L’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis entrée en vigueur depuis le 1er juin 2020 a facilité le vote des travaux par l’assemblée générale.
Rappelons qu’il existe trois majorités généralement identifiées par le numéro de l’article de la loi du 10 juillet 1965 qui y fait référence :
- La majorité de l’article 24, dite majorité simple : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ou « ayant voté par correspondance », ce dernier ajout résultant de l’ordonnance,
- La majorité de l’article 25, dite majorité absolue : majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents),
- La majorité de l’article 26, dite double majorité : majorité des voix de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.
I - LA BAISSE DES MAJORITÉS
DE L’ARTICLE 25 À L’ARTICLE 24
La décision d’effectuer les travaux suivants, qui relevaient de la majorité de l’article 25 sont désormais soumis à la majorité simple de l’article 24 de la loi :
- la suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène (ancien article 25, g / nouvel article 24, e) ;
- l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes (ancien article 25, i/ nouvel article 24 h)
DE L’ARTICLE 25 À L’ARTICLE 24
La décision concernant « les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles » (c’est-à-dire les jours et heures d’ouverture), relevant antérieurement de la majorité de l’article 26 relève, désormais, de la majorité de l’article 25 (majorité qui était déjà applicable à la décision de fermeture de la porte d'entrée de l'immeuble).
LES TRAVAUX D’ACCESSIBILITÉ AUX PERSONNES HANDICAPÉES OU A MOBILITÉS REDUITES : DE L’AUTORISATION A L’INFORMATION
Les dispositions relatives « aux travaux pour l'accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble » se trouvent, désormais, au nouvel article 25-2 de la loi.
Le mécanisme d’autorisation est inversé : alors que sous l’empire des anciennes dispositions, le copropriétaire devait obtenir une autorisation, désormais, sous réserve d’avoir demandé au syndic l’inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, d'un point d'information accompagné d'un descriptif détaillé des travaux envisagés, il peut faire réaliser ces travaux.
ATTENTION : ce droit du copropriétaire ne concerne toutefois que les travaux d’accessibilité des « logements ». Dans le cas de travaux sur les parties communes, les dispositions de l’article 24 d, relatives aux « travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels » qui ont été maintenues, doivent s’appliquer.
L’assemblée générale peut, cependant, s’opposer aux travaux d’accessibilité qu’un copropriétaire souhaite faire réaliser à ses frais « à la majorité des voix des copropriétaires ».
La majorité pour s’opposer est donc celle prévue à l’article 25 de la loi, tandis que celle précédemment exigée pour autoriser ces travaux était celle de l’article 24.
En cas de rejet de l’opposition à la majorité de l’article 25, un second vote à la majorité de l’article 24 devrait être possible dès lors que le projet a recueilli au moins le tiers des voix. L’article 25-1, dans sa rédaction issue de l’ordonnance, prévoit, en effet, le recours au mécanisme de la passerelle lorsque la décision n’a pas été prise en application de l’article 25 ou « d’une autre disposition ».
L’opposition ne peut être motivée que par l'atteinte portée par les travaux à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipements essentiels, ou par leur non-conformité à la destination de l'immeuble.
II - LES PASSERELLES D’UNE MAJORITÉ À L’AUTRE
Par ailleurs, le recours à la passerelle est à présent systématique dès lors que les conditions requises sont réunies.
Ce mécanisme permet de procéder à un second vote à une majorité moindre sur un projet de résolution non adopté en première lecture mais suffisamment « consensuel » pour avoir déjà reçu l'adhésion d'un seuil représentatif de copropriétaires.
PASSERELLE DE L’ARTICLE 25 À L’ARTICLE 24
Pour les décisions prises initialement à la majorité de l’article 25, l’article 25-1 prévoit la possibilité de procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 lors de la même assemblée si la résolution a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat ( la nécessité de procéder à un second vote lors d’une assemblée générale ultérieure si la résolution avait recueilli moins du tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat a donc disparu ).
Par ailleurs, le recours à un second vote immédiat a été notamment étendu aux décisions relatives aux travaux de transformation, addition ou amélioration.
PASSERELLE DE L’ARTICLE 26 À L’ARTICLE 25
C’est une création conçue sur le modèle de l'article 25-1, pour les décisions relevant de la double majorité renforcée de l'article 26 lors d’un premier vote,
L’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 nouvellement créé prévoit qu’il est possible de procéder à un second vote à la majorité de l’article 25 lors de la même assemblée générale si la résolution a recueilli l'approbation de :
- au moins la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance,
- et représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.
BON A SAVOIR : une décision qui ne passerait en première lecture à l’article 26, puis qui ne passerait pas en seconde lecture à l’article 25, ne peut pas retomber à l’article 24 en troisième lecture. On ne passe pas d’une passerelle à une autre !
EN PRATIQUE : Un avocat pourra utilement vérifier que le syndic a appliqué la bonne règle de majorité et vous renseigner sur la possibilité d’assigner en annulation d’une résolution votée à une fausse majorité.
