Fuite d'eau canalisation de mon appartement encastré dans la dal

Et vous y répondez efficacement et surtout rapidement , merci !

Désolée de revenir encore une fois vers vous , mais je voulais vous signaler ce qui m'est opposé : un jugement de la Cour de Cassation -Chambre civile 3-aiudience publique du 21 mars 2000- n° de pourvoi 98-16178 qui stipule que "sont privatives les canalisations constituant un branchement particulier à un appartement alors même qu'elles sont encastrées"......donc l'expert de mon assurance me demande de faire faire moi-même les travaux de dérivation .Merci de me dire ce que vous en pensez .Bien cordialement .

Il reste à espérer pour votre immeuble pour la tuyauterie dans son ensemble...........
Pour un immeuble "neuf" la Dommage ouvrage prend en charge en trainant des pieds la réfection entiére des 57 appartements (tuyaux en CU dit chinois poreux )
,mais après les dix ans le cout pour la copro devait dépasser les 60000 euros !
Excusez du peu.....

Mon immeuble date de 1975 , donc plus question de garantie ! Vu l'arrêt de la Cour de Cassation du 21 mars 2000 que j'ai évoqué dans mon dernier message je ne sais vraiment plus que penser ....ni que faire !

En 1975 la pratique était de couler le ciment sur la tuyauterie sans protection d'un tube plastique .
Le ciment au contact direct de la tuyauterie attaque lentement et au bout de quarante ans une fuite est fréquente!

Jeanine,

je connais cet arrêt de cassation.

Il n'est, heureusement pour vous, pas applicable à votre cas d'espèce.

Car dans ce cas jugé, le règlement de copropriété stipule bien que la canalisation en question est décrite comme privative.
Et il précise par ailleurs, que puisqu'il n'y a pas d'imprécision sur ce sujet, il n'est pas nécessaire de recourir à l'article 3 de la loi. C'est donc l'article 8 qui a été appliqué.

Vous êtes dans le cas inverse. C'est bien l'article 8 qui doit être appliqué aussi. Mais à l'inverse, votre règlement de copropriété stipule que le gros oeuvre des planchers est partie commune. C'est bien l'arrêt de cassation que vous m'avez demandé qui est applicable et lui seul, celui du 1er juillet 2003. Car le moyen invoqué par la Cour pour motiver sa décision est bien la même convention que votre règlement de copropriété qui déclare que le gros oeuvre des planchers est parti commune.

A ce sujet, d'une façon générale, étant donné que c'est le règlement de copropriété qui fait foi (si l'article 8 est applicable), chaque arrêt de cassation dépend du contenu du règlement de copropriété.

Chance inestimable pour vous, votre cas d'espèce a déjà été jugé le 1er juillet 2003 et non le 21 mars 2000. Votre position a donc la force de la chose jugée qui plus est par la plus haute juridiction française. Que demander de plus ...

Vous avez raison. L'expert en dégât des eaux a tort (et se mêle de ce pour quoi il n'est pas compétent : le droit. C'est un technicien, pas un juriste. Mais j'y reviendrai à la fin de mon post).
Demandez-lui où elle a vu dans votre règlement de copropriété que :
"sont privatives les canalisations constituant un branchement particulier à un appartement alors même qu'elles sont encastrées"

Et écrivez-leur que par contre l'arrêt applicable est bien celui de 2003 puisque le moyen retenu est l'extrait du règlement de copropriété qui stipule que "le gros oeuvre des planchers est partie commune" (la même convention que celui de votre règlement de copropriété au mot près) et qu'en conséquence, la canalisation encastrée est partie commune aussi en dépit de son usage. Sans détailler de ma part, au risque de me répéter.

Prenez avec circonspection ce que vous rapporte votre assurance. L'intervenant(e) n'est pas compétente pour juger de la nature d'une partie d'immeuble. D'ailleurs, ils ont leurs propres conventions de responsabilité (conventions CIDRE et CID-COP) qui ne tient pas compte des règlements de copropriété car les dossiers de sinistre seraient plus long à traiter et demanderaient l'emploi de juristes à plein temps. Cela leur reviendrait donc plus cher in fine et l'assurance serait moins efficace.

Donc, la réponse qui vous a été faite est celle de quelqu'un peu formé au droit pour vous avoir communiqué un arrêt de cassation sans rapport avec votre cas ... Un arrêt de cassation, ça se lit dans le détail. Il n'y a pas que la conclusion qui compte. Ce qui compte tout autant, ce sont les moyens invoqués (les motifs de la décision) sont importants pour établir l'applicabilité de l'arrêt...

Maintenant, puisqu'il [l'intervenant de l'assurance] néglige les motifs de l'arrêt et se borne à ne prendre en considération que la conclusion, vous avez en votre possession un arrêt de cassation qui, selon sa conception contredit celui de 2000. Il doit forcément conclure que l'arrêt de cassation applicable est le vôtre puisqu'il est plus récent... Faites-lui accessoirement valoir cet argument.

Car la Cour de cassation se borne, lorsqu'elle est sollicitée à rappeler le droit lorsque celui-ci a été mal appliqué par les tribunaux et les cours.
Les arrêts de cassation ne sont donc pas sensés se contredire. Autrement, cela signifie qu'il existe de mauvais arrêts de cassation qui doivent en conséquence être retirés du bulletin car le droit en France est fait pour former un tout cohérent, sans contradiction.

PS : les experts d'assurances sont des prestataires de service dont les clients sont les assurances...
Ils ont une formation Bac+2 de technicien supérieur pour exercer et n'ont de formation de juriste, loin s'en faut. Ils sont capables d'évaluer les dégâts et d'estimer les devis de réparations qu'auront à payer les assurances.
En prétendant faire une analyse juridique du litige, savez-vous donc qu'il outrepasse sa qualité, sa fonction ? qu'il abuse de sa fonction ?
Êtes-vous sûr que c'est l'expert mandaté est celui de votre assurance ?
Cela me rappelle ma propre expérience...
Savez-vous qu'à partir du moment où vous n'avez pas de dégâts des eaux dans votre logement, vous n'avez pas de constat à remplir ? Vous et votre assureur qui vous protège n'êtes pas impliqués par les dégâts causés indépendamment de la responsabilité de la réparation qui est à la charge de la copropriété et devant qui de droit d'après votre règlement.

"les arrêts de la cour de cassation ne sont pas sensés se contredire " car le droit en FRANCE est fait pour former un tout cohérent ....sans contradiction .
Reste que le refus de prise en charge par l'assurance d'une personne habilitée à traiter un dossier incompétente à vous lire car" les dossiers de sinistre seraient plus longs à traiter et demanderaient l'emploi de juristes à plein temps et cela leur reviendrait plus cher in fine " et votre conclusion " l'assurance serait moins efficace .
La question est pour QUI ?

Encore une fois merci Frankie 31000 , j'ai malheureusement d'énormes dégâts dans presque toutes les pièces de mon appartement , parquet gondolé , plinthes décollées , murs cloqués sur près de 2 mètres de hauteur , ainsi que des moisissures dans l'intérieur des placards et penderies ......

Dans ce cas, ça va chauffer pour le matricule de votre syndic car il a obligation d'assurer la salubrité de l'immeuble. A ce propos,
vous avez fait un courrier de plainte à la mairie comme je le conseille ?

Si vous voulez bien, je peux vous communiquer mon n° de téléphone.

Non je n'ai pas fait un courrier de plainte à la mairie , je n'avais pas connaissance de ce conseil de votre part .....
Pour votre n° de téléphone , ce serait bien sécurisant pour moi , merci de me le proposer . Mais j'ai bien peur d'être tentée de vous appeler trop souvent !!!

"Non je n'ai pas fait un courrier de plainte à la mairie , je n'avais pas connaissance de ce conseil de votre part ..... "
C'est que je vous avez fourni le lien vers un autre site dans lequel j'en parlai en long et en large. Ici :
http://www.village-justice.com/articles/qui-sont-ses-canalisation-qui,17833.html#nh3

Je vous ai envoyé mes coordonnées téléphoniques sur votre messagerie Legavox. Dites-moi si vous avez des difficultés à y accéder.

Bonsoir
Voilà je me suis greffée sur ce forum car la je ne sais plus quoi faire
Ça fait un mois gros problème de chaudière je suis copropriétaire d un appartement en rez de jardin on est venu 4 fois tout ça pour en conclure que un gros tuyau faisant partie de la vmc était tombée de sa gaine
Il a fallu que je fasse un trou énorme dans le placard pour qui ils aient accès
Vous imaginez ma tête
Ils m ont dit que c était à moi de laisser le passage pour su ils aient accès à la vmc
J ai donc fait le trou et on est venu me ( réparer la panne)
Aujourd'hui hui le lendemain de la réparation au bout d un mois mes voisins viennent
E voire en me demandant si on avait pas une fuite
Apparemment non mais ce serait dans la chambre un tuyau enfuie sous la dalle aurait cassé
La. Chaudiere se vide
Enfin le paradis
Que dois je faire
Je suis désemparée
Merci pour vos réponses

Bonjour Nadvevesse,

Si je comprends bien, une canalisation de votre réseau d'eau chaude fuit. Cette partie de canalisation est dans le plancher.
OK.
A priori, bien que vous en ayez l'usage exclusif, elle n'est sans doute pas privative. Tout dépend de ce que prévoit votre règlement de copropriété. S'il ne dit rien, c'est l'article 3 de la loi de 1965 qui s'applique. On dit qu'il est supplétif (au règlement de copropriété). Il dit que le gros oeuvre est partie commune par défaut.

Quoi qu'il en soit, une fuite d'eau est une réparation urgente. Elle doit avant tout être réparé en dernier recours par le syndic quel que soit sa nature privative ou commune quitte à ce qu'il réclame le remboursement si c'est effectivement privatif.

Dans ce cas, faites un courrier à votre syndic en l'informant du sinistre, son caractère urgent et en invoquant le second alinéa de l'article 18 de la loi de 1965 sur les copropriétés. Cet article de loi oblige le syndic à procéder aux travaux sans délai pour toute réparation de cette nature, c'est-à-dire, urgente quel que soit la nature privative ou commune de cette canalisation.
S'il ne s'exécute pas, refaites le même courrier assorti d'une mise en demeure. A ce propos, en fonction de l'urgence toutefois, donnez-lui un ultimatum raisonnable pour la réalisation des travaux.
S'il ne s'exécute pas, passez à la vitesse supérieure.
Déposez une demande d'injonction de faire au greffe du tribunal de proximité dont votre copropriété dépend.

Vous fournirez les justificatifs suivants :
- la preuve de votre identité : la photocopie de votre carte d'identité
- les courriers échangés avec le syndic
- la preuve du sinistre : le compte-rendu de la recherche de fuite produite par le plombier si cela a été fait ou une déclaration écrite d'un témoin: votre voisin en l'occurrence.
- La preuve que le syndic est votre syndic : le contrat de syndic avec votre copropriété ou le dernier compte-rendu d'Assemblée Générale
- la preuve de votre qualité de copropriétaire : un document prouvant que vous êtes propriétaire du bien dans cette résidence : un avis d'imposition foncière, la dernière convocation d'Assemblée Générale
- et enfin, ce formulaire rempli : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R1464 dans lequel notamment, vous exposerez votre problème avec le syndic et invoquerez 2nd alinéa de l'article 18 cité précédemment comme moyen de droit à votre demande.
Toujours dans ce formulaire, il vous sera aussi demandé le montant des dommages et intérêts que vous réclamez en cas de non-exécution par le syndic de l'injonction par le juge. Une somme arbitraire pour le défaut de jouissance, le préjudice moral ou le préjudice personnel. Mettez la somme que vous estimez juste ou ne mettez rien du tout. Il n'empêche que l'injonction de faire adressé au syndic indiquera cette somme. Cela peut avoir un caractère dissuasif envers lui.
Il vous sera demandé aussi d'indiquer un ultimatum à votre convenance, date après laquelle, l'audience sera effective.

Mettez tout cela dans une grande enveloppe, déposez-la au greffe ou envoyez-lui. Vous recevrez par retour un courrier du tribunal vous informant de l'issue de votre démarche et d'une éventuelle date d'audience si le syndic ne fait toujours rien.

Informez le tribunal de l'exécution si elle a lieu afin que l'audience soit déprogrammée. C'est votre part du devoir dans cette démarche.

Toute la démarche est expliquée ici :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1787

Pas d'avocat à prévoir et la démarche est totalement gratuite.

Avant tout cela, il faudrait que le syndic dépêche un plombier pour une recherche de fuite. Votre voisin peut faire cette déclaration puisque c'est lui qui s'en est aperçu.

Enfin, si par contre, il y a un rapport direct avéré entre les travaux de VMC qui ont été effectués (que vous mentionnez) et cette fuite - Je ne vois pas à priori laquelle mais pourquoi pas -, c'est l'artisan qui a effectué les travaux qui est responsable. Il a une assurance dommages-ouvrage pour cela. Elle est obligatoire pour les professionnels sous peine de poursuites pénales à leur encontre. Demandez à votre syndic qu'il règle ce problème et ne tenez pas compte de la démarche que je vous ai indiqué avant, bien sûr.

Bonjour,
J'ai un problème lié à ceux du dessus alors je me permet de le poster ici.

Je suis un nouveau propriétaire d'un appartement situé au dernier étage (7ème) d'une copropriété. Je fais des travaux dans celui-ci, et mes ouvriers ont percé un tuyau de chauffage au sol. Le syndic m'oblige à passer par le chauffagiste de la copro, qui me facture ça 1600€, des travaux qui coûte entre 400€ et 600€ en temps normal. Le syndic me dit que je dois passer par eux car c'est eux qui gère le chauffage de la copro, et que je n'ai pas le droit de passer par une autre société (histoire de garantie).
Etant donné que c'est moi qui paie toutes les réparations, et que le chauffagiste de la copro n'est pas honnête dans cette histoire, pensez-vous que je peux passer par une autre société sans avoir de problème ? Je précise que je ne vais pas me retourner contre mes ouvriers car ce sont des connaissances.
Merci pour vos retours.

Pett,

La question que vous soulevez n'est pas une question de répartition entre parties communes et privatives.

Car, d'après ce que vous dites, la conséquence immédiate de la fuite, c'est que tout l'immeuble est privé de chauffage au sol. Donc, c'est sans conteste possible une canalisation commune.

Par "mes ouvriers", dois-je comprendre que vous êtes leur patron ? Êtes-vous artisan ?
Dans ce cas, vous avez forcément contracté une assurance dommage-ouvrage auprès d'un assureur pour professionnels. Vous n'avez qu'une chose à faire, c'est déclarer ce sinistre si ce n'est pas déjà fait.
D'autre part, on ne peut pas vous imposer un professionnel. Vous vous en doutez bien ?
D'ailleurs, si vous avez assez de malice, demandez à votre syndic, une déclaration écrite de son exigence...
S'il le fait, c'est très bien, vous déposez une plainte auprès de la répression des fraudes à la consommation.
Mais, il ne la fera pas parce qu'il sait que c'est que c'est une fraude manifeste.
En règle générale, lorsque vous avez un doute sur une déclaration orale, demandez confirmation par écrit. Ainsi, vous saurez si la déclaration orale est de bonne foi.

Il ne peut y avoir aucune obligation de cette nature. Rien de tel dans la loi et il ne peut y avoir rien d'écrit de pareil dans le règlement de copropriété.

La seule chose à laquelle vous devriez faire attention, c'est de vérifier que l'entreprise ou l'artisan avec lequel vous contracterez pour effectuer les travaux est assuré dommage-ouvrage. Bien que lui seul est responsable pénalement pour défaut d'assurance, cela vous évitera des reproches en cas de pépin.

Merci pour votre réponse Franckie. Je me suis mal exprimé par mes ouvriers, ce sont des artisans à mon frère qui travaillent dans le bâtiment, sans contrat. C'est pour cela que je ne peux pas me retourner contre eux. Sinon le syndic est venu hier pour inspection, un plombier que j'ai appelé etait aussi sur place.
En enlevant une canalisation d'air apparaissent dans l'appartement, les ouvriers ont dû gratter au sol, et ont atteint cette canalisation de chauffage. Il en ressort qu'ils n'auraient pas dû toucher cette canalisation d'air car partie commune, donc c'est ma faute, donc je doit payer. Le tuyau au sol est en très mauvais état selon le plombier, et sans protection. Voyant que je refuserai de payer 1600€ pour un petit trou, le syndic me dit de lui fournir le devis que j'aurai du plombier, et qu'il négociera avec le chauffagiste de l'immeuble, qui lui seul encore une fois, doit faire les travaux car c'est le chauffagiste de la copro. Qu'en pensez-vous ?
Pourrais-je essayer de voir avec mon assurance sinon, y a-t-il des chances que ça soit prit en compte ? Seul problème, l'urgence, je rappele que personne n'a de chauffage en attendant.
Merci d'avance pour vos retours.

"ce sont des artisans à mon frère qui travaillent dans le bâtiment, sans contrat."
Soyons clair. Il n'y a pas de contrat passé entre vous et eux ?
Dans ce cas, difficile effectivement de se retourner contre eux.
Vu les dégâts, ils ont l'air d'une bonne bande de pieds nickelés. Des imposteurs si vous préférez.

Par contre, vous pouvez faire marcher votre responsabilité civile. Déclarez le sinistre à votre assurance habitation. Il n'y a pas de raison que cela ne soit pas couvert.

Concernant l'urgence, c'est au syndic de la gérer. Il doit s'il le faut, procéder de sa propre initiative aux travaux à titre conservatoire (article 18 de la loi de 1965 sur les copros).

En tout cas, cela doit vous servir de leçon. Car considérez que c'est un moindre mal. Cela aurait pu être beaucoup plus embêtant pour vous avec des sommes ....

Dites-vous bien que c'est le plus radin qui dépense le plus à la fin.

Faites toujours appel à des professionnels déclarés. En cas de faute, ce sont eux qui sont responsables. Faites plutôt jouer la concurrence.

Un appartement entier à refaire, on ne dit pas non à un coup de pouce, je serai toujours gagnant sur le coup total. Mais pour les réparations quoi qu'il arrive je prendrai un pro.
Pour résumer, je vois avec mon assurance, je refuse de payer si le coût ne baisse pas significativement, et si ca traîne trop le syndic va quand même faire réparer, par contre la je sais pas qui paiera.
Je vous tiens au courant de la suite des événements, et vous remercie encore de passer du temps sur mon cas.

S'il entreprend les travaux, c'est la copropriété qui avance les frais, naturellement.

Quoi qu'il en soit, il doit demander plusieurs devis à plusieurs entreprises. S'il ne le fait pas, il est dans son tort pour défaut de conseil. Pour ce motif, un copropriétaire est fondé à demander sa révocation judiciaire.

Dans votre cas pratique, il vaudrait mieux que vous fassiez faire des devis par vous-même. C'est gratuit et ça peut économiser gros. Vous retiendrez le moins cher bien sûr et vous en notifierez le syndic. Notifier suppose que vous gardiez la preuve qu'il a été informé. Cela suppose donc sa transmission par courrier recommandé AR ou remise en main propre contre signature d'un récépissé que vous aurez rédigé en précisant le document remis, la date de remise et la signature du syndic.

A partir de là, libre à lui de choisir un autre professionnel. Mais il ne sera pas fondé à demander un remboursement supérieur au devis que vous lui aurait présenté.

La démarche que je viens de décrire est sous réserve que votre assurance ne marche pas.

Bonjour tout le monde et notament Franckie31000,

j'ai bien lu l'ensemble de la discution avec grand intérêt, voici le cas qui me concerne actuellement :

J'ai un appartement en corpo, j'ai un tuyau d'eau froide (après compteur) qui passe sous la cour de l'immeuble pour rejoindre mon appartement.
Mon compteur tourne en permanence, il y a donc une fuite, j'ai entrepris une recherche avec un plombier et par déduction la fuite qui n'est pas visible ni chez moi ni chez un voisin, donc pas de dégât doit être situé au niveau d'une canalisation en plomb qui passe sous la cour.
Le problème est que :
- La canalisation est situé après mon compteur donc a usage exclusivement privative
- la canalisation passe sous la cour donc dans un élément de la copropriété mais est-ce considéré comme du gros oeuvre
- Il n'y a pas réellement de dommage car l'eau qui s'échappe du tuyau part dans le sol mais ne dégrade ni partie privative ni commune

Mon assureur me répond qu'il n'y a pas de sinistre donc pas de déclaration et mon syndic me répond que les travaux sont à ma charge car :
(réponse du syndic)
"Voici un extrait du réglement de copropriété :
Chapitre 1-2 : Définition des parties privatives
"Les conduits et canalisations de toute nature (eau, gaz, électricité, courants faibles, eaux vannes et usées, chauffage, ventilation, etc…) ainsi que leurs éventuels coffrages ou gaines, appareillages, robinetteries, compteurs et accessoires qui en dépendent,.d'utilité exclusive au local privatif, seraient-ils extérieurs à ce local ou traverseraient-ils un autre local privatif, jusque et y compris leur raccordement sur les conduits et canalisations communs."

L'article 3 de la loi du 10/07/65 sur la copropriété précise :
Sont communes .... le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
Cet article ne précise pas que la canalisation dans la cour est commune.Il faut comprendre que la canalisations sont communes quand elles déservent un équipement commun.
Toute canalisation est présumée partie commune par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, y compris celles qui traversent les parties privatives (CA Paris, 23e ch., 22 mai 1992 : Loyers et copr, 1992, n°439). Mais encore faut-il qu’il s’agisse de canalisations afférentes aux éléments d’équipement commun. Ce pourrait ne pas être le cas pour des canalisations dont la fonction est d’évacuer vers les conduites collectives les eaux ménagères et usées des copropriétaires (CA Paris, 19e ch. B, 22 juin 2000, Dossier CSAB n°89, févr. 2001, n°128, obs. A. Dunes. Et CA Versailles, 4e ch., 20 mars 1985, RD Imm, 1986, p. 413) qui qualifie ces canalisations de privatives. Il a été jugé qu’une canalisation raccordant un appartement aux canalisations de l’immeuble était un branchement particulier et constituait donc une partie privative alors même qu’elle était encastrée et inaccessible (CA Paris, 7 juillet 1995)."

J'ai actuellement un devis pour faire les travaux mais le syndic refuse de le signer car comme indiqué au dessus il dit que ces travaux sont à ma charge donc
- Dois-je payer la facture de recherche de fuite (150 €)
- dois-je signer le devis pour que les travaux soit réalisé rapidement ou assigner la corpo à le faire ?
- Ces travaux sont-ils à ma charge, autrement dit cette canalisation est-elle privée ou commune (2500 €)
- Comment puis-je faire pour la surconsomation d'eau envrion 100m3 à ce jour soit 500 €
- Ont me dit que je ne peux pas faire de déclaration de siniste car il n'y a pas de sinistre ...

Merci pour vos éclaircissement

Désolé pour le retard,

j'ai beau scruter ma boîte aux lettres; je n'avais pas remarqué votre message.

Il faut rappeler ce que dit la loi de 1965 sur les copropriétés :

Article 3
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

Autrement dit, l'article 3 stipule qu'à partir du moment où la partie de la copropriété en question n'est pas inscrite dans le titre de propriété du copropriétaire ou qu'elle figure sur au moins deux d'entre eux (contradiction des titres), cette partie est commune s'il s'agit d'une cours et même s'il s'agit d'une canalisation qui ne fait que traverser des parties privatives (pour raccorder une partie privative en particulier).

D'autre part, il y a l'article 8 de la loi :
Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.

Les jugements de cours ont eu la (fâcheuse) tendance, à tenir compte des règlements de copropriété abusivement sur la base de cet article 8 au mépris de l'article 3, ce qui a fait dire (abusivement) aux observateurs juridiques que l'article 3 n'avait qu'une fonction supplétive.

Or, c'est une grave erreur car c'est non seulement extrapoler la loi (lui faire dire ce qu'elle ne dit pas), donc la violer mais de plus, ce serait détourner le fameux état descriptif de division de sa définition si on l'applique aux canalisations fichées dans la cour. Ce qui est votre cas d'espèce.

Comme on va le voir, Etat descriptif de division ne permet pas la liberté de définition des parties communes et privatives que l'on retrouve dans les règlement de copropriété. Nul part dans la loi, il est stipulé qu'une définition de la répartition entre parties communes et privatives qui puisse contrevenir à la convention prévue par la loi dans son article 3.

Car,l'état descriptif de division est défini par l'article 71 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=42A2420C15841DFCE57B3F89A3DC7E93.tpdjo10v_2?cidTexte=JORFTEXT000000491272&idArticle=LEGIARTI000006285509&dateTexte=&categorieLien=cid :

L'état descriptif doit identifier l'immeuble auquel il s'applique, conformément aux prescriptions du premier alinéa dudit article 7, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot.

Un tel lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée.

Constitue une fraction au sens de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 :

a) Pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique, local à usage commercial, professionnel ou industriel, etc), et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) ;

b) Pour les terrains non bâtis, chaque portion de terrain sur laquelle est réservé un droit réel privatif ou chaque portion destinée à faire l'objet d'une inscription ou d'une mention en marge d'une inscription ; dans ce dernier cas, le surplus de l'immeuble constitue également une fraction.

Donc, ce qui constitue une division, ce sont des fractions de la copropriété définies par des surfaces pour les terrains et des volumes pour des appartements et non pas des équipements isolés (telles que des canalisations). Il n'est pas prévu par ce décret qu'il descende au delà de détail de la division en local et en portion de terrain. Les canalisations ne peuvent donc pas être exclus de la nature d'une portion d'un terrain ou d'un local d'immeuble.

Car non seulement, ce n'est pas prévu par la loi mais par contre ce qui est prévu par la loi, c'est le découpage par lots. Or, on s'est appuyé abusivement sur l'état descriptif de de division et sa mention à l'article 8 de la loi pour définir des conventions de répartitions entre parties communes et privatives qui contrevenaient à la loi et en particulier à son article 3.

On remarque que la définition état descriptif de division n'est pas contradictoire avec l'article 3.

Les chapitres sur la définition des parties privatives et communes n'ont pas de valeur légale à moins de convenir de convention pour un cas d'espèce pour lequel l'article 3 de la loi ne couvre pas.

Votre cas d'espèce :

La cour de votre copropriété étant une partie commune dans l'état descriptif de division et de part son usage au regard de l'article 3, la partie de canalisation en question faisant corps avec cette cour, c'est aussi une partie commune.

Pour répondre à vos questions :

- Dans la mesure où vous avez passé commande vous-même au plombier, c'est vous qui payez la facture.

- Mettez-vous en relation avec un avocat après avoir valoir ces arguments au syndic par recommandé. A mon sens, je ne vois pas comment ce dernier pourrait trouver une base légale qui surpasse celle que j'ai exposée : la loi est incontournable dans la hiérarchie des normes.

- Le réparation est à la charge de la copropriété.

- Etant donné que la partie incriminée est réputée commune, la responsabilité de la réparation du préjudice est à la charge de la copropriété : la sur-consommation en particulier

- Effectivement, votre assureur ne peut pas intervenir parce qu'il n'y a pas de dégât des eaux chez vous d'après ce que vous dites. La copropriété étant responsable mais assurée responsabilité civile, il est probable que l'assureur de la copropriété par contre devrait payer la sur-consommation d'eau dont vous avez été la victime.

Bonjour Frankie31000 Ravie d'avoir trouvé quelqu'un qui s'y connait. Et peut-être pourra m'aider dans une autre situation. Pour l'instant, je "récupère" les références de texte de loi ça m'évite de pianoter trop longtemps sur internet!!à propos d'infiltration dans la dalle d'appartement en rez de chaussée chez un copain un peu délaissé et qui compte sur nous pour lui expliquer. Donc je savais que "j'avais raison" dans l'ensemble; je suis en train de lui faire le brouillon de la lettre pour avertir son syndic de préparer une AG(urgente? même si il n'y a qu'une tâche sous le lino du couloir de 60cm de diamètre et de l'humidité remontant dans les murs de 2 placards car là-dedans, il y a du carrelage au sol. donc ça remonte comme ça peut!!)et je voulais appuyer "ses" dires sur des textes; et avec vous, j'ai trouvé plus rapidement!! Je vous remercie pour tout ce travail et ce partage. 2° question: je pourrai vous questionner à propos d'une refonte de millièmes de copropriété uniquement réalisée par une présidente et sa trésorière (petite copropriété). Pour moi, c'est une refonte illégale puisqu'ils ont réuni 2 bâtiments, alors que chaque bâtiment était une copropriété à lui seul. Et je n'ai compris la chose qu'après coup. A bientôt peut-être.

Bonjour Nanou,

ravi que cela aide.

D'après ce que je comprends, la question de la fuite est une affaire entendue.
Petite remarque néanmoins : Si, comme je le ressens d'après votre post, la fuite est à réparer urgemment, le syndic doit procéder à la réparation sans tarder et sans attendre une éventuelle approbation par l'AG des copropriétaires (article 18 de la loi).

La fusion de deux syndicats suppose la modification du règlement de copropriété de chaque copropriété. Cette modification se vote selon la double majorité (article 26) des voix : la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) détenant les deux tiers des voix (tantièmes).

D'autre part, dans une fusion, il faut recalculer la part de chacun pour conserver la même répartition de charges : si A et B sont les nombres de tantièmes de chaque copropriété et Ai et Bj, les tantièmes des copropriétaires i et j, de la première et seconde copropriétés, respectivement, alors
les tantièmes du copropriétaire i de la copropriété unifiée seront : Ai x (A+B)/A. Réciproquement, ceux du copropriétaire j, Bj x (A+B) / B.
Afin d'éviter des tantièmes après la virgule, on les renormalise en les multipliant par le produit A x B et l'on doit faire de même pour le nombre total de tantièmes de sorte que :
le propriétaire i aura : Ai x (A+B) x (AxB) /A tantièmes
le propriétaire j aura : Bj x (A+B) x (AxB) /B tantièmes
la copropriété fusionnée : (A+B) x (AxB)

Cette répartition des charges reste la même puisque chaque coproprio conserve la même part :

tantièmes du proprio i après fusion / tantièmes copro fusionnée = tantièmes du proprio i avant fusion / tantièmes copro d'origine = Ai / A

Comme on le voit, la fusion des copropriétés rend nécessaire ce calcul afin de conserver la même répartition de charges.
Une répartition des charges qui ne respecte pas ce calcul devrait donc être considérée comme une nouvelle répartition des charges qui n'avait rien d'obligatoire et est par conséquent soumise à l'article 11 de la loi de 1965 : elle doit donc être votée à l'unanimité des copropriétaires de la copropriété. Autrement dit, il ne peut y avoir un seul copropriétaire, absent à l'AG devant l'entériner.

Si l'adoption de ces résolutions n'est pas régulière au regard du vote, c'est le président du TGI qui est compétent. De même, si cela a été décidé unilatéralement par le syndic, celui-ci s'expose à des dommages et intérêts pour le trop perçu au regard de l'article 1382 du Code Civil. La résidence n'est pas responsable dans ce cas-là et ne peut être judiciairement attaquée.

Référence : http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256

Bonjour et merci Frankie.
mais qui a le droit de faire ce travail de refonte de millièmes en associant 2 copropriétés qui étaient donc enregistrées séparément avec leur répartition d'origine?
est-ce qu'une présidente et une trésorière bénévoles peuvent faire ça? lorsque j'ai acheté cet appartement, c'était ainsi. et au premiere AG, les 2 personnes citées nous ont expliqué qu'elles avaient fait ce travail pour faciliter les calculs des dûs, quote-part.... .
le problème, c'est que je me suis rendue compte aprsè-coup, que c'est moi qui payais le max sur les 2 bâtiments, par exemple pour les assurnaces copro, l'une était plus chere que l'autre ( à cause de l'emprise au sol: normal) mais du coup,en schématisant ça donne: avant 4/5 de 250€=200€. après 2/2.5 de 250+350=480€.
mais ça, on ne me l'avait pas présenté comme ça et "débutante" en achat en copropriété, je n'y ai rien vu et ai payé pendant 4 ans.( les 2 autres copro. de mon bâtiment non plus d'ailleurs).
maintenant, on demande à revenir à l'EDD d'origine puisque de toute façon, les conptes rendus d'AG ne sont pas signés par les copro, que rien n'a été officiellement enregistré, que ce travail a été fait par des non initiés.... et que cette demande de remboursement a été officiellement signée par tous les copro., que les calculs de remboursement en fonction des tantièmes de chacun et par rapport à chaque dépense réalisée (assurances, façade, gouttière,)ont été établis et tous nous ont remboursé sauf 1: celui qui nous doit le plus,(700€) la trésorière de l'époque!! Avons-nous tort?
ça fait peut-être un peu/beaucoup comme texte?? Non. j'espère que je suis assez claire. merci si vous pouvez nous aider. nanou.

"qui a le droit de faire ce travail de refonte de millièmes"
"est-ce qu'une présidente et une trésorière bénévoles peuvent faire ça?"

Si la résolution a été votée favorablement selon les modalités que j'ai évoquée, alors le syndic est chargé de ce travail.
Le syndic est seul responsable civilement de la gestion de la copropriété. Ce peut être le président du conseil syndical mais dans ce cas, il faut que ce fonctionnement soit expressément prévu par le règlement de copropriété (article 14 et 17 de la loi de 1965) : on parle alors de syndicat coopératif.
C'est ce qui semble être le cas chez vous.

Pour le trop perçu que l'on vous doit ou que l'on vous a dû, ce qui n'est pas clair de votre part, c'est : Est-ce que ces arriérés sont la conséquence d'une répartition inéquitable des charges ? Qu'est-ce qui vous a été remboursé ? Et surtout qu'est-ce qui vous semble devoir vous être dû et pour quel motif ?

Quoi qu'il en soit, pour votre information, dans le cas général des recours en matière civile, les faits se prescrivent au bout de 5 ans. Si, par exemple, si l'on vous doit une somme depuis 5 ans, les poursuites judiciaires civiles ne sont plus possibles. MAIS, en droit de la copropriété, la prescription des faits est fixée non plus à 5 ans mais à 10 ans (article 42 de la loi de 1965). En particulier, des arriérés de charges sont exigibles pendant 10 ans.
Si le syndicat vous doit encore de l'argent, quelle qu'en soit la somme, c'est le tribunal de grande instance qui est compétent. L'assistance d'un avocat est donc obligatoire.

En cas de contentieux, sachez que si vous gagnez votre procès, le juge condamnera la partie adverse à vous régler en sus, vos frais de justice sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Encore faut-il que votre avocat n'oublie pas de le demander (En effet, le code de procédure civile exige du juge qu'il ne tienne compte que des demandes des parties. Autrement dit, qu'il n'aille pas au-delà de ce qui est demandé). Mais un avocat n'oublie jamais ce détail élémentaire.
De plus, dans ce cas (si la copro est condamnée en votre faveur), vous serez exempté de participer aux frais de justice engagés par la copropriété (article 10-1 de la loi de 1965). Vous devrez donc en plus être remboursé des provisions faites à hauteur de votre quote-part.

"les conptes rendus d'AG ne sont pas signés par les copro"

Les PV d'AG ne sont pas signés par les copropriétaires. Ils doivent être signés par leur auteur. Par contre, ils doivent en être notifiés : la preuve doit être faite que tous les copropriétaires ont été avisés de son contenu. Autrement dit, preuve doit être faite qu'ils en ont reçu une copie : un récépissé ou un avis de réception postal.