contraire, le prix de vente d'un bien immobilier vendu aux enchères judiciaires sera quasiment toujours inférieur au prix du marché avec une décote d'environ 20 % minimum.

Hormis les questions de principe et de certains cas particuliers, l'intérêt des débiteurs sera donc souvent de préférer une vente amiable rapide et efficace pour apurer la dette plutôt que de risquer une vente judiciaire.

Par ailleurs, lorsque la valeur des biens hypothéqués est excessive par rapport au montant des sommes dues, le débiteur peut faire limiter par le juge les effets de l'hypothèque provisoire.

Cette limitation se dénomme « le cantonnement ».

En outre, la loi prévoit qu'une hypothèque inscrite sur un immeuble le suit en quelques mains qu'il passe, pour être "colloqués" et payés suivant l'ordre de leur inscription, conforment aux dispositions de l'article 2166 du code civil.

Ainsi, l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire prend rang à la date de la formalité initiale, sous réserve d'être confirmée par une publicité définitive.

Enfin, la publicité provisoire conserve la sûreté pendant trois ans de sorte qu'elle doit être renouvelée.

A défaut de renouvellement avant la fin de la troisième année et à défaut de publicité définitive dans un délai de deux mois après obtention du titre exécutoire, la publicité provisoire est caduque et le débiteur peut demander sa radiation au juge de l'exécution

Les frais sont supportés par le créancier.

La part du créancier titulaire de l'hypothèque provisoire qui aurait été consignée est remise aux créanciers en ordre de la recevoir ou au débiteur.

S'agissant de la publicité définitive, elle permet de donner rang à la publicité provisoire à la date de la formalité initiale, dans la limite des sommes conservées par cette dernière.

Une inscription définitive qui interviendrait au-delà du délai de deux mois du jour où le titre constatant définitivement les droits du créancier est passé en force de chose jugée serait valable mais ne prendrait rang qu'à sa date, et non à celle de l'inscription provisoire devenue caduque.

On comprend donc que le respect des délais et conditions des formalités de l'inscription est primordial pour garantir au créancier le bon paiement de sa créance grâce aux biens immobiliers de son débiteur.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par Maitre Anthony Bem
04/08/2017 08:28

Bonjour I. M.,

Je ne comprends pas votre question.

Désolé.

Cordialement

2 Publié par Maitre Anthony Bem
04/08/2017 08:35

Bonjour Morgan,

Tout dépend des termes du "compromis d'achat" ou de "l'offre de vente" et de la clause relative à la levée des inscriptions hypothécaires sur la maison.

L'accord du créancier du vendeur pour donner main levée amiable de l'inscription hypothécaire est une condition qui normalement a été prévue dans l'acte préalable à la vente.

Si la demande a été formulée trop tardivement, le notaire pourrait éventuellement engager sa responsabilité professionnelle de ce chef afin de vous indemniser de vos préjudices subis.

Bien cordialement.

3 Publié par Visiteur
04/08/2017 10:16

Merci maître pour ces réponses croyez vous que si le lever du creancier ce fait on pourrez négocier certains frais notaire,ou agence ?

4 Publié par Visiteur
09/08/2017 11:05

Bonjour Maître,

Nous sommes actuellement en procès contre l'ancien propriétaire de notre appartement et la justice, en 2014, nous a permis de prendre une hypothèque judiciaire provisoire sur les biens de cette dernière. Nous avons du la renouveler dernièrement car elle arrivait à échéance et notre avocat nous refait payer des "droits proportionnels" de 1800 € que nous avions déjà réglé lors de la prise initiale il y a 3 ans, en plus de ses honoraires (ce qui est normal) et des droits et taxes de la publicité foncière (ce qui est normal).

Nous avons du mal à comprendre à quoi correspond ces "droits proportionnels" et pourquoi nous devons à nouveau les payer alors qu'il ne s'est pas passé grand chose depuis l'inscription initiale...

D'avance merci pour votre retour,

Bonne journée,
Cordialement,
Clall

5 Publié par Maitre Anthony Bem
09/08/2017 19:55

Bonjour clall,

Les avocats ne facturent pas en principe de droit proportionnel en matière d'inscriptions hypothécaires ou de leur renouvellement.

Toutefois, le renouvellement d'hypothèques entraîne des diligences supplémentaires de la part de votre avocat qu'il peut vous facture comme il le souhaite.

Ainsi, les honoraires des avocats étant libres, ces derniers peuvent facturer les diligences supplémentaires comme ils le souhaitent tant que le client est d'accord sur leurs conditions d'intervention.

Cependant, vous êtes libre de le faire vous même gratuitement à vos risque et péril.

Cordialement.

6 Publié par Visiteur
09/08/2017 23:43

Bonjour Maître

Merci pour votre réponse.

Je pense que nous allons en discuter avec lui car d'après notre convention signée avec lui, ces frais ne sont clairement pas définit et ce renouvellement d'hypothèque a fait l'objet d'une facturation d'honoraire (ce qui est normal) et de droits proportionnels, ce qui en l'état actuel du dossier nous trouvons injustifiés...

Merci encore

Cordialement,
Clall

7 Publié par Visiteur
10/08/2017 22:36

bonjour Maitre
par enchère interactive nous avons acheté un appartement vendu par les domaines suite à une succession rendue vacante depuis 2012 , suite au décès de la personne en 2011 .
Or au lendemain de l'opération d'achat et dans les délais du compromis , notre notaire a été averti par le notaire en charge de la vente qu'un généalogiste venait de retrouver un héritier et que le bien est grévé d'un hypothèque du Conseil Général suite à des aides sociales dont a bénéficié la défunte durant de nombreuses années . 2 Hypothèques sont réclamées ; 1 de 50000 euros inscrite en 2005 au conservateur des hypothèques et une autre de 60000 euros non inscrite pour des aides attribuées entre 2005 et 2011 date du décès .( donc 110000 au total )
Nous avons envoyé une somme de 130000 euros à notre notaire après le délai de 2 mois donné pour valider le compromis mais le notaire ne veut pas valider la vente à cause de l'hypothèque qui est tout de même inférieure à l'argent consigné car le Conseil Général ne désire par faire une Main Levée sur l'appartement car le généalogiste a l'intention de ne pas vouloir que l'héritier rembourse la dette de la défunte car la première hypothèque date de + de 10 ans et l'autre n'a pas été inscrite .
Donc , c'est nous qui sommes pris en otage dans cette situation du fait de
la non information initiale de l'héritier trouvé par hasard le lendemain de la vente aux enchères interactives
la non information de l'hypothèque .
Nous désirons avoir ce bien qui nous intéresse et ne savons plus quoi faire sachant tout de même que le fruit de la vente permettrait de solder les hypothèques du Conseil général
et que nous voudrions que la main levée puisse être faite car nous ne sommes pour rien dans les affaires entre le Conseil général et le généalogiste qui nous laisserai ( pour le compte de l'héritière ) acheteurs de ce bien

8 Publié par Visiteur
18/08/2017 23:10

Bonjour mon problème c'est que nous avons signé un compromis de vente le 29/06 et que nous devions signé vente de notre appartement et achat de la maison le même jour. Le 31/07 nou apprenons que la maison et sous hypothèque et que le montant proposé ne rembourse pas toute la créance manque 3800 euro. Est ce que sa banque va s assoir sur cette somme il s agit du cif, nous sommes obligé de vendre le 24/08 notre bien donc pour ne pas être a la rue nous nous sommes installé dans la maison a titre gratuit avec accord du notaire sommes nous bien dans notre droit? Je ne sais plus quoi faire n y penser je n ai au une peur devoir faire le deuil de cette maison dans laquelle je vais emménager pour ne peut pas rester dedans. Quel démarches doit je faire si jamais les choses n avance pas ? J'ai l impression que même les notaire sont pommer dans tout cela merci de bien vouloir m éclairé sur comment les choses devrait se dérouler bien cordialement.

9 Publié par Visiteur
03/09/2017 22:40

Bonsoir maître, en procès depuis maintenant plus de 3 ans pour vices cachés, suite à une expertise judiciaire une audience a enfin été fixée au 6 octobre. Le montant des travaux s'élèvent à la somme de 56000€. J'ai demandé depuis le mois de mars à mon avocat de déposer une hypothèque judiciaire provisoire, vu que l'ancien propriétaire a mis ses biens en vente. Mon avocat n'a rien fait à ce jour. L'ayant enfin eu au téléphone vendredi, il m'a dit qu'il était plus judicieux d'attendre le jugement qui devrait intervenir 1 mois après l'audience et de déposer ensuite une hypothèque judiciaire, que cela éviterait des frais d'hypothèque judiciaire provisoire, puis définitive. L'ancien propriétaire n'a plus d'avocat. Je ne sais pas quoi faire. Pour ma part je pense qu'il est préférable de déposer de suite une hypothèque provisoire. Merci par avance de me donner votre avis.

10 Publié par Maitre Anthony Bem
04/09/2017 08:09

Bonjour Sylde,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "consultations" en haut de cette page.

Cordialement.

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