Les principales obligations du bailleur d’un local commercial envers son locataire preneur à bail

Publié le Modifié le 17/10/2014 Vu 433 803 fois 471
Légavox

9 rue Léopold Sédar Senghor

14460 Colombelles

02.61.53.08.01

La charge des obligations d'entretien, de réparation, de garantie des locaux commerciaux sont loin d'être neutre financièrement. Bien que celle-ci soit fixé par la loi, il est possible aux parties d’en convenir différemment aux termes du contrat de bail.

La charge des obligations d'entretien, de réparation, de garantie des locaux commerciaux sont loin d'être ne

Les principales obligations du bailleur d’un local commercial  envers son locataire preneur à bail

Le bailleur d’un local commercial est tenu envers son locataire de :

- Mettre le local loué à la disposition du locataire, preneur à bail, (I),

- Entretenir le local donné à bail (II),

- Garantir au locataire, preneur à bail, une occupation paisible (III).

I - L’obligation du bailleur de mise à disposition d’un local commercial au profit de son locataire preneur à bail

A titre liminaire, la mise à disposition du local commercial au profit du locataire suppose que le bailleur lui remette les clefs lors de la signature du bail commercial ou de l’état d’entrée dans les lieux.

A cet égard, il convient de recommander aux bailleurs d’éviter de remettre les clefs du local au locataire avant la signature du contrat de bail afin que le locataire ne refuse pas de signer le bail ou certaines clauses du bail.

A défaut, le bailleur ne disposerait d’aucun recours tendant à contraindre l’occupant à signer son bail.

Concrètement, la mise à disposition du local suppose que celui-ci soit en bon état de réparations, que les infrastructures soient en bon état de fonctionnement (sanitaires, eau, conduit de cheminée, chauffage, gaz, électricité) et puisse servir à l’usage pour lequel il est loué.

Ainsi, si le bail prévoit que le bien loué est en parfait état, le preneur pourrait exiger de son bailleur, avant son entrée dans les lieux, qu’il réalise  les travaux nécessaires afin d’assurer ce parfait état.

Par conséquent,  il est recommandé aux bailleurs de mentionner expressément dans le bail commercial que le preneur reçoit le local dans l’état où il se trouve et qu’il déclare bien connaître pour l’avoir visité et contrôlé.

Enfin, il est fréquent que le bail commercial dispense le bailleur de mettre le local loué en bon état de réparations de toute espèce.

Il s’agit d’une dérogation contractuelle à l’obligation légale précitée du bailleur, qui n’interdit pas au preneur d’exiger la mise en état de dégradations existantes et dont il n’aurait pu se rendre compte au moment de la conclusion du bail.

Le cas échéant, le preneur à bail devra négocier le montant du loyer à la baisse afin d’en tenir compte.

II - L’obligation du bailleur d’entretenir le local donné à bail et d’effectuer les réparations nécessaires autres que locatives

L’obligation d’entretien du bailleur signifie qu’il doit effectuer tous les travaux et réparations nécessaires afin que le local reste conforme à sa destination, autres que les réparations locatives

Concrètement cela consiste au changement des papiers peints, peintures, moquette, parquet, revêtement des sols et plafonds qui seraient devenus vétustes suite à un usage normal.

Il est d’usage de considérer que les peintures et tapissages de qualité moyenne sont amortis après neuf ans, de sorte que le preneur puisse exiger de son bailleur qu’il prenne à sa charge leur changement.

Le bailleur devra également se charger du curement des puits et fosses septiques.

Surtout, les articles 605 et 606 du code civil sont souvent visés dans les baux commerciaux.

Selon l'articles 605 alinéa 2 du code civil :

"Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu".

L'article 606 du code civil dispose que :

"Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien'.

Aux termes de ces dispositions légales, le bailleur est tenu d'exécuter les « grosses réparations » telles que décrites dans ce second article, de manière limitative.

Ainsi, le bailleur est tenu des grosses réparations ou des gros travaux, à savoir :

- la réparation des  toitures, gouttières, murs, cheminées ;

- la réfection des planchers et des escaliers ;

- les réparations locatives lorsqu’elles sont dues à la vétusté ou à la force majeure.

S’agissant de ces réparations, le bailleur pourra en être déchargé si elles sont dues à la faute du locataire.

De la même manière, le bail commercial peut parfaitement stipuler que les grosses réparations incombant normalement au bailleur doivent être exécutées par le preneur et aux frais du preneur, à condition que la clause soit précise.

Il a ainsi été jugé que la clause d’’un bail stipulant que « les grosses réparations incombant normalement au bailleur seront à charge du preneur » n’était pas suffisamment précise et qu’il soit nécessaire d’y ajouter : « telles seront notamment les réparations effectuées à la toiture », ou « …y compris les réparations dues tant à la vétusté qu’à la force majeure ».

Enfin, la jurisprudence considère que la réparation des dégâts causés sur la porte ou la vitrine suite à un vol commis dans le bien loué incombent au propriétaire en l’absence de faute du preneur et de clause particulière dans le contrat de bail commercial.

En outre, la jurisprudence exonère le bailleur d’effectuer les travaux exigés par les autorités publiques ou imposés par de nouvelles réglementations de sécurité, à moins que le bail commercial n’en dispose autrement. 

Ces travaux, dont le coût peut se révéler supérieur au montant du loyer annuel pour une année donnée, peuvent, s'ils ne sont pas exécutés, justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail aux torts du bailleur.

Lorsque les juges sont sollicités pour interpréter les clauses du contrat de bail commercial, et particulièrement la clause de charges, l'interprétation se fera à la faveur du locataire.

Il est donc recommander aux parties de bien veiller à la rédaction des baux commerciaux qu’elles sont amenées à conclure et de prévoir de manière précise le type de charges incombant au bailleur ou au preneur lors de la rédaction de leur contrat.

III - Le bailleur d’un local commercial doit garantir à son locataire une occupation paisible

L’obligation de garantir une occupation paisible se décompose en trois garanties distinctes :

- La garantie du fait personnel : le bailleur ne peut pas troubler l’occupation du preneur en faisant certains actes de nature à occasionner un trouble, sauf s’il s’agit de travaux urgent (exemple : il ne peut pas réaliser des travaux d’amélioration ni changer le système de chauffage dans le local donné à bail sans l’accord du locataire, pénétrer dans l’immeuble pour vérifier si le preneur entretient correctement le bien, etc …)

- La garantie du fait des tiers : il s’agit des troubles de jouissance à l’occupation du preneur de la part de tiers. A la différence des troubles de fait, la jurisprudence impose au bailleur de garantir le preneur contre le trouble de droit. Cette situation se présente lorsque par exemple, une tierce personne prétend être propriétaire de l’immeuble et veut expulser le locataire arguant que le bailleur n’avait aucun droit de donner l’immeuble en location. Si le bailleur est condamné, le preneur évincé pourra lui réclamer des dommages et intérêts.

- La garantie des vices cachés : il s’agit des défauts de l’immeuble loué qui en empêchent l’usage normal ou qui diminuent cet usage, ne permettant donc pas au preneur d’occuper normalement l’immeuble. Les vices sont cachés lorsque le preneur n’aurait normalement pas pu se rendre compte de leur existence au moment de la conclusion du bail (exemples : l’invasion de cancrelats, la déficience de l’installation électrique, une fuite dans les canalisations ne provoquant d’inondations qu’au cours de fortes pluies, l’humidité dans une cave, etc …). Si le vice rend impossible l’usage de la chose louée, le preneur pourra demander la rupture du contrat avec dommages et intérêts. Par contre, le bailleur n’est pas tenu de garantir le locataire contre les vices apparents, c'est-à-dire ceux dont le preneur a pu se rendre compte de leur existence au moment de la conclusion du bail ou  relevés dans l’état des lieux. Le bailleur peut insérer une clause dans le bail aux termes de laquelle il s’exonère de son obligation de garantie des vices cachés ou ne répondra pas de tels ou tels vices cachés.

Je suis à votre disposition pour toute information ou action.

PS : Pour une recherche facile et rapide des articles rédigés sur ces thèmes, vous pouvez taper vos "mots clés" dans la barre de recherche du blog en haut à droite, au dessus de la photographie.

Anthony Bem
Avocat à la Cour
27 bd Malesherbes - 75008 Paris
Tel : 01 40 26 25 01

Email :
abem@cabinetbem.com

www.cabinetbem.com 

Vous avez une question ?
Blog de Anthony BEM

Anthony BEM

249 € TTC

1435 évaluations positives

Note : (5/5)

Posez gratuitement toutes vos questions sur notre forum juridique. Nos bénévoles vous répondent directement en ligne.

1 Publié par Visiteur
05/07/2016 00:16

Bonjour Maître,

Je suis locataire, d'un bar/restaurant depuis 5 ans. Au vu des normes 2020, concernant l'accés aux toilettes aux personnes à mobilité réduite, le propriétaire (la mairie), va effectuer des travaux pour mettre le restaurant aux normes, en prenant une partie de mon garage. Le problème est que l'endroit où va ce trouver les futurs toilettes, ce trouve mon surgèle. Je dois donc le faire déplacer par un professionnel. Le coût de cette modification,reste à la charge du bailleur ou du locataire? De même pour les tapisseries et peintures (car ouverture dans les murs).

Merci
Bien cordialement

Laure

2 Publié par Maitre Anthony Bem
05/07/2016 06:33

Bonjour laure,

Tout dépend ce que prévoit votre contrat de bail sur ce point.

Je vous invite donc à reprendre votre contrat de location pour vérifier à qui incombe la charge financière des travaux de mise aux normes le cas échéant.

Cordialement.

3 Publié par Visiteur
05/07/2016 11:38

Bonjour Maître,
Je suis une SCI qui loue un local commercial depuis 2013, le locataire a fait amenager un local provisoire avec mon accord, maintenant janvier 2016, il me demande de payer une facture de travaux électriques de mise en conformité de 3000 € qui doit payer, le locataire ou le propriétaire, merci de me dire, bien cordialement marie de Bordeaux

4 Publié par Visiteur
05/07/2016 19:42

bonjour, je viens de signer un acte de location pour un commerce. installation ezlectrique neuve et compteur neuf deja present. je contact edf pour mettre en service et la surprise compteur inconnu chez eux. les travaux du batiment sont termeiné depuis 6ans et le local n'a jamais ete loué. le proprio ne veut rien savoir et il ma rappeleé que c'etait a moi a mettre un compteur dans les 8 jours ( cf Bail ) or il y est deja.
je ne peux donc pas mettre lelectricité car edf na pas connaissance de ce lieux et du compteur. je dois faire venir un electricien pour valider linstallation faire venir lapave pour valider et faire la demande.... super, quels recours et cela ne serait au proprio de faire le necessaire. bail commencant le 01.07 et loyer de juillet payé deja et je decouvre cela. jpeux pas mettre edf, donc jpeux pas prendre assurance car assurance demande detecteur de fumee, alarme et video et jpeux pas prendre adsl car il faut EDF pour mettreen route video et alarme.... je tourne en rond

5 Publié par Maitre Anthony Bem
05/07/2016 21:37

Bonjour marie de Bordeaux,

Le paiement des factures de travaux électriques de mise en conformité incombent au locataire ou au propriétaire selon les termes du bail.

Je vous invite donc à vérifier la clause y afférente dans le contrat de bail.

Cordialement.

6 Publié par Maitre Anthony Bem
05/07/2016 21:40

Bonjour Krys,

Afin de me permettre de prendre connaissance de votre situation personnelle en détail et de disposer de toutes les informations nécessaires pour vous répondre en toute connaissance de cause, je vous propose de me contacter en privé pour une consultation.

A cet égard, je vous invite à choisir l'une de mes différentes modalités de consultation en cliquant sur "services" en haut de cette page.

Cordialement.

7 Publié par Visiteur
06/07/2016 16:03

Bonjour Maître,
Félicitations pour votre blog !
J'ai une simple question : l'obligation de jouir d'un bien loué "en bon père de famille etc." s'applique évidemment à un bail d'habitation. S'applique-t-elle aussi aux baux commerciaux ?
Merci d'avance.

8 Publié par Maitre Anthony Bem
06/07/2016 23:31

Bonjour LVDA,

Je vous confirme que l'obligation de jouir en personne raisonnable s'applique même au locataire d'un local dans le cadre d'un bail commercial.

La notion de "bon père de famille" a disparu de la loi suite à une réforme législative au nom de l'égalité des sexes.

Cordialement.

9 Publié par Visiteur
11/07/2016 22:17

Bonjour Maitre,
J'ai conclu un bail commercial depuis 5 ans et depuis l'origine le bailleur ne m'a jamais fourni de régularisation de charges. Je paye les appels de charges trimestriels, je lui ai demandé plusieurs fois la régularisation mais c'est resté lettre morte.
Le bailleur a t-il obligation de fournir l'état des charges réalisé annuellement par le syndic ?
Merci d'avance

10 Publié par Maitre Anthony Bem
12/07/2016 09:28

Bonjour Daniel de Chilly,

Je vous confirme que votre bailleur aurait dû vous fournir les pièces pour régularisation de charges suite à votre demande en ce sens

Il perd le surplus et vous aussi le cas échéant passé 5 ans, compte tenu du délai de prescription de l'action à ce titre.

Cordialement.

Publier un commentaire
Votre commentaire :
Inscription express :

Le présent formulaire d’inscription vous permet de vous inscrire sur le site. La base légale de ce traitement est l’exécution d’une relation contractuelle (article 6.1.b du RGPD). Les destinataires des données sont le responsable de traitement, le service client et le service technique en charge de l’administration du service, le sous-traitant Scalingo gérant le serveur web, ainsi que toute personne légalement autorisée. Le formulaire d’inscription est hébergé sur un serveur hébergé par Scalingo, basé en France et offrant des clauses de protection conformes au RGPD. Les données collectées sont conservées jusqu’à ce que l’Internaute en sollicite la suppression, étant entendu que vous pouvez demander la suppression de vos données et retirer votre consentement à tout moment. Vous disposez également d’un droit d’accès, de rectification ou de limitation du traitement relatif à vos données à caractère personnel, ainsi que d’un droit à la portabilité de vos données. Vous pouvez exercer ces droits auprès du délégué à la protection des données de LÉGAVOX qui exerce au siège social de LÉGAVOX et est joignable à l’adresse mail suivante : donneespersonnelles@legavox.fr. Le responsable de traitement est la société LÉGAVOX, sis 9 rue Léopold Sédar Senghor, joignable à l’adresse mail : responsabledetraitement@legavox.fr. Vous avez également le droit d’introduire une réclamation auprès d’une autorité de contrôle.

Rechercher
A propos de l'auteur
Blog de Anthony BEM

Avocat contentieux et enseignant, ce blog comprend plus de 3.000 articles juridiques afin de partager mes connaissances et ma passion du droit.

Je peux vous conseiller et vous représenter devant toutes les juridictions, ainsi qu'en outre mer ou de recours devant la CEDH.

+ 1400 avis clients positifs

Tel: 01.40.26.25.01 

En cas d'urgence: 06.14.15.24.59 

Email : abem@cabinetbem.com

Consultation en ligne
Image consultation en ligne

Posez vos questions juridiques en ligne

Prix

249 € Ttc

Rép : 24h max.

1435 évaluations positives

Note : (5/5)
Retrouvez-nous sur les réseaux sociaux et sur nos applications mobiles