Le congé pour reprise est autorisé par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
QUI PEUT BÉNÉFICIER DE LA REPRISE
- Le propriétaire du logement lui-même afin d’y loger;
- Un des proches parents du propriétaire :
- Son conjoint
- Son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé
- Son partenaire de PACS à la date du congé
- Un de ses ascendants ou celui de son conjoint, concubin ou partenaire de PACS
- Un de ses descendants (enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant). Les frères et sœurs, oncles et tantes, neveux, nièces ou bien cousins ne sont pas considérés comme étant des proches dans ce cadre.
- L'un des associés d'une société civile immobilière (qui peuvent être enfant, parent, petit-enfant, grand-parent, arrière-petit-enfant, arrière-grand-parent, frère, sœur, neveu, nièce, oncle, tante, petit-neveu, petite-nièce, grand-oncle, grand-tante et cousin germain).
QUELLES SONT LES MODALITÉS POUR DONNER CONGÉ ?
1. La rédaction d’un courrier
Vous devez adresser un courrier qui doit préciser quatre éléments :
- Le motif de la reprise du logement
- Le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise
- Le lien de parenté du futur occupant, avec le propriétaire
- Le motif réel et sérieux de la reprise
De plus, ce courrier doit être accompagné de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
2. Les modalités d’envoi du courrier
Le courrier de congé pour reprise devra être envoyé au choix :
- Par lettre recommandée avec accusé de réception
- Par commissaire de justice
- Par remise en main propre contre émargement ou récépissé
3. Les destinataires de la lettre de congé pour reprise
Vous devrez envoyer la lettre de congé à tous les signataires du bail.
Si un seul époux a signé le bail et si vous avez été informé du mariage, vous devrez alors envoyer le courrier aux deux époux.
4. Les délais
Vous devez vous assurer que votre locataire reçoive la lettre de congé pour reprise au moins six mois avant la date d’échéance de son bail ou de sa reconduction. Si le courrier n’arrive pas dans les temps, le congé ne sera pas valable et le bail sera reconduit tacitement.
5. La date de reprise du logement
Le locataire doit quitter les lieux au plus tard à l’échéance du bail. Il a également la possibilité de partir avant et dans ce cas, il ne sera tenu de payer les loyers que jusqu’à la remise des clés.
ATTENTION : Si vous avez acheté le bien déjà loué et que vous souhaitez donner congé à votre locataire afin de le reprendre en votre nom ou pour un proche, vous devrez alors tenir compte de la durée de la période entre la date d’échéance du bail et la date d’achat, qui correspond à la date de l’acte authentique.
- Si la période entre la date d’échéance du bail et la date d’achat est inférieure à deux ans : vous pourrez donner congé pour la date d’échéance du bail, mais votre locataire pourra rester jusqu’aux deux ans de la date d’achat du bien.
Par exemple : vous avez acheté un bien le 25 juillet 2023 et la date d’échéance du bail est le 30 juin 2024. Vous pourrez alors donner congé à votre locataire pour le 30 juin 2024, mais votre locataire pourra rester jusqu’au 25 juillet 2025.
- Si la période entre la date d’échéance du bail et la date d’achat est supérieure à deux ans : vous pourrez alors donner congé pour la date d’échéance du bail, de manière habituelle.
QUELLES SONT LES EXCEPTIONS AU DROIT DE REPRISE ?
Certains locataires sont considérés comme protégés en fonction de leur âge et de leurs revenus. Selon les cas, vous ne pourrez pas leur donner congé ou bien vous ne pourrez le faire que sous certaines conditions.
1. Le locataire âgé de plus de 65 ans
Dans ce cas, votre locataire sera considéré comme protégé si à la date d’échéance du bail ses revenus sont inférieurs au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement.
2. Le locataire âgé de moins de 65 ans s’il remplit les deux conditions suivantes :
- Il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail
- Le montant des revenus de toutes les personnes vivant dans le logement est inférieur au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement
Dans ces cas, le renouvellement du bail sera automatique, sauf en cas d’une des trois situations suivantes :
- Vous avez plus de 65 ans au moment de la date d’échéance du bail
- Vous avez des revenus inférieurs aux montants exprimés ci-dessus, au moment de l’envoi du congé pour reprise
- Vous proposez à votre locataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et capacités, située à proximité, pour la période du préavis. Sera considéré comme à proximité un logement :
o Si la commune est divisée en arrondissements : dans le même arrondissement, dans l’arrondissement limitrophe ou les communes limitrophes à l’arrondissement
o Si la commune est divisée en cantons : dans le même canton, dans un canton limitrophe appartenant à la même commune ou une autre commune divisée en canton
o Dans les autres cas : dans un rayon de 5 km
Les juges peuvent contrôler la validité d’un congé soit a priori (par exemple si vous engagez une action car le locataire se maintient dans les lieux malgré le congé) soit a posteriori (dans ce cas ce sera forcément à l’initiative du locataire) y compris sur la réalité du motif sachant qu’il appartient au locataire de rapporter la preuve du caractère mensonger du motif.
Compte tenu de la multiplicité des règles de forme et de fond à respecter, il vous faut être très attentif si vous ne voulez pas risquer une annulation du congé et la poursuite du bail.
Le Cabinet BARALE est à votre disposition pour toute action ou information.
