Fuite d'eau canalisation de mon appartement encastré dans la dal

"Ah ben c'est toujours comme ça." traduire "Ah ben, c'est toujours comme ça que j'encule tout le monde : je me fous pas mal de ce que dit le règlement de copropriété que je suis sensé appliquer (en vertu de l'article 18)"

Ce que vous avez à faire est de lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception en faisant état de la localisation du sinistre, en invoquant l'analyse que j'ai faite et en exigeant, en corollaire, de répondre impérativement à votre courrier pour contredire ou confirmer votre analyse.

Si vous faites faire vous-même la réparation, vous serez sans doute obligé de poursuivre la copropriété devant le TGI pour réclamer le remboursement.

Je ne sais pas si je peux vous conseiller de laisser votre compte charges en débit de 450 euros. Une dette de charges de copro ne s'éteint qu'après dix ans sa création. Je ne sais pas si la dette que vous devra sera de 10 ans ou 5 ans comme dans le cas commun. Je pense que réciprocité oblige, elle doit l'être aussi.

Dommage que vous vous soyez hâté de chercher un plombier pour payer vous-même la facture plutôt que demander conseil.

Bonjour a tous

J’ai lu rapidement quelques infos sur ce topic et je pense que mon cas entre dans le cadre de cette discussion

Hier le 11/10/16 a été decouverte une fuite d’eau dans un parking au -1. Notre appartement est au RDC dans une copropriete. Le syndic a mandate un plombier pour effectuer une recherche de fuite. La decenale ne s’applique plus, l’immeuble a plus de 10 ans.

Le plombier est passe hier soir chez nous pour nous dire qu’il pense que la fuite vient de chez nous et tres certainement d’une canalisation qui est encastree dans la dalle, comme ca a été le cas pour d’autres appartements dans la copropriete.

Il doit revenir demain le 13/10 pour continuer les recherches (casser des plinthes au niveau de ma chaudiere pour acceder aux tuyaux et trouver la fuite, idem pour le bac de la douche). Il nous a dit que tres certainement, en se basant sur l’experience des autres appartements il faudra condamner le tuyau fuyant et passer en apparent.

J’ai demande au syndic de confirmer qu’ils prennent en charge la recherche de la fuite et la reparation, donc le passage en apparent car les tuyaux sont une partie commune, comme indique dans le reglement de copro.

Sa reponse fut :
- Peut etre pour la recherche de fuite (les assurances de l’immeuble et la mienne devraient en discuter)
- Pas d’accord pour le passage en apparent car ce serait une cause et non une consequence
Voici un extract de sa reponse :
« La facture de recherche de fuite sera à soumettre aux assureurs ( celui de Monsieur xxx et de la copropriété) qui prendront position quant à la prise en charge de celle-ci. Dans le cadre actuel, à savoir la multirisques habitation, la suppression de la cause des désordres n'est pas prise en charge par l'assureur, seules les conséquences le sont. En d'autre terme la condamnation de la canalisation fuyarde, et la mise en place d'une nouvelle canalisation apparente ne sont pas prises en charge par l'assureur. Les assureurs prendront en charge les dommages, comme du parquet endommagé, des peintures sinistrées, ... »

Quel argumentaire pourrais je lui opposer svp ?
J’ai déjà dit qu’a mon avis le passage en apparent est bien une consequence au meme titre que du parquet par exemple, la cause etant reglee par la coupure du tuyau.


Merci de votre aide/conseils

Bonjour EMC92,

Remarquez qu'il n'a pas dit que vous étiez responsable du sinistre pas plus qu'il ne vous a demandé de faire réparer vous-même la canalisation.

Je ne sais pas s'il s'en remet totalement aux assurances et s'en lave les mains comme Ponce Pilate. En tous cas, pour ce qu'il a écrit pour l'instant, il n'a pas commis de faute et devrait consulter le règlement de copropriété. Ce que je vous invite à faire si vous ne l'avez déjà fait. Car les assurances peuvent se mettre d'accord sur la responsabilité en dépit du droit. Ce n'est qu'affaire de conventions entre elles. Vous n'avez cure de leurs accords. Cela ne vous affecte pas.

Car c'est sur la base de la définition des parties communes et privatives que vous pourrez argumenter. Vous pouvez vous baser utilement sur les cas d'espèce de ce fil de discussion.
Un indice favorable : si dans la définition des parties privatives (en principe), ce sont les canalisations intérieures à la partie privative, (la desservant) qui sont comptées et que de plus, par exemple, les planchers sont parties communes alors ça prête à sentir bon pour vous.

Bonsoir Frankie

Merci pour votre réponse et votre réactivité.

D'après notre règlement de copropriété, les canalisations sont à usage privatif sauf si elles sont noyées dans la dalle auquel cas elles relèvent des parties communes. Extract :
"sont parties privatives ... toutes canalisations d'eau, d'électricité, d'eau chaude, water-closet, d'écoulement des eaux usées sises à l'intérieur d'un local privatif et affectées à son usage exclusif, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent, les branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif (pour autant qu'ils ne soient pas pris dans la masse des murs, plafonds ou planchers constituant des parties communes, auquel cas, ils constitueraient eux-mêmes des parties communes)

Jusqu'ici tout va bien.[smile9]

Mais le syndic nous dit que les réparations de la fuite des canalisations fuyardes dans la dalle (donc communes) seront à notre charge.
Voici un extrait de sa réponse reçue cet après-midi :
"La canalisation fuyarde ne sera pas réutilisée mais isolée et condamnée.
Une nouvelle canalisation apparente sera installée.
Cette canalisation ne servant qu'à l'usage exclusif d'un lot, elle est par définition privative à ce lot.
Par conséquent, la canalisation passant en dalle est une partie commune. Celle-ci sera abandonnée, au même titre que sa définition.
La nouvelle canalisation sera apparente. Par définition elle sera privative n'étant pas prise dans la masse et destinée à l'usage exclusif d'un lot.
Pour ces raisons, le cout de cette opération n'est pas à la charge du syndicat des copropriétaires mais à la charge du propriétaire du lot bénéficiaire de la canalisation."

J’ai l’impression d’être coincée …

"La nouvelle canalisation sera apparente. Par définition elle sera privative n'étant pas prise dans la masse et destinée à l'usage exclusif d'un lot."
Pour cela, oui, nous sommes d'accord. Mais, ça, ça ne concerne que le futur. Pour l'instant, nous sommes au présent et présentement, ce sont des canalisations qui font corps avec le gros oeuvre et sont explicitement classées parmi les parties communes.

Pour le reste, il est de très mauvaise foi et je pèse mes mots.

Le règlement est sans ambiguïté et de plus, particulièrement explicite. L'interprétation partisane ne peut être tolérée par une instance judiciare. C'est pourquoi, je vous invite à faire valoir votre droit. Et le plus promptement sera le mieux pour votre tranquillité et lui couper l'herbe sous le pied.


Vous n'êtes pas coincée du tout. C'est lui qui tente l'approche malhonnête : perdu pour perdu, il joue le tout pour le tout à ses risques et périls. Rien qu'avec un tel mensonge puisqu'il est de nature à vous tromper sur votre droit, à votre préjudice, l'infraction d'escroquerie est constituée à votre endroit.

Si vous avez une protection juridique, déclarez le litige et faites-leur parvenir les pièces du dossier (constat de fuite, extrait du RdC, courrier du syndic), elle se chargera de faire valoir vos intérêts.

A défaut, prenez RdV avec le conciliateur de justice de votre quartier.

Le renard agit toujours dans l'ombre du privé. Une fois ce litige rendu public, ne serait-ce que devant le conciliateur de justice, les intérêts du syndic vont sans doute brutalement changer.

Si ça ne suffit pas, il sera toujours temps d'engager un avocat. Que le syndic vous envoie une mise en demeure et vous serait fondée à réclamer des dommages et intérêts, spécialement pour mise en demeure abusive sans préjudice d'autres indemnisations éventuelles.

Son mensonge n'est qu'un aveu de lucidité sur la situation. Par conséquent, en personne sensée, il n'ira jamais au contentieux parce qu'il a conscience qu'il perdrait et le syndicat avec, qui lui en tiendrait rigueur.

Je vous fais parvenir mon mail perso en mp.

Bonne journée.

Merci Frankie pour ces conseils bien avisés; je fais le nécessaire pour monter le dossier. je vous tiens au courant par mp.

Bonne soirée

Bonjour à tous.
J'ai une question concernant une fuite sur une canalisation d'eau froide encastrée dans le sol et ne desservant que mon appartement. Le syndic me demande de prendre en charge le passage en apparent mais je me demande si ce n'est pas plutôt à la copropriété de payer ces travaux.
Voici ce que dit mon règlement de copro:

Sont parties communes:
- le gros oeuvre des planchers, à l'exception du revêtement des sols
- les conduites, prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau, de gaz, d’électricité, de distribution d'eau chaude et de climatisation (sauf toutefois les parties des canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et affectés à l'usage exclusif de ceux-ci)

Sont parties privatives:
- les plafonds et parquets (à l'exclusion des ouvrages de gros oeuvres, qui sont des parties communes)
- les canalisations intérieures et les radiateurs de chauffage central

Usage des parties privatives:
Entretien des canalisations d'eau et robinetterie: en cas de fuite, le propriétaire du local où elle se produirait, devra réparer les dégâts et rembourser la dépense d'eau supplémentaire.

A aucun moment dans le RC, il n'est fait mention de canalisations encastrées. Qu'en est il dans mon cas? S'agit il d'une partie commune ou privative??

D'avance merci.
Frédéric

Bonsoir Frédéric,

les canalisations encastrées ne sont pas citées par énumération mais pas compréhension. En effet, elles sont exclus de vos parties privatives car elles ne sont pas à l'intérieur de vos parties privatives comme l'exige le RdC.

Car le plancher ne fait pas partie de vos parties privatives.

Votre cas d'espèce a déjà été traité par la Cour de cassation :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007462577&fastReqId=1719451736

Faites valoir votre droit et l'application du règlement de copropriété auprès de votre syndic.
Si celui-ci rechigne, revenez vers moi pour vous conseiller comment agir pour faire reconnaître votre droit.

Bien à vous.

Merci beaucoup pour votre réponse. Celle-ci confirme bien ma première impression. Je vais faire un recommandé au syndic dans ce sens. Je vous tiendrai au courant de la suite.
Bien cordialement.
Frédéric.

Bonsoir,
Même problème que bon nombre d'entre nous ; fuite sur canalisation encastrée. Tout à fait similaire au problème traité dans le message précédent. Mais je détaille pour être sûre.

Je suis propriétaire, dans un immeuble de 2001, sans dégât dans mon appartement. Après refection d'un raccord PER/cuivre "fuyard", le changement d'une portion de la conduite d'evacuation, la fuite dans la gaine qui accueille cette même conduite est toujours importante chez mon voisin du dessous. L'eau sort du niveau de separation enter moi et mon voisin. Une fuite sur canalisation encastrée est maintenant quasi prouvée (épreuve à 5 bars, le circuit eau chaude/froide se stabilise vers 3.5 bars).
Pourriez-vous m'indiquer la lecture que vous faites du RI de ma copro quant à l'appartenance en partie commune ou privative, des canalisations encastrées.

Les definitions du RI ci-dessous :
Parties communes = le gros oeuvre du bâtiment : poteaux, voiles, dalles, planchers, poutres et tout ce qui procède à la toiture du bâtiment couverture, étanchéité, protection, revêtement et descentes d'eaux pluviales et, d'une manière générale, tout ce qui en forme l'ossature.
Parties privatives = les canalisations, câbles et lignes intérieures au local et assurant sa distribution exclusive et particulière en eau, électricité, téléphone, l'évacuation des eaux usées et le tout à l'égout depuis leur branchement sur les canalisations et lignes communes, ainsi que lesdits branchements et tous robinets d'arrêt dans tout leur parcours à l'intérieur de la partie privative.

La canalisation dans le plancher est-elle donc privative ou commune?
Merci beaucoup pour votre aide.

Bonjour PatDelf,

Décidément, c'est la saison des fuites.

Plaisanterie mise à part, effectivement, il est précisé à chaque fois dans votre RdC que pour les parties privatives, ce sont les canalisations situées à l'intérieur de celles-ci qui le sont.

J'imagine que vous avez pris connaissance des autres cas d'espèce, qui pour la plupart se rapportent au vôtre en des termes plus ou moins approchants.

Donc, même analyse, à savoir :
je relève que "les canalisations, câbles et lignes intérieures au local et assurant sa distribution exclusive et particulière en eau"

De même :

les dits branchements et tous robinets d'arrêt dans tout leur parcours à l'intérieur de la partie privative

Pour paraphraser et synthétiser, je retiens que les canalisations intérieures assurant la distribution exclusive et particulière en eau ainsi que les branchements intérieurs à la partie privative sont eux-mêmes privatives.
En corollaire, le règlement exige donc bien que l'origine du sinistre (i.e la fuite) doit se trouver à l'intérieur des parties privatives pour être à la charge du propriétaire de la partie privative.

Or, la fuite n'ayant pas entraînée de voie d'eau dans votre partie privative, qui plus est, selon la recherche de fuite est localisée quelque part dans le gros oeuvre ; plancher ou autre, elle est par conséquent située sur une canalisation à l'extérieur de votre appartement. Elle est donc partie commune bien qu'à usage exclusif. Ce n'est pas le seul cas : le gros oeuvre des balcons, les terrasses des lots privatifs sont parties communes bien qu'à usage exclusif, leur réparation est à la charge de votre copropriété selon votre RdC et selon second alinéa de l'article 3 de la loi de 1965 comme convention supplétive si d'aventure, le RdC était silencieux à ce sujet.

De même, la Cour de cassation rappelle que par extension, les canalisations qui font corps avec le gros oeuvre, sans mention explicite de nature (commune/privative) dans le RdC sont partie commune si la partie de gros oeuvre en question est elle-même partie commune car faisant partie intégrante du gros oeuvre selon le droit et le sens commun, du reste :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007462577&fastReqId=1719451736

J'ai à disposition de la jurisprudence de fond qui peut vous intéresser.

Vous disposez d'une protection juridique ?

Bonjour,

Je souhaite avoir un éclaircissement de Frankie sur l'interprétation de mon règlement de copropriété.
J'habite un immeuble de 1972, un appartement au 4ème étage avec une chaudière gaz individuelle et des canalisations encastrées dans la dalle. Ma voisine du dessous constate une auréole sur son plafond, juste en-dessous des canalisations de ma chaudière. Rien d'apparent chez moi.
A la vue de mon règlement de copropriété, je ne suis pas sûr de comprendre si les canalisations dans la dalle sont privatives ou non. Pouvez-vous m'aider?

Voici ce qui est noté dans la section Parties Communes : "Les planchers, à l'exclusion des revêtements de sols et des plafonds des parties privatives", "les conduites, canalisations, tuyauteries, prises d'air, y compris les parties y afférentes qui traversent les locaux privatifs et encore qu'ils puissent ne desservir qu'un local privatif, à l'exclusion des seuls branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif"

Dans la section Parties Privatives : "les canalisations sises à l'intérieur d'un local privatif et affectées à son usage exclusif; les appareillages, robinetterie et accessoires qui en dépendent; les branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif", ainsi que "les installations de chauffage et d'eau chaude se trouvant à l'intérieur de chaque local privatif, et destinées à son usage exclusif".

Qu'en pensez-vous ? Dans ce cas, la fuite située dans le plancher est-elle de ma responsabilité ou de celle de la copropriété ?
Merci d'avance pour votre réponse et pour l'aide que vous apportez.

D'après le RdC, sans l'ombre d'un doute, la canalisation encastrée dans le plancher est une partie commune.

Car les planchers étant parties communes, ils sont extérieurs à vos parties privatives. Les canalisations leur faisant corps sont donc elles-mêmes extérieures à vos parties privatives.

Bien que peut-être répondant au premier critère s'agissant de l'usage exclusif, elles ne satisfont pas le second critère exigeant qu'elles soient à l'intérieur pour être qualifiées de privatives.

Bonsoir Frankie,
Un grand merci pour votre réponse. J'ai demandé une lecture juridique auprès de mon assurance. Je suis cependant preneuse de la jurisprudence de fond dont vous disposez, qui pourra assurément alimenter mon argumentaire.
Cordialement.

Merci beaucoup Frankie pour votre réponse!!
Et avec quelle rapidité !

Bonjour,
si je suis ici, c'est pour vous dire que je vis actuellement le même sinistre.
Au mois d'octobre, j'ai vu mes murs se cloquer, le plâtre tomber et je croyais que ça venait du toit que l'on est en train de nous rénover.
Eh non le même jour un dimanche, je reçois un appel téléphonique d'un plombier mandaté en urgence qui voulait vérifier mes canalisations d'eau, le voisin du dessous étant sinistré.
Et on a découvert après une recherche de fuite que c'était le circuit d'eau chaude dans la cape sous le carrelage qui fuyait quelque part... Donc dans ces cas, il faut effectivement tout détourner pour mettre en apparent les canalisations...
Ce même voisin sinistré a été très sympathique et m'a comprise, parce qu'en début d'année il a eu le même problème que moi..En parlant de cela, on nous a expliqué qu'il y a une trentaine d'années les petites résidences et bâtiments étaient construits ainsi et l'on revient maintenant à des installations de circuits d'eau en apparent par expérience.... C'est un véritable traumatisme quand ça arrive, surtout quand on doit faire des frais (en ce moment la toiture) et faire face... Donc aujourd'hui la compagnie d'assurance m'a désignée le choix d'un plombier j'avais 2 devis un de 650 euros et l'autre 1350 euros... Mais il proposait de refaire les 2 conduits chaud et froid, refusé par la compagnie d'assurance, la prévention... Ils ont misé sur le conduit qui avait provoqué le sinistre.
Bien cordialement.

Bonsoir Danielle

Si j'ai bien compris, étant donné qu'il y a des dégâts chez vous aussi, votre assurance non seulement prend en charge la réparation des dégâts mais aussi la réparation de la fuite elle-même (bien qu'elle n'y soit pas tenue).

Donc, tout roule pour vous ? Ou aviez-vous une question ?

Bonjour,

Merci Frankie pour toutes les réponses et les éléments que vous apportez.

De mon côté, suite à une fuite dans une canalisation encastrée dans la dalle (que j’ai fait réparer, mon assurance prenant en compte la mise en apparent), le Syndic me demande de payer la franchise de l’assurance de la copropriété, pour les réparations du voisin du dessous. Il dit que je suis responsable du sinistre, que cette franchise est à ma charge et il me met en demeure par courrier recommandé de payer.

D’après mon règlement de copro, pensez-vous que les arrêts de cassation sont valables pour mon cas ?
Parties privées :
Les tuyaux, canalisations ou réseaux affectés à l’usage du local pour la distribution intérieure des divers fluides et la vidange, jusqu’aux robinets d’arrêt des colonnes montantes, y compris lesdits robinets, et jusqu’aux chutes et descentes.
Parties communes :
Les fondations, les piliers, les murs de refend, les murs ornements extérieurs des façades, le gros-œuvre de planchers (dalles pleines en béton) des cages d’escaliers et d’ascenseur, la toiture, l’étanchéité, et plus généralement tout ce qui constitue l’ossature gros-œuvre intérieur et extérieur du bâtiment.

Qu’implique la mise en demeure que le syndic m’a faite ? Et que faire pour me protéger de ses menaces ?

Merci

"Il dit que je suis responsable du sinistre, que cette franchise est à ma charge et il me met en demeure par courrier recommandé de payer."

La franchise est toujours à la charge de celui qui contracte. Car c'est une disposition du contrat. Et ce n'est pas vous qui avez contracté l'assurance de la copropriété par définition. C'est la personne morale qu'est le syndicat de copropriété. Voilà, pour le premier moyen.

Naturellement, je m'attends à ce que dans leur courrier de mise en demeure, il ne justifie pas en droit leur demande. Naturellement...

D'autre part, tout indique que vous n'êtes pas responsable de toute façon, puisque le gros-oeuvre des planchers est partie commune.

De plus, la définition des parties privatives abonde dans ce sens puisqu'elle limite la propriété des canalisations à la distribution intérieure (à la partie privative, bien sûr puisque c'est le sujet du paragraphe) et insiste sur le fait que cela ne comprend que ce qui se trouve en aval des robinets jusqu'à la descente (autrement dit, la sortie de votre lot). Voilà pour le second moyen.

En regard du courrier, le premier moyen suffit à lui seul sans qu'il soit nécessaire de recourir au fond à l'aide du second moyen.

En vous écrivant une mise en demeure, ils se sont mis en position d'être attaqués judiciairement. C'est un acte qui n'est pas judiciairement anodin. Vous avez le droit de les attaquer en justice pour mise en demeure abusive et réclamer des dommages et intérêts.
C'est visiblement un subalterne peu éclairé qui s'est aventuré dans cette voie. Même dans l'administration on trouve ce genre de bévues.

Etant donné que la conciliation de justice est une étape pré-contentieuse obligatoire, à une action en justice de votre part, je vous conseille de prendre rendez-vous avec le conciliateur de votre arrondissement. D'abord, vous serez fixé sans frais sur votre bon droit avant qu'il ne convoque l'assurance pour qu'elle s'explique... Le conciliateur a l'habitude des litiges de copro puisqu'ils constituent 25 % de ses affaires en moyenne. Il est probable que ça n'aille pas plus loin.

Parallèlement ou alternativement, vous pouvez faire appel à votre protection juridique. Elle est compétente pour les litiges de copropriété. Et ça ne fera pas un pli non plus.

En espérant avoir répondu à vos attentes.

Merci Frankie pour ces réponses.

Le syndic invoque l'article 1382 du Code Civil pour justifier sa demande : "Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer".

Petite précision : la canalisation est privative dans le sens où elle ne dessert que mon appartement. Par contre, ce qui est en aval ou en amont, ce n'est pas très clair pour moi. Reste que cette canalisation est encastrée dans la dalle.

Le conciliateur de justice peut être une piste, en effet. Je vais voir de ce côté-là.

Merci.

"Le syndic invoque l'article 1382 du Code Civil pour justifier sa demande"

C'est un peu (beaucoup) court ...

ça se juge en fait et en droit. Ridicule d'invoquer un article de loi si on n'est pas capable de justifier le fait en rapport.

Ne vous enquiquinez pas avec ses salades. Vous allez voir le conciliateur de justice. De toute façon, personne n'est fondé de vous réclamer une franchise d'un contrat qui ne vous concerne pas directement. C'est totalement fantaisiste.

Finalement, si je comprends bien, ce n'est pas l'assurance de la copro qui réclame le montant de la franchise mais le syndic ?

En effet, c'est bien le syndic lui-même qui me réclame le montant de la franchise...

Là, les choses s'expliquent mieux encore parce que je m'étonnais qu'une assurance fasse une si grossière erreur.

En tous cas, cette demande est totalement infondée. Il y a lieu de la faire sanctionner ou au moins la faire acter devant qui de droit.

Si vous jugez donc bon de vous faire mieux respecter pour l'avenir, allez donc vous plaindre et faire acter cette mise en demeure abusive devant le conciliateur de justice.

Si le syndic refuse de reconnaître ses torts et refuse donc de signer la conciliation, vous serez fondé de le poursuivre au tribunal d'instance devant le juge de proximité et lui réclamer des dommages et intérêts.

Pas besoin de porter la robe d'avocat, c'est exactement la même démarche qu'aller chez le conciliateur de justice. D'ailleurs, le juge de proximité est de la même veine qu'un conciliateur de justice. C'est un bénévole formé au droit pour juger des cas simples comme le vôtre : le syndic est trivialement dans son tort.

Une mise en demeure abusive peut engendrer la condamnation à des dommages-intérêts :

Par jugement en date du 16 décembre 2010, dans une instance HRICH c/ NUMERICABLE, le tribunal d'instance de Vanves a condamné l'opérateur Numericable à verser 300 euros de dommages-intérêts pour avoir mis en demeure un abonné de payer des factures en dédaignant sa demande de résiliation en période d'engagement16. À l'appui de sa condamnation, le juge de Vanves confirme la validité de la résiliation notifiée par une société tierce et reproche à NUMERICABLE de n'avoir pas hésité à mettre en demeure son abonné pour obtenir le paiement de factures alors que l'abonnement était bien résilié. Le juge de proximité dispose que :

Voici concrètement un exemple de ce quoi l'on s'expose en cas de mise en demeure abusive, lorsque particulièrement, on est un professionnel, donc pas sensé ignorer la loi ni ses devoirs :

« Monsieur HRICH avait bien résilié son abonnement mais par la suite la société NUMERICABLE n'a eu de cesse de lui envoyer des factures avec le montant de cet abonnement et ensuite la mise en demeure d'en règler le montant par une société de recouvrement de créances. Il convient d'évaluer le préjudice de Monsieur HRICH à la somme de 300 euros. La société NUMERICABLE succombant, supportera les dépens. »

Votre cas d'espèce souffre même pas de litige. Car l'assurance qui se substitue à l'assuré a renoncé fort logiquement à toute demande à votre égard et s'est tournée au contraire vers votre copropriété en la personne du syndic. Donc, il ne peut ignorer qu'il est dans son tort parce que son assurance lui a donné tort.

Bonjour,

Merci Frankie de tous ces éclaircissements et ces précisions, mais malheureusement je n’ai pas réussi à trouver la réponse à toutes mes questions…

Je suis propriétaire depuis quelques mois d’un appartement dans une résidence construite en 1969 avec un chauffage collectif en dalle. 
Cette année il y a eu deux fuites en dalle des tuyaux de chauffage. L’une a pu être réparée après avoir enlevé le carrelage sur plus de trois mètres, pour l’autre fuite, le syndic veut passer tout le chauffage en apparent pour éviter de détruire le sol de l’appartement pour la recherche de fuite et la réparation; et aussi pour éviter qu’une nouvelle fuite en dalle ne se produise à quelques mètres de celle qui aurait été réparée.
Sur le principe je suis d’accord que le passage en apparent est la solution la plus sûre et la plus durable. Je suis aussi d’accord sur le fait que les tuyaux dans la dalle étant communs, la réparation doit être à la charge de la copropriété. Mais cette réparation peut elle consister au financement du passage du chauffage en apparent dans la totalité de l’appartement sinistré (et même de tous les appartements de l’étage du sinistre).
Ce qui me gêne vraiment c’est que le syndic veut entièrement faire payer ces travaux (passage en apparent de tous les appartements du niveau de l’appartement où il y a la fuite) par l’ensemble des co-propriétaires du bâtiment.

Il faut aussi savoir qu’au moins trois appartements de la résidence sont déjà passés en apparent (suite à des sinistres il y a quelques années) et qu’à priori ce ne sont pas les copropriétaires du bâtiment qui ont payé mais les assurances. Le syndic dit que depuis la loi a changé et que c’est pour ça qu’on ne peut plus appliquer les mêmes règles. De plus le passage en apparent n’a concerné que les appartements où il y avait une fuite et pas leur étage en entier, comme le préconise aujourd’hui le syndic pour des raisons soi-disant techniques.

Une autre chose m’interpelle. Le syndic a convoqué une AG spéciale pour faire voter les travaux de mise en apparent de l’étage du bâtiment où la fuite n’est pas réparée. Dans cette AG ils veulent aussi faire voter une résolution pour donner mandat au syndic et au conseil syndical pour que lors de la prochaine fuite en dalle, les travaux de mise en apparent puissent être engagés sans avoir à passer par une AG (cela représenterai 1400 euros pour moi, autant de fois qu’il y aura de fuites aux autres étages, soit au max 5600 euros si il y a une fuite à chaque niveau de mon immeuble), n’est ce pas un peu exagéré?
La convocation à cette AG a été envoyée le 09/05, première présentation à mon domicile le 10/05 pour une AG le 22/05 (je n’ai pu aller cherche la LR que le 12/05). Comme c’est une AG spéciale j’ai vu qu’on n’était pas obligé de respecter les 21 jours légaux en cas d’urgence. Mais la fuite dure depuis plus de 2 mois, le chauffage est arrêté, donc il ne me semble plus que ce soit une urgence. Il faut que la réparation soit faite avant l’automne mais on aurait pu avoir 2 semaines de plus pour réfléchir et discuter?

Il y a aussi beaucoup d’imprécisions dans la convocation à l’AG. J’avais eu un exemplaire de cette convocation avant qu’elle ne soit envoyée, l’un des membres du conseil syndical avait demandé (à ma demande) à ce que des choses soient précisés, mais rien n’a été modifié, et la convocation (que les membres du CS n’avaient pas comprise avant que le syndic leur explique de vive voix de quoi il s’agissait) a été envoyée telle quelle… c’est à dire un document peu précis alors que les sommes mises en jeu sont significatives…

Remarque: le syndic m’a dit que les tuyaux dans la dalle étaient communs (je suis d’accord) mais qu’à partir du moment où ils sortaient de la dalle ils devenaient privatifs (il m’a donné l’exemple des robinets des radiateurs, des radiateurs eux même…). L’installation du chauffage en apparent en ferait donc une installation privative?
De plus, le syndic peut-il imposer un plombier donné pour faire ces travaux dans les appartements? Ou les copropriétaires peuvent-il choisir qui va intervenir chez eux?

Désolée cela fait beaucoup de questions, j’espère que cela reste lisible.

En tout cas merci de m’avoir lue! (bien sûr je demanderai à faire partie du CS dès la prochaine AG...)

Mais cette réparation peut elle consister au passage du chauffage en apparent dans la totalité de l’appartement sinistré (et même de tous les appartements de l’étage du sinistre).

Oui. C'est même l'usage le plus commun.
A savoir, une fuite dans le gros oeuvre ?
La parade consiste à réaliser un circuit de dérivation en apparent.

Ce qui me gêne vraiment c’est que le syndic veut entièrement faire payer ces travaux (passage en apparent de tous les appartements du niveau de l’appartement où il y a la fuite) par l’ensemble des co-propriétaires du bâtiment.

C'est normal si le règlement de copropriété stipule que ce sont des parties communes spéciales au bâtiment.

trois appartements de la résidence sont déjà passés en apparent (suite à des sinistres il y a quelques années) et qu’à priori ce ne sont pas les copropriétaires du bâtiment qui ont payé mais les assurances.

Les assurances sont tenues d'indemniser les dégâts causés, pas l'origine du sinistre. Il appartient au propriétaire (le syndicat ou le copropriétaire) de faire les réparations. C'est comme si vous déclariez un sinistre auprès de votre assureur auto si sa courroie de transmission avait lâchée. C'est de la vétusté, pas un sinistre.
Néanmoins, certaines assurances copro consentent à employer le budget sinistre à la réparation de la cause ou une partie. Mais elles n'y sont pas tenues par contrat.

Le syndic dit que depuis la loi a changé et que c’est pour ça qu’on ne peut plus appliquer les mêmes règles.

Je pense plutôt que c'est une question de sinistrabilité de la copropriété qui incite à agir de la sorte parce qu'en retour, la police d'assurance augmente.

Je ne vois pas ce qui peut avoir changé dans la loi ... c'est qu'une question de bon vouloir de l'assurance. Aucune loi ne peut contraindre une assurance à ne pas faire de geste commercial.

" ils veulent aussi faire voter une résolution pour donner mandat au syndic et au conseil syndical pour que lors de la prochaine fuite en dalle, les travaux de mise en apparent puissent être engagés sans avoir à passer par une AG (cela représenterai 1400 euros pour moi, autant de fois qu’il y aura de fuites aux autres étages, soit au max 5600 euros si il y a une fuite à chaque niveau de mon immeuble), n’est ce pas un peu exagéré? "

En tous cas, 1400 euros, c'est le prix d'une mise en apparent. Pas de surprise de ce côté-là.

C'est 5600 euros max répartis entre lots du bâtiment. C'est à vous de juger avec vos voisins copropriétaires si cette proposition vous convient. Elle aurait le mérite de l'efficacité administrative puisque votre aval serait déjà acquis par vote.

A mon sens, il aurait été mieux de limiter dans le temps cette disposition. Car je ne sais pas si de par sa nature, elle est de fait par la loi. Il me semble qu'elle devrait être explicitement reconduite à chaque AG ordinaire par un vote majoritaire.

donc il ne me semble plus que ce soit une urgence. Il faut que la réparation soit faite avant l’automne mais on aurait pu avoir 2 semaines de plus pour réfléchir et discuter?

Il me semble aussi qu'il n'y a plus d'urgence. Tout dépend à quelle époque se situe l'AG ordinaire traditionnellement.
Note : entre l'AG et l'application d'une résolution engageant des frais, on doit par précaution laisser passer 2 mois, délai requis par la loi pour contester une résolution par un quelconque copropriétaire.

c’est à dire un document peu précis alors que les sommes mises en jeu sont significatives…

L'AG en décidera. Les copropriétaires, je l'espère, sont assez responsables pour ne pas donner un chèque en blanc.

C'est peut-être à vous, de poser les questions qui s'imposent et prendre à témoin l'assemblée qui appréciera comme vous.

Néanmoins, une chose est sûre. Compte tenu des sommes, le projet de résolution doit être accompagné de devis (3 au moins). Vous devez être invité dans cette résolution à vous prononcer sur le choix du devis. C'est la loi.

Rien n'empêche cela soit exprimé en deux résolutions/votes :
Résolution n°1 : Accord sur le principe
Résolution n°2 : Choix du prestataire/devis

C'est pourquoi, je pense qu'il est naturel qu'une telle résolution soit limitée dans le temps puisque les devis ont une durée de validité limitée, fixée par le prestataire.

le syndic m’a dit que les tuyaux dans la dalle étaient communs (je suis d’accord) mais qu’à partir du moment où ils sortaient de la dalle ils devenaient privatifs (il m’a donné l’exemple des robinets des radiateurs, des radiateurs eux même…). L’installation du chauffage en apparent en ferait donc une installation privative?

Oui, il a raison si la définition des parties communes et privatives appliquent cette convention; qu'importe si c'est consécutif à une réparation.

Néanmoins, ne prenez pas peur. Réparer une fuite sur une canalisation ou une installation apparente est très peu onéreux.

peut-il imposer un plombier donné pour faire ces travaux dans les appartements?


C'est le plombier dont le devis aura été choisi en AG par le vote à la majorité qualifié.


Ou les copropriétaires peuvent-il choisir qui va intervenir chez eux?

Vous pouvez le faire à vos frais mais ce ne sera pas déduit de votre quote-part si la résolution proposée par votre syndic est adoptée.