Urbanisme

Le droit de l’urbanisme néo-calédonien est, sur le fond, proche du droit métropolitain mais il connaît des principes propres et un enchevêtrement des compétences qu'il convient de comprendre.

Chacun sait qu’il est généralement nécessaire de demander une autorisation avant d’entamer une construction. De manière schématique, l’on pense généralement au permis de construire. Néanmoins, il s’agit seulement de l’une des autorisations d’urbanisme qui peuvent être nécessaires, comme le permis d’aménager, la déclaration préalable ou le permis de démolir. Par ailleurs, en dehors de ces autorisations d’urbanisme à proprement parler, il existe d’autres autorisations ou décisions, similaires dans leur objet et leurs effets. Aussi, il est impératif de bien faire la différence entre ces différentes décisions et autorisations.

Il est fréquent que les permis de construire ou les décisions de non-opposition à déclaration préalable soient assortis de prescriptions qui ont pour objet de modifier le projet ou d’imposer des obligations complémentaires. Ces prescriptions présentent un caractère obligatoire pour le demandeur. Aussi, elles peuvent être gênantes pour le pétitionnaire qui n’a pas prévu ces modifications. Dès lors, il est important de se poser trois questions : quel est le fondement des prescriptions d’un permis de construire ? peuvent-elles être contestées ? quelles critiques peuvent être soulevées à leur encontre ?

La notion de cours d’eau est présente en droit de l’urbanisme et de l’environnement. Elle conduit à l’application d’obligations et d’un régime de protection particulier. Toutefois, pendant longtemps aucun texte ne définissait ce qu’il faut entendre par cours d’eau. C’est désormais chose faite. Aussi, il convient de se pencher sur l’apport de cette définition.

Obtenir un permis de construire n’est pas chose aisée. Savoir à quelle date il devient définitif ne l’est pas davantage. Or, c’est cette date qui permet de commencer, sans risque, les travaux. Aussi, il convient de voir successivement les différents acteurs susceptibles de former un recours ou de revenir sur le permis de construire pour savoir à quelle date le permis de construire devient réellement définitif.

Par un arrêt du 22 juin 2017, la cour administrative d’appel de Paris a considéré de manière générale que la théorie des vices inopérants ne trouvait pas à s’appliquer aux refus de raccordements prononcés sur le fondement de l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme. Cette solution, critiquable, mérite que l’on s’y attarde pour la comparer avec la décision M. Montaignac, de principe en la matière.