Fuite d'eau canalisation de mon appartement encastré dans la dal

Twiggy50

- les fondations, les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment tels que : gros murs, façades, pignons, refends etc... et d'une façon générale, les éléments verticaux et horizontaux de structure, leurs ravalements intérieurs, extérieurs, mais non les revêtements superficiels dans les parties privatives
- le gros oeuvre des planchers (poutres, solives et hourdis, dalle) mais non compris les revêtements superficiels : lambourdes, parquet ou tous autres revêtements formant sol ni le lattis et tous matériaux (plâtre, enduit, etc...) formant plafond
- les éléments assurant le clos, le couvert et l'étanchéité
(...)

Je note donc que les planchers sont parties communes sauf leur revêtement (moquettes, carrelages, ...) qui sont à l'intérieur de l'appartement. Les planchers sont donc exclus des parties privatives et leur sont donc extérieurs.

- les conduites, prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau, d'électricité (sauf toutefois les parties de canalisations, d'électricité se trouvant à l'intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et affectés à l'usage exclusif de ceux-ci)

Cet alinéa stipule que toutes les canalisations sont parties communes sauf les parties situées dans les appartements. Comme le plancher est à l'extérieur de l'appartement, les parties de canalisations qui courent dedans sont donc parties communes.

Le règlement de copropriété définit les parties privatives comme suit :
- les plafonds et faux-plafonds et les planchers (à l'exception de leurs gros-oeuvres et structures qui dépendent des parties communes)
- les canalisations et tuyauteries sises à l'intérieur d'un local privatif et affectées à son usage exclusif, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent, les branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif

L'alinéa en cohérence avec ce qui précède confirme que seules les parties de canalisation intérieures à l'appartement qui le desservent exclusivement sont privatives.

il y a quelques mois, dans une revue d'une association de consommateurs bien connue, il y a eu un test pour vérifier le sérieux et la compétence des sites de conseils juridiques gratuits.
la source que j'ai cité est le site qui a obtenu le meilleur résultat.
si la réponse à la question était si claire, je me demande pourquoi nous en sommes à 126 messages sans avoir une réponse claire et définitive sur ce sujet.

Youris, tout simplement parce que les gens demandent de l'aide. Mais les conclusions à chaque d'espèce sont jusqu'ici invariablement les mêmes: partie commune.
Il n'empêche qu'un jour, il se peut qu'un règlement de copropriété soumis ici déroge a la règle. Mais jusqu'ici, ils adoptent toujours la même convention.
Et sur la façon de l'exprimer, les RdC se plagient bcp.

Concernant la gestion d'affaires et la gestion syndic, la Cour de cassation a rendu cet arrêt :https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000028095137&fastReqId=589982473&fastPos=1

Bonjour
Je vous remercie pour ces réponses. Pour l'instant je n'ai pas de nouvelles du syndic, de l'assurance de la copropriété ou de mon assurance. Les travaux devraient bientôt être terminés. J'imagine que j'aurais des nouvelles quand la facture arrivera.
En attendant j'ai relu le mandat du syndic, envoyé au plombier de la copropriété, et il y ait marqué : "Demande d'intervention xxx. Nous vous donnons accord sur votre devis n°xxx, pour les travaux d'alimentations eau chaude et froide en dalle, dans l'appartement de xxx, suite à son sinistre DDE, pour un montant de xxx".
Donc j'estime que si mon assurance trouve un accord avec celle de la copropriété, cela les regarde, mais je ne devrais pas avoir à payer de toutes façons 30% de la facture pour un mandat que je n'ai pas ordonné ni signé. Je suis très étonnée d'ailleurs de cet accord "collectif" dont l'expert m'a parlé au téléphone dont 70% serait partagés entre les assurances et 30% à la charge du particulier. Je n'ai trouvé aucune trace de ce type d'accord.
Je vous tiendrais au courant de la suite des évènements.
Merci encore et bonne journée

Selon moi, vous avez raison d'être sceptique.

De toute façon, c'est une partie commune.
Vous auriez gain de cause, si on vous réclamait quoi que ce soit.

Vous pouvez faire part de ma réponse à l'expert de votre assurance. Il peut s'être emmêlé les pinceaux dans son appréciation.

Si vous avez une protection juridique, vous pouvez utilement signaler les faits et vos conclusions vis-à-vis de la nature commune de l'origine du sinistre.

Bonjour
Je fais suite à mon précédent mail. Finalement l'expert m'a envoyé un mail assez sibyllin, que j'ai renvoyé aussitôt à mon assurance en leur demandant des explications. Celle-ci m'a répondu que je ne devais pas m'inquiéter, et que les travaux seraient pris en charge 50/50 entre mon assurance et celle de la copropriété. C'est un soulagement pour moi, même si au final cela ne contribue pas forcément à faire avancer le débat. A part qu'il vaut mieux avoir à faire à son assureur, qu'aux experts, car de toutes façons c'est l'assurance qui aura le dernier mot.
Je vous remercie en tous cas d'y avoir consacré votre temps.
Bonne journée

Entre assurances, on n'est pas forcément dans l'application du droit mais dans la conciliation. Toujours est-il que votre assurance n'a pas d'obligation légale, ni contractuelle dans cette affaire.

Si vous aviez fait appel à votre protection juridique, étant donné que vous êtes dans votre droit, elle l'aurait défendu et la copropriété aurait été bonne à payer la facture.

Bonjour Frankie
J'attendais leur conclusion avant de faire appel à ma protection juridique, surtout que j'ai souscrit à celle fournie par mon assurance habitation ! La conciliation est apparemment souvent de mise dans ce genre de situation, du moins pour mon assurance.
Mais comme je le disais, ça ne tranche pas vraiment le débat, surtout, que vu la taille de la copropriété, c'est un problème qui va de nouveau se présenter.
Merci encore et bonne journée

Bonjour,
Je suis propriétaire non occupant d un local professionnel au rez de chaussée d un immeuble acheté en 2010 en volume - vente en lot
le locataire m'a signalé une fuite venant du sol
Après vérification, il apparait qu'un tuyaux de canalisation d'eau allant du local technique vers le local voisin et passant sous mon local est percé
La recherche de fuite n'a pu localiser précisement l'endroit si ce n'est que c'est sous chez moi dans la canalisation encastrée dans la dalle
Du fait de la spécificité de la vente en volume, on n'arrive pas à définir qui est en charge de la réparation en apparent de la canalisation - il n'y a pas de co propriété -
le propriétaire de l'immeuble qui dit que c'est une partie privative et que c'est la canalisation de fait appartenant au local voisin
Le propriétaire du local voisin qui dit que c'est partie commune
L'assurance refuse d'intervenir dans cette décision et nous n'avons pas de protection juridique ...
Si vous pouvez m'éclairer dans mon casse tête - un grand merci

Dans une division en volume d'un bâtiment, il n'y a pas de partie commune.
Donc, la réponse à la question de savoir à qui appartient quoi et consécutivement qui est en charge de réparer quoi se trouve dans les titres de propriété.

Par ailleurs, vous dites qu'il existe un propriétaire de l'immeuble. Dit tel quel, il est donc propriétaire du gros oeuvre.

Or, l'origine du sinistre se trouve précisément dans le gros oeuvre, il est donc logique de rechercher la responsabilité du propriétaire de l'immeuble en premier lieu.
D'autre part, l'article 523 du Code Civil stipule ceci :
Article 523
Les tuyaux servant à la conduite des eaux dans une maison ou autre héritage sont immeubles et font partie du fonds auquel ils sont attachés.

J'imagine que vous (vos voisins et vous) lui payez un loyer ? Et bien cela lui sert à cela aussi : à entretenir le bâtiment. Les loyers perçus ne sont pas qu'une rente... ils servent à aussi à assurer son devoir de propriétaire.

Merci Frankie pour votre réponse

Du coup dans l'acte de propriété, je vois qu 'il est inscrit que
" les différents volumes sont grevés de servitudes réciproques pour la refection et le remplacement des gaines d'eau potable nécessaire à l'alimentation de toutes les parties de l'immeuble"

Cela signifie-t-il qu il y a une accord tacite pour le passage de la canalisation d'eau sous mon local et qui va du compteur à la chaudiere du voisin pour l'alimenter ou autre chose mais que je n'ai pas de responsabilité dans l'entretien ou la réparation de cette canalisation en cas de fuite ?
Je suis propriétaire jusqu'au tréfonds de l'espace sous mon local mais pas des tuyaux ou canalisations qui y sejournent - exact ??
Cordialement,

On doit s'en tenir à ce qui est écrit et rien d'autre. On vous a vendu un volume. Il n'est sans doute même pas stipulé dans l'acte de vente que vous êtes propriétaire du plancher.

La précision qui est apportée concernant les canalisations est utile car jurisprudentiellement, sans titre (acte de propriété, règlement, ...) spécifiant le contraire, les canalisations à l'usage exclusif sont par défaut, privatives.

Cette précision suggère qu'elle est générale au bâtiment.
Votre voisin n'est donc pas plus responsable de ces canalisations que vous.

Tout ce qui a été passé en revue porte à conclure que c'est une réparation à la charge du propriétaire de l'immeuble.

Bonjour Frankie,

Comme la plupart des personnes dans cette branche du forum, on a confronté avec une fuite d'eau dans les tuyaux qui sont encastrés dans le sol de notre appartement (on est propriétaires). Le syndic bien sur dit que les réparations a notre charge comme selon eux c'est la partie privative. Le syndic se base sur le règlement du copropriété. J'ai lu les questions et vos réponses, en essayant de comprendre si le syndic a raison ou non et je ne suis pas sur sur la réponse. Pourriez-vous m'aider SVP? Voila ce que dit notre règlement de copropriété sur le sujet quelle partie est commune et quelle partie est privative:

1 Parties communes générales:"
...
- Les canalisations et branchements généraux
...
2 "Parties communes a l'ensemble des co-propriétaires d'un même immeuble:"
...
- Le gros oeuvre des planchers, les hourdis de ces planchers (mais non compris les lambourdes, le parquet ou tout autre revêtement formant le sol)
...
- Les canalisations du gaz, de l'eau, de électricité, du chauffage central (sauf toutefois, les parties des canalisations desservant chaque appartement ou local privatif et affectées a leur usage exclusif et particulier)

C'est précisément sur cette deuxième phrase que le syndic se base pour confirmer que les tuyaux encastrés sont la partie privative. Ont-ils raison, ou peut-être ici je peux essayer de me battre en utilisant les autres décisions des Cours d'Appel que vous avez citée? Et si oui, lesquelles?
En vous remerciant par avance,
Cordialement

Ce que vous pouvez arguer, c'est l'arrêt de cassation du 1er juillet 2003 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007462577&fastReqId=1091924278&fastPos=1

(http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/28471-gros-oeuvre-definition) Considérant que ce qui fait corps avec le plancher (les canalisations qui y sont encastrées, par exemple) fait partie intégrante du gros oeuvre du plancher. Donc, ces parties de canalisations sont parties communes.

Bonjour Frankie,

Merci pour votre réponse! J'ai lu le lien sur la décision de la Cour de cassation. Je dois avouer que ce document pour moi est assez compliqué a comprendre :-) Pourriez-vous m'expliquer SVP quelle partie (ou peut-être même quelle phrase) confirme que la canalisation encastrée est considérée comme la partie commune? J'ai l'impression que tout est dans cette phrase:

"Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, et alors que le plancher était qualifié de partie commune dans le règlement de copropriété, si la canalisation qui y était encastrée n'était pas elle-même une partie commune, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision"

En langage simple, est-ce que ca veut dire que la Cour stipule ici que ce que le règlement de copropriété dit sur la canalisation encastrée (pas la partie commune) est faux? Par "sa décision" est entendu "la décision du règlement de copropriété"?

Et une autre question: est-ce que cet arrêt de la Cour a l'obligation légale et donc le syndic doit l'accepter instantanément? En d'autres mots, le syndic, peut-il dire que c'est une décision particulière, ça ne nous concerne pas, chaque cas est différent, etc, etc.? Et que faut-il faire dans ce cas?

Merci d'avance!

Oui, vous avez bien compris ce qu'il faut retenir.
Dans le cas d'espèce, la Cour de cassation reproche à la cour d'appel d'Aix-en-provence de ne pas s'être posé la question de savoir si la partie de canalisation encastrée n'était pas finalement elle-même une partie commune. La Cour de cassation n'a pas pouvoir de juger. C'est pourquoi, elle réclame à la cour de revoir son jugement sans pour autant affirmer que la canalisation est partie commune et donc en définitive, juger à sa place. Elle laisse cette responsabilité à la cour d'appel qui reprendra l'affaire. (La Cour de cassation n'a de pouvoir que de casser (i.e annuler) un jugement s'il n'est pas conforme au droit.)

"Est-ce que ca veut dire que la Cour stipule ici que ce que le règlement de copropriété dit sur la canalisation encastrée (pas la partie commune) est faux?"

Le reproche est formulé à l'encontre du jugement. Nous ne savons pas ce qui est écrit ou pas écrit dans le règlement de copropriété à part sur la nature du gros oeuvre des planchers. C'est tout ce dont tient compte la Cour de cassation à propos du règlement de copropriété.

est-ce que cet arrêt de la Cour a l'obligation légale et donc le syndic doit l'accepter instantanément?
L'arrêt de cassation est une jurisprudence, la plus forte. Etant inscrite au bulletin, les tribunaux ne peuvent faire autrement que de le prendre en compte.

Par contre, votre syndic devra s'en justifier en fait et en droit. S'il prétend que l'arrêt de cassation ne s'applique pas, il devra dire pourquoi. On peut se douter qu'il va s'en tenir au règlement de copropriété. Mais au pire, cela veut dire que le règlement de copropriété est contradictoire. Dans ce cas, puisqu'il s'agit de gros oeuvre dans le cas d'espèce, l'article 3 de la loi de 1965 qui s'applique : " ... dans [...] la contradiction des titres, sont réputés communs : [...] le gros oeuvre" https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256

Faites donc une réponse écrite à votre syndic, en exprimant ce que je viens de dire et en réclamant de critiquer votre position. Vous verrez bien s'il est convaincant dans son courrier de réponse si toutefois, il peut y répondre.

Connaissant le fondement de sa position, vous pourrez vous tourner vers votre protection juridique.
En l'absence de protection juridique, faites appel à un conciliateur de justice (procédure amiable) ou directement à un avocat (pour préparer une procédure pré-contentieuse).

Bonjour Frankie,

Merci pour votre réponse et excusez-moi pour la réaction tardive. J'ai vu le syndic, je leur ai explique ma position et les faits et détails que vous m'avez donnés, il m'a fallait pas aller plus loin que ca. Le syndic a contacté l'assurance de copropiete et, miraculeusement :-), l'assurance a accepté de financer 2/3 des coûts de réparations de notre fuite, sachant que au début le syndic me disait que l'assurance ne couvre pas la fuite dans l'appartement, même quand les tuyaux sont encastrés. On a accepte cette proposition de l'assurance, bien que c'est pas 100%, c'est néanmoins pas mal. Je ne sais pas si le fait que j'ai parlé avec le syndic a aidé, mais c'est comme ca. Merci encore une fois pour les conseils!

qui prend en charge la recherche de la fuite d'eau des tuyaux encastrés dans la dalle, chaque assurance( personnelle ou celle de copropriété voir le syndic)
je n'ai aucune fuite d'eau apparente dans mon appartement

C'est le syndic qui doit prendre l'initiative de la recherche de fuite lorsque celle-ci affecte des parties communes (second alinéa de l'article 18 de la loi de 1965 sur les copropriétés).

C'est l'assurance de la copropriété qui prend en charge les frais d'après mon expérience.

Bonjour
J'ai lu surtout la première et la dernière pages de cette intéressante discussion.
Hier, mon voisin du dessous m'a signalé une fuite. Il se trouve qu'elle a l'air de provenir de l'espace entre son plafond et mon plancher (on cherche encore l'origine, mais à vue de nez je crois que cela doit être mon arrivée d'eau froide de la salle de bain). Si c'est confirmé, il y a donc une fuite dans le plancher.
J'ai eu le syndic qui va m'envoyer un plombier pour chercher la fuite, et qui m'a dit qu'ils vont également me rappeler pour définir si c'est une partie commune ou privative.
Mon règlement de propriété donne entre autres comme partie commune exactement la même chose qu'un exemple précédent, soit : "- le gros oeuvre des planchers (poutres, solives et hourdis, dalle) mais non compris les revêtements superficiels : lambourdes, parquet ou tous autres revêtements formant sol ni le lattis et tous matériaux (plâtre, enduit, etc...) formant plafond "
Toutefois dans les parties privatives on trouve entre autres : "Les canalisations intérieures et raccordements particuliers, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent."
Du coup, est ce que "raccordements particuliers" peut concerner le tuyau d'arrivée d'eau situé dans mon plancher ?
Dans le cas contraire, j'ai bien compris à la lecture et aux interventions intéressantes de Frankie (de Toulouse vous aussi ?), que la réparation est du domaine commun.

Bonjour Assurbanipal,

A partir du moment où le plancher est partie commune, et donc par essence, extérieur à votre partie privative, les canalisations qui lui font corps sont de même extérieures à votre partie privative.

Donc, on peut légitimement en déduire que ces parties en sont exclues. D'autant plus que les canalisations enfuis dans le gros oeuvre sont juridiquement du gros oeuvre aussi. En témoigne l'arrêt de Cassation en vigueur que je ne cesse de faire valoir
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007462577&fastReqId=1091924278&fastPos=1.

Donc à la lumière de cette analyse, les "raccordements particuliers" ne comprennent pas le réseau encastré dans le plancher. Ceci afin de ne pas être en contradiction.

De Toulouse aussi, oui.
Bonne journée.
N'hésitez pas si vous avez d'autres questions.

Bonjour Frankie

Merci pour votre réponse.
Le plombier mandaté par le syndic est passé aujourd'hui et a constaté que la fuite est bien dans le tuyau d'arrivée d'eau froide de la salle de bain, quelque part entre son arrivée dans l'appartement et cette dernière, encastré dans le sol.
J'appellerai le syndic demain pour avoir leur opinion sur cet état "commun" ou "privatif".
La réparation d'après le plombier consiste à court circuiter le tuyau par un tuyau apparent, la recherche de la fuite sur la longueur étant ardue...
Je vous tiendrai au courant de ces discussions, merci à vous !

Bonjour,

Merci pour ces informations précieuses (en particulier à Franckie!).

J'ai parcouru la plupart des mails et si quelqu'un pouvait juste m'éclairer sur ma situation personnelle (très urgente car je ne peux quasiment plus utiliser l'eau chez moi pour ne pas aggraver la situation...) :
- suite à des dégâts des eaux au 3ème et au 4ème étage de mon immeuble, une recherche de fuite a été réalisée dans mon appartement (au 5ème, que j'ai acheté il y a quelques mois...). Il en ressort que l'origine de la fuite réside "dans la colonne horizontal encastrée fuyarde de mon réseau d'eau chaude"
- le syndic m'annonce ce jour que s'agissant d'une colonne privative", il m'appartient "de commander et régler ces travaux" qui nécessitent donc chez moi de retirer les tomettes du sol, de piquer le sol, réparer le tuyau, etc. et ne sont généralement pas couverts par les assurances. Bref plus de 1400 € sans compter les travaux de remise en état ensuite (et non repris dans le devis)...Le syndic me demande par ailleurs de remplir des constats amiables avec les 3ème et 4ème étages (je précise qu'il n'y a pas de dégât apparent chez moi)

- j'ai regardé le règlement de copropriété (très ancien) qui stipule non seulement que les canalisations intérieures sont privatives mais également que "le plancher au sol de chaque partie divise c'est-à-dire le parquet au sol, les lambourdages et les carrelages à l'exclusion du dispositif de séparation des étages et des gros murs" et "les plafonds de chaque partie divise mais seulement en tant que plâtre et lattages au caisson" sont privatives.

J'ai dû mal à voir (notamment car je trouve que la notion de "séparation des étages" n'est pas très claire) si je peux estimer que je suis dans le cas de figure des canalisations encastrées qui pourront être considérées comme parties communes, même si les canalisations intérieures sont dites privatives ou si je dois effectivement tout payer de ma poche (réparation de la fuite et remise en état de mon appartement)?

Et, si je suis dans le cas de figure précédemment évoqué (et que je peux donc légitimement attendre une indemnisation de l'assurance du syndic ou de la mienne), considérant l'urgence de la situation (il "pleut" chez mes voisins si j'ouvre l'eau...), comment agir au plus vite : faire faire les travaux et entamer les échanges (plus ou moins cordiaux a posteriori)?


D'avance, un grand merci pour votre aide.

Eva

Transmettez-moi la définitions des parties communes/privatives de votre règlement de copropriété.
Je vous transmets au préalable mon adresse mail perso par message privé sur legavox.

Bonjour,

concernant mon affaire, depuis la semaine dernière j'ai enfin trouvé un plombier pouvant effectuer la réparation assez rapidement (mardi prochain). L'estimation des frais est passée de 1500-2500 € pour une mise en apparent totale à 450€ car le plombier s'est aperçu que l'alimentation de la baignoire et celle du lavabo étant indépendante, il allait utiliser la première pour remplacer la seconde et simplement couper cette dernière. En gros, 1 m de tuyau et un tout petit trou, plus la condamnation d'une canalisation à l'entrée de l'appartement pour une demi journée, au lieu de 6 mètres, deux trous dans des murs et 1,5 jour.

J'ai eu au bout du fil le syndic, qui lui nie le fait que cela soit du ressort du commun en arguant de la loi de 1965 (je ne connais pas mais je suppose que vous saurez) et du règlement de copropriété qui stipule que sont privatives entre autres "les canalisations intérieures". Je lui ai opposé le caractère commun du gros oeuvre des planchers où est coulée la canalisation incriminée, ainsi que le jugement de la cour de cassation que vous avez cité, mais il continue dans son sens en disant en gros "Ah ben c'est toujours comme ça."
Il a dit qu'il allait tout de même soumettre mon devis au conseil syndical.

Du coup, je ne sais pas trop comment faire valoir le caractère commun de ces parties.

Merci à vous et bonne journée.