Obligation du bailleur d'installer un système de traitement d'air, des odeurs et fumées du local

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Le bailleur engage-t-il sa responsabilité en l'absence d'installation de système de traitement et d'extraction des fumées et odeurs d'un local de restauration ?

Le bailleur engage-t-il sa responsabilité en l'absence d'installation de système de traitement et d'extracti

Obligation du bailleur d'installer un système de traitement d'air, des odeurs et fumées du local

Les restaurants et locaux loués avec pour destination une activité de restauration doivent être pourvus de « système d'extraction de l'air pollué ».

Autrement dit, les cuisines de locaux de restauration doivent obligatoirement bénéficier d'une installation permettant d'extraire l'air pollué à savoir : les fumées, les odeurs ou les résidus d'odeurs.

À cet égard, il existe une réglementation précise relative aux conditions de ventilation des cuisines et d'extraction en façade des locaux ou sur le toit des immeubles.

L'article 63-1 du Règlement Sanitaire Départemental dispose que les prises d'air neuf et ouvrants doivent être placés en principe à au moins 8 m de toutes sources éventuelles de pollution et que l'air extrait des locaux doit être rejeté à au moins 8 m de toutes fenêtres ou de toutes prises d'air neuf sauf aménagement.

Cependant, un certain nombre de locaux de restauration ne comprennent pas de système d'extraction de l'air pollué et, pire, ne permettent pas non plus l'installation d'un tel système.

Or, en pratique, il est fréquent que les bailleurs invoque l'absence de système d'extraction de l'air pollué pour tenter de rompre le bail ou mettre à la charge de leur locataire le coût des travaux d'installation nécessaires, notamment lorsque la copropriété se plaint de nuisances olfactives.

La jurisprudence a ainsi instauré de nouvelles obligations à la charge des bailleurs.

A cet égard, la Cour de cassation a jugé, le 13 juillet 2010, que le bailleur viole son obligation de délivrance d'un local conforme en ne faisant pas procéder à l'installation d'un système d'extraction de l'air pollué dans le local de restauration loué et que le locataire pouvait valablement invoquer cette exception d'inexécution pour ne pas payer son loyer. (Cass. Civ. III, 13 juillet 2010, N° de pourvoi: 09-15409).

L'exception d'inexécution est le droit dont chaque partie à un contrat de refuser d'exécuter totalement ou partiellement l'obligation à laquelle elle est tenue tant qu'elle n'a pas reçu la prestation qui lui est due de la part de son cocontractant.

En l'espèce, des locaux ont été donnés bail et le contrat de bail commercial stipulait expressément que ceux-ci étaient destinés « à l'usage exclusif de restauration-brasserie à l'exclusion de toute autre activité ».

Le locataire n'a été informé de ce que les locaux donnés à bail ne comportaient aucune gaine d'extraction de l'air pollué de la cuisine qu'après la signature du bail, lorsque le maître d'oeuvre des travaux et la société qui devait concevoir et réaliser les travaux aérauliques d'extraction cuisine, l'a informé qu'en l'absence d'exutoire en toiture, l'installation ne serait pas satisfaisante.

Ainsi, le restaurant donné à bail ne comportait aucune gaine d'extraction de l'air pollué de la cuisine exigée par les prescriptions sanitaires.

Dans ce contexte, le locataire considérait que ces locaux étaient impropres, pour partie, à leur destination prévue au bail et que le bailleur manquait à son obligation principale de délivrance de la chose louée à l'usage auquel elle était contractuellement destinée.

Le locataire a donc informé son bailleur de l'absence de conduit existant à l'intérieure des locaux, de son impossibilité en conséquence de procéder au raccordement de l'évacuation de l'air pollué de la cuisine et de l'urgence de remédier à cette situation.

Malgré les demandes insistantes et renouvelées ainsi que les différentes propositions de solutions propres à y remédier émanant du locataire, cette situation a perduré pendant plusieurs mois et a entraîné pour ce dernier des perturbations réitérées et des troubles certains dans l'exploitation de son fonds, une baisse de son activité commerciale ainsi que de graves difficultés financières l'ayant contraint à ne plus payer son loyer.

A défaut d'avoir fait cesser les désordres subis par le locataire, le bailleur lui a fait délivrer un commandement d'avoir à payer le loyer aux termes convenus et visant la clause résolutoire, c'est à dire la résiliation du bail.

Un expert judiciaire est intervenu dans la procédure et a constaté :

- différents manquements imputables au bailleur, s'agissant du non-respect initial de son obligation de délivrance de la chose louée à l'usage auquel elle était contractuellement destinée ;

- la carence du bailleur à prendre, dans l'urgence puis – à défaut – dans « des délais raisonnables », les mesures nécessaires pour remédier aux désordres;

- que le bailleur a pris, sans l'accord du locataire, la décision de confier des travaux sur site aux techniciens du chantier, commandé des travaux sans concertation avec le locataire sur le matériel à mettre en place, pris trop tardivement la décision de mettre en place une installation de traitement d'air.

Pour conclure, l'expert judiciaire a considéré que le locataire n'avait pas disposé d'un système de traitement de l'air vicié de la cuisine conforme aux règles de l'art lui permettant d'exercer son activité de restauration.

Dans ce contexte, à titre reconventionnel, le locataire a sollicité des juges qu'ils déclarent nul et de nul effet le commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, délivré à son encontre par le bailleur et le déclare redevable d'aucun loyer puis d'un loyer réduit de 30% en application du principe de l'exception d'inexécution.

Les juges de première instance, d'appel et de cassation ont unanimement :

- constaté qu'il n'était établi ni que le contrat de bail ait transféré au preneur la charge de réaliser le dispositif d'extraction des fumées, nécessaire, aux termes de la réglementation, à l'exploitation des locaux conformément à leur destination, ni que le preneur ait été informé des difficultés techniques qui devaient s'attacher à la conduite de tels travaux dans les lieux loués .

- déclaré nul et de nul effet le commandement de payer, visant la clause résolutoire.

Par conséquent, la Cour de cassation a jugé que :

« la cour d'appel a pu en déduire que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance et que la société O'Restauration pouvait valablement invoquer l'exception d'inexécution » et que la perte d'exploitation subie par cette dernière société pendant la période litigieuse représentait une somme de plus de 750.000 euros

Cette affaire est riche d'enseignement sur la charge financière du coût de l'installation d'un système d'extraction des odeurs dans locaux de restauration donnés à bail.

En effet, il ressort de cet arrêt que le propriétaire d'un local de restauration est tenu au respect d'une obligation particulière de délivrance de la chose louée envers son locataire restaurateur : à savoir installer un système de traitement de l'air pollué et d'extraction des odeurs dans les cuisines.

Concrètement, le bailleur est tenu de créer un conduit à l'intérieur des locaux permettant de procéder au raccordement de l'évacuation de l'air pollué de la cuisine.

Le cas échéant, le preneur à bail dispose d'une arme très efficace puisqu'il peut opposer à son bailleur l'exception d'inexécution au paiement des loyers et charges lorsque le bailleur a manqué à son obligation de délivrer la chose louée.

Cet arrêt permet donc au locataire de cesser de payer son loyer si son bailleur manque à son obligation de délivrance conforme du local pris à bail.

De plus, il résulte de cette décision que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par le bailleur est nul et de nul effet.

Pour échapper à la mise en jeu de sa responsabilité, le bailleur doit expressément stipuler dans le bail que :

- le coût de l'installation d'une gaine d'extraction est à la charge du locataire ;

- le coût de l'installation d'une gaine d'extraction correspond à la contrepartie de la franchise de loyers le cas échéant.

Enfin, il convient de garder en mémoire que :

- le bailleur ne peut pas valablement invoquer le fait qu'il n'a été informé de l'absence de tout conduit à l'intérieur des locaux qu'après la signature du bail.

- en l'absence de tout conduit auquel peut être raccordé l'évacuation de l'air pollué de la cuisine et d'exécutoire en toiture, l'installation ne pourra jamais être satisfaisante.

Je suis à votre disposition pour toute action ou information (en cliquant ici).

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Anthony Bem
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1 Publié par Maitre Anthony Bem
16/01/2017 20:17

Bonjour alg,

Le délai raisonnable permettant de faire les travaux de mise en conformité dépend des travaux à réaliser.

La loi n'en pose cependant pas.

Si le bailleur ou le restaurateur refusait de faire réaliser les travaux, vous pourriez engager une action contre le bailleur pour non respect du règlement de copropriété le cas échéant ou contre le restaurateur pour trouble de voisinnage.

Cordialement.

2 Publié par Visiteur
30/01/2017 22:15

Bonjour maitre anthony bem

J ai un bail boutique liqueur avec extention plat du jour - brasserie
le propriétaire du dessus se plaint des odeurs de cuisine, du bruit et refuse une extraction ds la cour.
j ai réalisé un test fumigène qui montre un fuite chez lui ds sa salle de bain, l extration d origine passe ds l immeuble.
le restaurant existe depuis 50/60 ans
ce propriétaire a réalisé d important travaux durant presque une année avant d emménager puis s est plaint du bruit et des odeurs
je ne peux forcer la copropriété a accepter une extraction en courette mais le bailleur m interdit l utilisation de la cuisine sous peine de rupture du bail.

3 Publié par Visiteur
28/02/2017 15:17

Bonjour j'ai signé un bail tout commerce, afin de faire de la restauration rapide ,
Mais la mairie de la ville refuse toute nouvelle ouverture de restaurant car selon elle il y en a trop dans sa ville.
A t'elle le droit sachant que je possède un bail tout commerce?

Merci.

Cordialement .

4 Publié par Visiteur
13/03/2017 22:35

bonjour maitre enfaite on va achete un resto a paris 16 mais on sais c quel type de extraction qu il a parceku la moteur est installe juste derrier la hotte

5 Publié par Visiteur
13/03/2017 22:37

bonjour maitre merci de ma repondre plus vitt que c possible la moteur est juste enbas et le le cheminet il sort dans le meme trou de co propriatre

6 Publié par Maitre Anthony Bem
14/03/2017 06:09

Bonjour farha n f,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "services" en haut de cette page.

Cordialement.

7 Publié par Visiteur
24/03/2017 11:57

Bonjour,

J'ai signé une bail commercial dans la restauration et aujourd'hui je reçois un RAR de mon syndic de copro qui me demande d'effectuer des travaux pour la gaine d'aération qui à la sortie sur sur le parking de la coporopriete le syndic m'indique que ces frais sont à ma charge et que le propriétaires est au courant.

Que puis-je faire.
Merci par avance.

Bien cordialement.

8 Publié par Visiteur
05/04/2017 16:13

Bonjour Maître,
Nous avons signé une promesse de vente pour un local commercial, l'agence nous a bien indiquer qu'on pouvait y mettre en place une extraction car existence d'un conduit. (mail à l'appui)
Suite à la visite d'un bureau d'architecture pour les travaux, nous avons constaté qu'il était impossible de mettre en place une extraction car aucune gaine, débouchant en terrasse, n'existe dans l'emprise du local.
Par contre aucune mention n'est indiquer sur l'extraction dans les clause suspensive.
quel sont nos recours?
cordialement

9 Publié par Visiteur
07/04/2017 13:32

Bonjour Maître,
je suis locataire dans un immeuble qui a un local de restauration,depuis plus 8 ans j'attends en vain que les travaux de la hotte du local soit aux normes car celle se situe à 1m25 d'une fenêtre de toit et nous ne pouvons plus ouvrir ces fenêtres à cause des odeurs ,chaque semaine une excuse pour retarder des travaux et le gérant et le propriétaire se renvoient l'obligation de la mise aux normes maintenant j'ai droit nous sommes autour d'un monument classé ,et il faudra du temps pour avoir l'accord des architectes de France et celle-ci n'est pas délivrée à la mairie à ce jour ,il faut qu'il se renseigne je n'en peux plus que faire pour que ces travaux soient réaliser merci

10 Publié par Maitre Anthony Bem
08/04/2017 07:44

Bonjour Frederic,

La promesse de vente du local commercial devient caduque en l'absence de possibilité de mise en place d'une extraction du fait du défaut de gaine débouchant en terrasse et malgré qu'aucune mention ne soit indiquée s'agissant de l'extraction dans les clauses suspensives de la promesse car il s'agit d'un vice du consentement déterminant à l'acquisition du local dont s'est rendue responsable l'agence.

Cordialement.

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