Fuite d'eau canalisation de mon appartement encastré dans la dal

Et Le syndic m'indique également que les frais de dépose ainsi que de remise en l'état éventuel (sic!) du coffrage sont à ma charge car "il n'est pas autorisé de coffrer (sans trappe d'accès) les tuyaux communs, ce qui empêche en cas de sinistre de faire une recherche efficace sans dégât".

Je ne vois pas pourquoi vous devriez payer pour les actes des autres.
De deux choses, l'une.
Soit l'ancien propriétaire a réalisé des travaux qui étaient interdits par le règlement de copropriété, et là, c'est l'ancien propriétaire qui serait éventuellement fautif, pas vous.

Soit il n'y a aucune interdiction et je suis désolé pour la copropriété mais c'est le l'article 1382 du Code Civil qui s'applique : "Tout fait de l'homme ...". Le syndic fera réparer avec les sous de la copro ce qu'il a fait casser chez vous. Vous pouvez même réclamer une compensation financière pour le défaut de jouissance s'il est significatif (article 9 de la loi de 1965).

Aucune ambiguïté : la colonne d'eau est collective. C'est l'article 3 de la loi qui s'applique. C'est une partie commune.

De toute façon, exigez, du syndic, s'il le faut, qu'il fonde ses demandes au regard du droit. S'il ne l'a déjà fait, c'est que c'est du pipo ... de l'arnaque. Car un professionnel ne peut pas se contenter faire des demandes gratuites...

merci Frankie!
je m'en vais de ce pas faire une lettre en recommandé au syndic pour avoir plus de détails sur leur fondement!
si la situation n'était pas si peu réjouissante, ce serait presque jouissif ces échanges :))

" pour avoir plus de détails sur leur fondement!"
parce que vous êtes proctologue aussi ? ;-)
Des précisions de sa demande fondées sur le droit devraient être mieux accueillies par le syndic.

Et si vous êtes malicieux, suggérez de sa part qu'il vous mette en demeure de faire ou de payer ... Une mise en demeure abusive est réprimée au civil. Cela vous laissera tout loisir d'exiger des dommages et intérêts lors d'un recours contentieux si jamais une conciliation préalable devant le conciliateur de justice tourne court.

Jugez plutôt :
https://fr.wikipedia.org/wiki/Mise_en_demeure_en_droit_fran%C3%A7ais

ok je ne pensais aussi profondément :)
merci pour le conseil.

Bjr Frankie
suite au recommandé dernier argument avancé par le Syndic, un arrêt e la cour de cassation... IMPARABLE non ?
Le Syndic peut être amené à engager des travaux nécessaires sur des parties communes mais doit, pour cela, porter atteinte à des parties privatives.

"Problème pouvant survenir : Un copropriétaire a fait réaliser un coffrage devant des canalisations, parties communes, sans autorisation de l’assemblée générale.

Il est certain que le fait que le syndicat procède au remplacement de tout ou partie d’une colonne, nécessitant le démontage ou la destruction dudit coffrage provoque pour le copropriétaire dont il s’agit un préjudice.

Mais ce préjudice est essentiellement consécutif à son comportement fautif.

C’est ce qu’en avait déjà décidé la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 3 octobre 1969 (Inf rap. copr. 1970 p.70). La même chambre de la Cour de cassation a confirmé cet arrêt, le 20 avril 2002, en affirmant que les aménagements effectués par le copropriétaire, qui n’étaient pas prévus par le règlement de copropriété ou qui n’existait pas à l’origine, ne peuvent être considérés comme des parties communes et les frais de dépose et de remise en état incombent à ce seul copropriétaire (Loyers et copr. 2002, comm. 220 ; CA Paris 15è ch., 4 octobre 1990 : loyers et copr. 1991 n°39).

La Cour de Cassation confirme à nouveau dans un arrêt du 17 juin 2009 que constitue une faute la réalisation de coffrages, à des fins esthétiques. Les canalisations en cause n’étaient plus accessibles en violation du règlement de copropriété, (...). Le copropriétaire à l'origine de cette faute doit supporter l’intégralité des frais de dépose du coffrage privatif mis en place par lui dans sa salle de bains."

en gros pensez-vous que je puis opposer au syndic qu'ils n'ont rien faits pour avertir les anciens propriétaires de leur contravention au règlement de copro alors que le syndic avait eu connaissance de l'existence de ces travaux?

Que dit l'état des lieux à votre entrée, au sujet de ce coffrage ? Est-il mentionné ?

Je suis propriétaire de cet appart -depuis peu- et il n'y a pas d'état des lieux, en tout cas pas si détaillé. Les anciens propriétaires avaient refait la salle de bains dont le coffrage.

Rien à voir avec l'état des lieux.
Depuis quand, un état des lieux permettrait de se défausser de sa propre faute qui plus est, cachée et d'en transférer la responsabilité au successeur ? L'appartement vendu n'était pas en conformité. Pire, vous n'en n'aviez même pas conscience. C'est de la responsabilité du vendeur qu'il le soit au moment de la vente.

L'article 1382 du code civil s'applique et rien d'autre.

Je ne suis donc pas étonné par l'arrêt de cassation, rendu le 17 juin 2009 : "Le copropriétaire à l'origine de cette faute doit supporter l’intégralité des frais"

Si le syndic a besoin d'effectuer des travaux et de remettre à jour les colonnes d'eau, le surcoût occasionné doit être supporté par la communauté dans un premier temps quitte, si cela en vaut la peine, à faire un recours auprès de l'ancien propriétaire fautif.

D'autre part, doit-on lui rappeler l'article 18 de la loi de 1965 sur les copropriétés auquel il est assujetti et en particulier, son premier alinéa :
assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale

Par conséquent, il a la responsabilité de vérifier l'application du règlement de copropriété. Il aurait dû au moment de la vente, vérifier la conformité du lot et ordonner au propriétaire la remise en état. C'est donc une faute de sa part. En toute logique, il devrait réparer la faute sans l'aide de la communauté ni la vôtre qui n'avait aucune responsabilité dans cette histoire.
Etant donné qu'il est mandaté par le syndicat, il agit au nom du syndicat et puisera donc les ressources financières dans la caisse de celui-ci pour la remise en état.
Mais s'il n'a pas réussi à se faire rembourser la somme de la part du copropriétaire fautif et s'il n'a pas non plus au nom du syndicat engagé d'action judiciaire, celui-ci peut ne pas approuver les comptes sur ce point et je pense avec une bonne chance d'être entendu, faire un recours contre le syndic pour sa faute et le faire condamner à rembourser de sa poche les frais de remise en état.

BOnjour à tous et plus particulièrement à Frankie qui semble très calé sur la question!
Depuis la semaine dernière nous avons donc la joie d'avoir une fuite dans notre salle de bain. Tout a commencé la semaine dernière quand notre voisin du dessous est venu nous dire qu'il avait de l'eau qui coulait du plafond, il a donc téléphoné au syndic pour le signaler, qui a fait intervenir un plombier pour rechercher la fuite. Premier verdict : le joint de notre baignoire est mort et laisse passer l'eau... Soit on refait le joint.

Peu convaincu par l'explication vendredi soir je regarde à nouveau par la trappe sous ma baignoire et je vois qu'il y a autant d'eau... On éponge et là je vois une fissure dans la chappe et de l'eau qui en sort, pas de bol weekend de Pâques je n'ai pu contacter que ce matin le syndic.. Je suis actuellement en train d'attendre le plombier.

J'ai une question, car avec ma femme nous sommes assez soucieux du coût des travaux, il est noté dans notre règlement de copropriété que les parties privatives comprennent les plafonds et les parquets (à l'exclusion des ouvrages de gros oeuvre, qui sont parties communes), les carrelages, dalles et tous autres revêtements des sols;

Faut-il donc comprendre que la dalle fait partie des éléments privatifs???

bonjour,
je suis surpris que les dalles soient mentionnées comme étant des parties privatives.
en effet, le gros oeuvre des planchers donc les dalles, à l'exclusion du revêtement des sols, est une partie commune comme le sont les murs de façades et de refend.
salutations.
si vous fermez votre arrivée d'eau dans votre logement, est-ce que la fuite subsiste ou autre vérification, si vous avez un compteur d'eau particulier, est-ce qu'il tourne en l'absence de puisage.
dans l'attente du plombier, vous pouvez contacter votre assurance.
salutations

Bonsoir, merci pour votre réponse, le plombier est passé, forcément sous la baignoire tout était sec, nous avons coupé l'eau depuis samedi et tout épongé. A son arrivée nous avons ouvert l'arrivée d'eau et il ne s'est rien passé, selon lui c'est l'eau qui s'était infiltrée du fait de notre joint poreux qui ressortait de la dalle... J'ai émis un doute concernant l'eau qui sortait par les joints du carrelage dans le couloir et qui a fait gondoler le parquet de la chambre de mon fils mais il m'a bien fait comprendre que je n'étais pas plombier.

Il est maintenant 21h, le plombier est parti à 17h15, nous avons douché nos 2 jeunes enfants et je viens de regarder par la trappe de ma baignoire, surprise il y a un peu d'eau toujours au niveau de la fissure, certes ce n'est qu'une fine pellicule, mais tout de même. Je vais donc regarder à nouveau demain matin après nos douches, avant de recontacter le syndic et demander un autre plombier...

Donc si on coupe l'arrivée d'eau du logement il n'y a plus rien sous la baignoire, tout avait bien séché, pour la fuite je vais faire un relevé ce soir en me couchant et regarder à nouveau demain matin.

Suite de mon aventure, donc après avoir encore bataillé avec le plombier (la conversation a duré 20 minutes et le ton est monté), il a envoyé un autre technicien (le 3ème...). Il y a bien une fuite et selon lui il faut déposer la cuisine et la salle de bain pour la trouver... Euh... Il existe d'autres façons de trouver une fuite non?

une des solutions,si le lieu de la fuite est identifié avec certitude, c'est de sectionner le tube de part et d'autre de la fuite la ou le tube est en apparent puis de retirer un tuyau pour remplacer le tronçon fuyard.
à écrire c'est plus facile que la réalisation mais pour un plombier professionnel, cela ne pose pas de problème.
mais il y a généralement des dégâts collatéraux en particulier sur le plan esthétique.

Merci pour votre message, alors pour le moment nous ne savons pas exactement où se situe la fuite, nous devons voir pour faire une recherche de fuite. Nous attendons des nouvelles du syndic.
Hier la personne du syndic a indiqué à mon épouse que normalement les frais de travaux étaient à la charge de la copropriété mais qu'elle devait regarder plus précisément le règlement de copro. En suivant le plombier m'a téléphoné pour me dire qu'il venait de faire le rapport au syndic et qu'on lui avait dit que c'était du privatif, donc à notre charge pour la réparation. Vu qu'il était 18h30, le syndic était fermé, elle doit nous recontacter aujourd'hui...

Il nous reste donc à savoir maintenant si la dalle est considérée comme du privatif ou partie commune...

Bonjour Frankie et merci pour votre réponse du 17/03/16.
J'ai reçu depuis votre post un courrier de l'assurance qui ne fait plus mention de ce déblocage de fonds pour la réparation. J'attends leurs explications demain.
D'autre part, le syndic maintient sa position en s'appuyant sur un article du RC qui définit les charges communes <<"ces charges comprennent pour chacun des bât..., l'entretien, la réparation et la reconstruction du bât, tq les frais de réparation de toute nature, grosses ou minimes, à faire aux gros murs (sauf cependant à ce qui a été dit au paragraphe précédent, et les menues réparations à l'intérieur des appartements ou locaux), à la toiture, aux têtes de cheminée, aux canalisations d'eau, de gaz, d'électricité, aux tuyaux du tout à l'égout, aux conduits d'écoulement des eaux pluviales, à ceux conduisant les eaux ménagères au tout à l'égout (sauf pour les parties intérieures à l'usage exclusif de chaque appartement ou locaux), aux vide-ordures, aux portes d'entrée et vestibules, aux paliers des étages, aux couloirs et corridors communs">>.
Aucun article du RC ne définit précisément les parties communes et privatives.
Je reprécise que cette canalisation eau chaude est effectivement à usage exclusif mais qu'elle est encastrée dans la dalle (extérieure au logement, donc ?).
Je pense faire une demande d'injonction de faire au tribunal de proximité (coût réparation fuite < 4000 €) puisque la mise en demeure a été balayée par le syndic.
De plus, pour faire simple, je parle en mon nom mais ce problème arrive, en fait, à ma maman agée de 78 ans, et sous anti-dépresseurs depuis ce malheur. Elle est sans eau chaude depuis 2 mois maintenant. Je pense qu'il y a manifestement abus de faiblesse et compte porter plainte dans ce sens, voire également tentative d'escroquerie ?
Tout cela est dû à un vice caché car ce tuyau en cuivre comporte des soudures et le fourreau ne le protège pas jusqu'au bout. La durée d'action pour vice caché au civil est de 30 ans, n'est-ce pas ?
Bref, je me pose encore beaucoup de questions...
1000 mercis aux éclaireurs ! :-)

Beliere,

"Je reprécise que cette canalisation eau chaude est effectivement à usage exclusif mais qu'elle est encastrée dans la dalle (extérieure au logement, donc ?)."

Oui si les planchers sont cités comme partie commune ou que le gros oeuvre en général, l'est ou que tout simplement, comme vous le précisez, il n'y a pas de définition des parties communes et privatives dans votre RdC. Et dans ce dernier cas de figure, qui semble être le vôtre selon votre déclaration, c'est l'article 3 de la loi de 1965, qui classe le gros oeuvre au titre des parties communes qui est alors invoqué par les tribunaux comme règle supplétive.

"Je pense faire une demande d'injonction de faire au tribunal de proximité (coût réparation fuite < 4000 €) puisque la mise en demeure a été balayée par le syndic. "

Vous pouvez tenter cette procédure. Elle est totalement gratuite et sans danger.

Toutefois, j'ai effectué cette procédure pour un ami mais sans succès. En effet, le tribunal de proximité s'est déclaré incompétent. En matière de copropriété, c'est le TGI qui est compétent. Car ces litiges dépassent la compétence de "petits" (peu expérimentés) juges.

"Je pense qu'il y a manifestement abus de faiblesse et compte porter plainte dans ce sens, voire également tentative d'escroquerie ?"
Pour que l'infraction d'abus de faiblesse soit constituée, il faut notamment que l'auteur des faits conduise "cette personne à un acte ou à une abstention qui lui sont gravement préjudiciables.", article 223-15-2 du Code pénal

En ce qui concerne l'escroquerie, l'auteur doit avoir conduit la victime à agir à son préjudice "par l'emploi de manœuvres frauduleuses", article 313-1 du Code pénal. Par exemple, que le syndic ait tenté de tromper votre mère en falsifiant des documents.
Ou sinon que le syndic ait abusé de sa qualité vraie. Cela consiste à utiliser sa qualité de syndic (par exemple) inspirant donc confiance afin que de faire avaler un mensonge par la victime.

Quoiqu'il en soit, un procès pénal ne diffère d'une procédure civile que par la perspective d'une sanction pénale. Certes, la partie civile peut avoir la satisfaction de voir pénaliser le fautif mais la peine est prononcée en faveur de la société civile (la partie civile ne voit-elle pas la couleur de la sanction pécuniaire ?).
En revanche, concernant la propre compensation de la partie civile, procès pénal ou civil, ça ne change rien puisque les dommages et intérêts qui lui sont concédés, le sont lors d'audience civile en application de l'article 1382 du Code Civil.

Mon conseil
Entamer une procédure pré-contentieuse.
A savoir :
- si votre mère a souscris une protection juridique, déclarer le litige. Ils s'occuperont de tout.

Sinon:
- prenez rendez-vous avec le conciliateur de justice à la maison de votre quartier ou votre mairie (cela dépend des endroits). C'est rapide ~ 15 jours.
- en parallèle, prenez aussi un rendez-vous (gratuit) avec un avocat en ces mêmes lieux. Si la conciliation échoue, vous aurez déjà un coup d'avance en ayant pris contact avec un avocat afin d'entamer une procédure contentieuse au civil rapidement.

D'autre part, si comme cela semble être le cas, la situation est intolérable, faites procéder à titre conservatoire aux travaux. Vous vous les ferez rembourser par le syndic de gré ou par la contrainte judiciaire.
N'hésitez pas à lui faire savoir par courrier recommandé vos intentions : "En réponse à votre défaillance, je m'apprête à faire les travaux à titre conservatoire compte tenu l'urgence due au défaut de jouissance de l'eau chaude. Cela ne vaut donc absolument pas reconnaissance de responsabilité. C'est pourquoi dites-moi quel artisan je dois commander. Je demanderai le remboursement de la facture devant qui de droit s'il le faut, la compensation du préjudice moral pour le défaut de jouissance et la dépression induite d'une personne vulnérable ainsi que les frais de justice en sus."

Dernier point, faites-moi parvenir le passage important de votre règlement de copropriété. Je vous communique ma boîte mail privée par message privé.
Je vais analyser votre RdC et vous en rendre compte.

PS : "cela est dû à un vice caché"
un tel vice est une malfaçon. C'est prescrit après 10 ans s'il s'agit de gros oeuvre, 2 ans s'il s'agit de menu-oeuvre.

Bonjour Frankie
Je fais suite à ma question du 17 mars 2016. Eh oui j'ai dû attendre un mois avant que les choses ne bougent et que la réparation commence.
Entre temps j'ai relancé le syndic 2 fois sans réponse. Je me suis donc tournée vers mon assurance qui m'a confirmé au téléphone que les canalisations encastrées étaient des parties communes, et a décidé de mandater un expert pour accélérer le processus de réparation. L'expert m'a également confirmé par téléphone qu'ils s'agissaient de parties communes. Mais a décidé qu'il n'était pas nécessaire qu'il se déplace puisque je n'avais aucun dommage chez moi. La seule urgence étant de réparer la fuite en passant tout en apparent. Pour ce faire, il m'a dit avoir envoyé un courrier au syndic afin d'accélérer les choses. Sachant que depuis 1 mois, j'ai limité l'utilisation de l'eau à 45 mn par jour (donc pas de lessives, de vaisselle etc).
Effectivement il semble que cela ait fait son petit effet, car il y a quelques jours le plombier de la copropriété m'a appelé pour me prévenir que le syndic lui avait demandé un devis. Et m'a rappelé 2 jours après pour me dire qu'il avait reçu l'accord du syndic et qu'il était mandaté pour faire les travaux. Nous sommes tombés d'accord pour les commencer dès le surlendemain.
Or le lendemain du début des travaux, l'expert m'a rappelé en me disant qu'il avait mal compris la situation et qu'il s'agissait en fait de "canalisations privatives non accessibles", et que dans ce cas les frais de mise en apparent seraient collectivement pris en charge par l'assurance de la copropriété et par ma propre assurance, mais uniquement à hauteur de 70%, les 30% restant à ma charge. Sachant qu'on ne parle que de la plomberie, et que les coffrages ne seraient pas du tout pris en charge.
Je viens donc d'apprendre que j'en serais pour 1400 euros de ma poche !!! Alors qu'au passage ma franchise Dégat des eaux est de 158 euros.
Je lui ai parlé du Code de construction qui confirmait la qualification de Gros ouvrage de ces canalisations en dalle, mais l'expert reste bloqué sur l'aspect "privatif non accessible". Il m'a également fait comprendre que normalement je ne devrais même pas être remboursée, et qu'en gros les 2 assurances me faisaient une fleur.
Je suis démoralisée, et j'avoue ne pas savoir quoi faire. Je ne peux évidemment pas stopper les travaux (que je n'ai même pas mandatés, et pour lesquels il n'y a même pas eu de mise en concurrence).
J'attends pour l'instant qu'il m'envoie par mail ces informations. Mais en attendant pourriez-vous s'il-vous-plait me conseiller sur la marche à suivre ?
Merci beaucoup

bonjour,
malheureusement la question est loin d'être tranchée par les tribunaux et les spécialistes de la construction en particulier sur la définition du gros oeuvre et apparemment la question fait débat également pour les assurances.
vous pouvez consulter ce lien:
http://www.village-justice.com/articles/qui-sont-ses-canalisation-qui,17833.html
salutations

Youris,

s'il-vous-plaît, pourriez-vous éviter de citer des blogs d'avocats alors qu'il est plus fiable de se référer aux arrêts de cassation.

Twiggy50,

Pas de panique.
Le syndic a pris l'initiative de prendre commande de la réparation, vous n'en êtes pas responsable. On ne peut pas vous réclamer le montant légalement. Il n'y a aucune obligation (au sens du code civil) ni entre vous et le syndic ni entre vous et le plombier : aucun accord, aucun contrat valant obligation de votre part.
Donc quoiqu'il en soit, légalement, vous ne leur devrez rien.
C'est comme si votre voisin avait entrepris de faire tailler la haïe qui vous sépare et se rendant compte que peut-être, vous en aviez la charge, il vous réclame le paiement.

D'ailleurs, ce serait pratique pour se faire de l'argent sur le dos des autres.

Non, ce n'est pas permis. Donc, si c'est une partie privative (ce dont je doute vu d'abord son silence puis la prise de commande du syndic) c'est tant pis pour le syndic et la copro. Fallait qu'ils y réfléchissent avant.
Aux yeux du droit, au pire, on vous a fait une faveur.

D'autre part, je ne crois pas avoir eu sous les yeux votre RdC. Peut-être, cela contribuerait à vous rassurer doublement.

Frankie

Je vous remercie pour votre réponse. Mais j'ai peur que le syndic et les assurances ne se retranchent derrière l'urgence de la situation (même s'ils ont mis 1 mois à réagir !) pour justifier le mandat et le fait qu'il n'y ait pas de mise en concurrence.

Mon règlement de copropriété définit les parties communes comme suit :
- les fondations, les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment tels que : gros murs, façades, pignons, refends etc... et d'une façon générale, les éléments verticaux et horizontaux de structure, leurs ravalements intérieurs, extérieurs, mais non les revêtements superficiels dans les parties privatives
- le gros oeuvre des planchers (poutres, solives et hourdis, dalle) mais non compris les revêtements superficiels : lambourdes, parquet ou tous autres revêtements formant sol ni le lattis et tous matériaux (plâtre, enduit, etc...) formant plafond
- les éléments assurant le clos, le couvert et l'étanchéité
(...)
- les conduites, prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau, d'électricité (sauf toutefois les parties de canalisations, d'électricité se trouvant à l'intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et affectés à l'usage exclusif de ceux-ci)

Le règlement de copropriété définit les parties privatives comme suit :
- les plafonds et faux-plafonds et les planchers (à l'exception de leurs gros-oeuvres et structures qui dépendent des parties communes)
- les canalisations et tuyauteries sises à l'intérieur d'un local privatif et affectées à son usage exclusif, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent, les branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif

Il ne parle pas des canalisations encastrées, enterrées ou inaccessibles. Et c'est bien le problème. Même s'il est évident que, bien qu'ils considèrent les canalisations comme privatives, je n'ai pas le droit d'attaquer la dalle pour faire les réparations. C'est quand même sacrément contradictoire.

Je vais pour l'instant attendre les documents demandés à l'expert et on verra bien comment ils vont tourner cela.

Merci pour votre réponse

Ah oui, je suis curieux aussi parce qu'à l'évidence, l'origine du sinistre est partie commune d'après le RdC.
Je vous dirai pourquoi dans le post suivant. Car je vais me coucher.
Et non ce n'est pas contradictoire (et votre remarque est pertinente) car la canalisation fait partie de la structure dans laquelle elle est encastrée. Elle est donc de même nature.

bjr,
je cite cette source juridique réputée, justement pour indiquer que la position des tribunaux n'est pas fixée en la matière.
le syndic qui a fait intervenir une entreprise pourra dire qu'il l'a fait dans l'intérêt du copropriétaire et de la copropriété c'est à dire dans le cadre de la gestion d'affaires de l'article 1372s. du code civil et pourra donc vous en demander le paiement.
cdt

youris, ce que vous occultez, c'est que le syndic n'a la gestion que des parties communes, pas des parties privatives, de toute façon.

Comment évaluez-vous la réputation d'une source, je vous prie ?