Fuite d'eau canalisation de mon appartement encastré dans la dal

Bonjour Frankie
Je fais suite à ma question du 17 mars 2016. Eh oui j'ai dû attendre un mois avant que les choses ne bougent et que la réparation commence.
Entre temps j'ai relancé le syndic 2 fois sans réponse. Je me suis donc tournée vers mon assurance qui m'a confirmé au téléphone que les canalisations encastrées étaient des parties communes, et a décidé de mandater un expert pour accélérer le processus de réparation. L'expert m'a également confirmé par téléphone qu'ils s'agissaient de parties communes. Mais a décidé qu'il n'était pas nécessaire qu'il se déplace puisque je n'avais aucun dommage chez moi. La seule urgence étant de réparer la fuite en passant tout en apparent. Pour ce faire, il m'a dit avoir envoyé un courrier au syndic afin d'accélérer les choses. Sachant que depuis 1 mois, j'ai limité l'utilisation de l'eau à 45 mn par jour (donc pas de lessives, de vaisselle etc).
Effectivement il semble que cela ait fait son petit effet, car il y a quelques jours le plombier de la copropriété m'a appelé pour me prévenir que le syndic lui avait demandé un devis. Et m'a rappelé 2 jours après pour me dire qu'il avait reçu l'accord du syndic et qu'il était mandaté pour faire les travaux. Nous sommes tombés d'accord pour les commencer dès le surlendemain.
Or le lendemain du début des travaux, l'expert m'a rappelé en me disant qu'il avait mal compris la situation et qu'il s'agissait en fait de "canalisations privatives non accessibles", et que dans ce cas les frais de mise en apparent seraient collectivement pris en charge par l'assurance de la copropriété et par ma propre assurance, mais uniquement à hauteur de 70%, les 30% restant à ma charge. Sachant qu'on ne parle que de la plomberie, et que les coffrages ne seraient pas du tout pris en charge.
Je viens donc d'apprendre que j'en serais pour 1400 euros de ma poche !!! Alors qu'au passage ma franchise Dégat des eaux est de 158 euros.
Je lui ai parlé du Code de construction qui confirmait la qualification de Gros ouvrage de ces canalisations en dalle, mais l'expert reste bloqué sur l'aspect "privatif non accessible". Il m'a également fait comprendre que normalement je ne devrais même pas être remboursée, et qu'en gros les 2 assurances me faisaient une fleur.
Je suis démoralisée, et j'avoue ne pas savoir quoi faire. Je ne peux évidemment pas stopper les travaux (que je n'ai même pas mandatés, et pour lesquels il n'y a même pas eu de mise en concurrence).
J'attends pour l'instant qu'il m'envoie par mail ces informations. Mais en attendant pourriez-vous s'il-vous-plait me conseiller sur la marche à suivre ?
Merci beaucoup

bonjour,
malheureusement la question est loin d'être tranchée par les tribunaux et les spécialistes de la construction en particulier sur la définition du gros oeuvre et apparemment la question fait débat également pour les assurances.
vous pouvez consulter ce lien:
http://www.village-justice.com/articles/qui-sont-ses-canalisation-qui,17833.html
salutations

Youris,

s'il-vous-plaît, pourriez-vous éviter de citer des blogs d'avocats alors qu'il est plus fiable de se référer aux arrêts de cassation.

Twiggy50,

Pas de panique.
Le syndic a pris l'initiative de prendre commande de la réparation, vous n'en êtes pas responsable. On ne peut pas vous réclamer le montant légalement. Il n'y a aucune obligation (au sens du code civil) ni entre vous et le syndic ni entre vous et le plombier : aucun accord, aucun contrat valant obligation de votre part.
Donc quoiqu'il en soit, légalement, vous ne leur devrez rien.
C'est comme si votre voisin avait entrepris de faire tailler la haïe qui vous sépare et se rendant compte que peut-être, vous en aviez la charge, il vous réclame le paiement.

D'ailleurs, ce serait pratique pour se faire de l'argent sur le dos des autres.

Non, ce n'est pas permis. Donc, si c'est une partie privative (ce dont je doute vu d'abord son silence puis la prise de commande du syndic) c'est tant pis pour le syndic et la copro. Fallait qu'ils y réfléchissent avant.
Aux yeux du droit, au pire, on vous a fait une faveur.

D'autre part, je ne crois pas avoir eu sous les yeux votre RdC. Peut-être, cela contribuerait à vous rassurer doublement.

Frankie

Je vous remercie pour votre réponse. Mais j'ai peur que le syndic et les assurances ne se retranchent derrière l'urgence de la situation (même s'ils ont mis 1 mois à réagir !) pour justifier le mandat et le fait qu'il n'y ait pas de mise en concurrence.

Mon règlement de copropriété définit les parties communes comme suit :
- les fondations, les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment tels que : gros murs, façades, pignons, refends etc... et d'une façon générale, les éléments verticaux et horizontaux de structure, leurs ravalements intérieurs, extérieurs, mais non les revêtements superficiels dans les parties privatives
- le gros oeuvre des planchers (poutres, solives et hourdis, dalle) mais non compris les revêtements superficiels : lambourdes, parquet ou tous autres revêtements formant sol ni le lattis et tous matériaux (plâtre, enduit, etc...) formant plafond
- les éléments assurant le clos, le couvert et l'étanchéité
(...)
- les conduites, prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau, d'électricité (sauf toutefois les parties de canalisations, d'électricité se trouvant à l'intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et affectés à l'usage exclusif de ceux-ci)

Le règlement de copropriété définit les parties privatives comme suit :
- les plafonds et faux-plafonds et les planchers (à l'exception de leurs gros-oeuvres et structures qui dépendent des parties communes)
- les canalisations et tuyauteries sises à l'intérieur d'un local privatif et affectées à son usage exclusif, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent, les branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif

Il ne parle pas des canalisations encastrées, enterrées ou inaccessibles. Et c'est bien le problème. Même s'il est évident que, bien qu'ils considèrent les canalisations comme privatives, je n'ai pas le droit d'attaquer la dalle pour faire les réparations. C'est quand même sacrément contradictoire.

Je vais pour l'instant attendre les documents demandés à l'expert et on verra bien comment ils vont tourner cela.

Merci pour votre réponse

Ah oui, je suis curieux aussi parce qu'à l'évidence, l'origine du sinistre est partie commune d'après le RdC.
Je vous dirai pourquoi dans le post suivant. Car je vais me coucher.
Et non ce n'est pas contradictoire (et votre remarque est pertinente) car la canalisation fait partie de la structure dans laquelle elle est encastrée. Elle est donc de même nature.

bjr,
je cite cette source juridique réputée, justement pour indiquer que la position des tribunaux n'est pas fixée en la matière.
le syndic qui a fait intervenir une entreprise pourra dire qu'il l'a fait dans l'intérêt du copropriétaire et de la copropriété c'est à dire dans le cadre de la gestion d'affaires de l'article 1372s. du code civil et pourra donc vous en demander le paiement.
cdt

youris, ce que vous occultez, c'est que le syndic n'a la gestion que des parties communes, pas des parties privatives, de toute façon.

Comment évaluez-vous la réputation d'une source, je vous prie ?

Twiggy50

- les fondations, les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment tels que : gros murs, façades, pignons, refends etc... et d'une façon générale, les éléments verticaux et horizontaux de structure, leurs ravalements intérieurs, extérieurs, mais non les revêtements superficiels dans les parties privatives
- le gros oeuvre des planchers (poutres, solives et hourdis, dalle) mais non compris les revêtements superficiels : lambourdes, parquet ou tous autres revêtements formant sol ni le lattis et tous matériaux (plâtre, enduit, etc...) formant plafond
- les éléments assurant le clos, le couvert et l'étanchéité
(...)

Je note donc que les planchers sont parties communes sauf leur revêtement (moquettes, carrelages, ...) qui sont à l'intérieur de l'appartement. Les planchers sont donc exclus des parties privatives et leur sont donc extérieurs.

- les conduites, prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau, d'électricité (sauf toutefois les parties de canalisations, d'électricité se trouvant à l'intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et affectés à l'usage exclusif de ceux-ci)

Cet alinéa stipule que toutes les canalisations sont parties communes sauf les parties situées dans les appartements. Comme le plancher est à l'extérieur de l'appartement, les parties de canalisations qui courent dedans sont donc parties communes.

Le règlement de copropriété définit les parties privatives comme suit :
- les plafonds et faux-plafonds et les planchers (à l'exception de leurs gros-oeuvres et structures qui dépendent des parties communes)
- les canalisations et tuyauteries sises à l'intérieur d'un local privatif et affectées à son usage exclusif, les appareillages, robinetteries et accessoires qui en dépendent, les branchements et raccordements particuliers à un seul et même local privatif

L'alinéa en cohérence avec ce qui précède confirme que seules les parties de canalisation intérieures à l'appartement qui le desservent exclusivement sont privatives.

il y a quelques mois, dans une revue d'une association de consommateurs bien connue, il y a eu un test pour vérifier le sérieux et la compétence des sites de conseils juridiques gratuits.
la source que j'ai cité est le site qui a obtenu le meilleur résultat.
si la réponse à la question était si claire, je me demande pourquoi nous en sommes à 126 messages sans avoir une réponse claire et définitive sur ce sujet.

Youris, tout simplement parce que les gens demandent de l'aide. Mais les conclusions à chaque d'espèce sont jusqu'ici invariablement les mêmes: partie commune.
Il n'empêche qu'un jour, il se peut qu'un règlement de copropriété soumis ici déroge a la règle. Mais jusqu'ici, ils adoptent toujours la même convention.
Et sur la façon de l'exprimer, les RdC se plagient bcp.

Concernant la gestion d'affaires et la gestion syndic, la Cour de cassation a rendu cet arrêt :https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000028095137&fastReqId=589982473&fastPos=1

Bonjour
Je vous remercie pour ces réponses. Pour l'instant je n'ai pas de nouvelles du syndic, de l'assurance de la copropriété ou de mon assurance. Les travaux devraient bientôt être terminés. J'imagine que j'aurais des nouvelles quand la facture arrivera.
En attendant j'ai relu le mandat du syndic, envoyé au plombier de la copropriété, et il y ait marqué : "Demande d'intervention xxx. Nous vous donnons accord sur votre devis n°xxx, pour les travaux d'alimentations eau chaude et froide en dalle, dans l'appartement de xxx, suite à son sinistre DDE, pour un montant de xxx".
Donc j'estime que si mon assurance trouve un accord avec celle de la copropriété, cela les regarde, mais je ne devrais pas avoir à payer de toutes façons 30% de la facture pour un mandat que je n'ai pas ordonné ni signé. Je suis très étonnée d'ailleurs de cet accord "collectif" dont l'expert m'a parlé au téléphone dont 70% serait partagés entre les assurances et 30% à la charge du particulier. Je n'ai trouvé aucune trace de ce type d'accord.
Je vous tiendrais au courant de la suite des évènements.
Merci encore et bonne journée

Selon moi, vous avez raison d'être sceptique.

De toute façon, c'est une partie commune.
Vous auriez gain de cause, si on vous réclamait quoi que ce soit.

Vous pouvez faire part de ma réponse à l'expert de votre assurance. Il peut s'être emmêlé les pinceaux dans son appréciation.

Si vous avez une protection juridique, vous pouvez utilement signaler les faits et vos conclusions vis-à-vis de la nature commune de l'origine du sinistre.

Bonjour
Je fais suite à mon précédent mail. Finalement l'expert m'a envoyé un mail assez sibyllin, que j'ai renvoyé aussitôt à mon assurance en leur demandant des explications. Celle-ci m'a répondu que je ne devais pas m'inquiéter, et que les travaux seraient pris en charge 50/50 entre mon assurance et celle de la copropriété. C'est un soulagement pour moi, même si au final cela ne contribue pas forcément à faire avancer le débat. A part qu'il vaut mieux avoir à faire à son assureur, qu'aux experts, car de toutes façons c'est l'assurance qui aura le dernier mot.
Je vous remercie en tous cas d'y avoir consacré votre temps.
Bonne journée

Entre assurances, on n'est pas forcément dans l'application du droit mais dans la conciliation. Toujours est-il que votre assurance n'a pas d'obligation légale, ni contractuelle dans cette affaire.

Si vous aviez fait appel à votre protection juridique, étant donné que vous êtes dans votre droit, elle l'aurait défendu et la copropriété aurait été bonne à payer la facture.

Bonjour Frankie
J'attendais leur conclusion avant de faire appel à ma protection juridique, surtout que j'ai souscrit à celle fournie par mon assurance habitation ! La conciliation est apparemment souvent de mise dans ce genre de situation, du moins pour mon assurance.
Mais comme je le disais, ça ne tranche pas vraiment le débat, surtout, que vu la taille de la copropriété, c'est un problème qui va de nouveau se présenter.
Merci encore et bonne journée

Bonjour,
Je suis propriétaire non occupant d un local professionnel au rez de chaussée d un immeuble acheté en 2010 en volume - vente en lot
le locataire m'a signalé une fuite venant du sol
Après vérification, il apparait qu'un tuyaux de canalisation d'eau allant du local technique vers le local voisin et passant sous mon local est percé
La recherche de fuite n'a pu localiser précisement l'endroit si ce n'est que c'est sous chez moi dans la canalisation encastrée dans la dalle
Du fait de la spécificité de la vente en volume, on n'arrive pas à définir qui est en charge de la réparation en apparent de la canalisation - il n'y a pas de co propriété -
le propriétaire de l'immeuble qui dit que c'est une partie privative et que c'est la canalisation de fait appartenant au local voisin
Le propriétaire du local voisin qui dit que c'est partie commune
L'assurance refuse d'intervenir dans cette décision et nous n'avons pas de protection juridique ...
Si vous pouvez m'éclairer dans mon casse tête - un grand merci

Dans une division en volume d'un bâtiment, il n'y a pas de partie commune.
Donc, la réponse à la question de savoir à qui appartient quoi et consécutivement qui est en charge de réparer quoi se trouve dans les titres de propriété.

Par ailleurs, vous dites qu'il existe un propriétaire de l'immeuble. Dit tel quel, il est donc propriétaire du gros oeuvre.

Or, l'origine du sinistre se trouve précisément dans le gros oeuvre, il est donc logique de rechercher la responsabilité du propriétaire de l'immeuble en premier lieu.
D'autre part, l'article 523 du Code Civil stipule ceci :
Article 523
Les tuyaux servant à la conduite des eaux dans une maison ou autre héritage sont immeubles et font partie du fonds auquel ils sont attachés.

J'imagine que vous (vos voisins et vous) lui payez un loyer ? Et bien cela lui sert à cela aussi : à entretenir le bâtiment. Les loyers perçus ne sont pas qu'une rente... ils servent à aussi à assurer son devoir de propriétaire.

Merci Frankie pour votre réponse

Du coup dans l'acte de propriété, je vois qu 'il est inscrit que
" les différents volumes sont grevés de servitudes réciproques pour la refection et le remplacement des gaines d'eau potable nécessaire à l'alimentation de toutes les parties de l'immeuble"

Cela signifie-t-il qu il y a une accord tacite pour le passage de la canalisation d'eau sous mon local et qui va du compteur à la chaudiere du voisin pour l'alimenter ou autre chose mais que je n'ai pas de responsabilité dans l'entretien ou la réparation de cette canalisation en cas de fuite ?
Je suis propriétaire jusqu'au tréfonds de l'espace sous mon local mais pas des tuyaux ou canalisations qui y sejournent - exact ??
Cordialement,

On doit s'en tenir à ce qui est écrit et rien d'autre. On vous a vendu un volume. Il n'est sans doute même pas stipulé dans l'acte de vente que vous êtes propriétaire du plancher.

La précision qui est apportée concernant les canalisations est utile car jurisprudentiellement, sans titre (acte de propriété, règlement, ...) spécifiant le contraire, les canalisations à l'usage exclusif sont par défaut, privatives.

Cette précision suggère qu'elle est générale au bâtiment.
Votre voisin n'est donc pas plus responsable de ces canalisations que vous.

Tout ce qui a été passé en revue porte à conclure que c'est une réparation à la charge du propriétaire de l'immeuble.

Bonjour Frankie,

Comme la plupart des personnes dans cette branche du forum, on a confronté avec une fuite d'eau dans les tuyaux qui sont encastrés dans le sol de notre appartement (on est propriétaires). Le syndic bien sur dit que les réparations a notre charge comme selon eux c'est la partie privative. Le syndic se base sur le règlement du copropriété. J'ai lu les questions et vos réponses, en essayant de comprendre si le syndic a raison ou non et je ne suis pas sur sur la réponse. Pourriez-vous m'aider SVP? Voila ce que dit notre règlement de copropriété sur le sujet quelle partie est commune et quelle partie est privative:

1 Parties communes générales:"
...
- Les canalisations et branchements généraux
...
2 "Parties communes a l'ensemble des co-propriétaires d'un même immeuble:"
...
- Le gros oeuvre des planchers, les hourdis de ces planchers (mais non compris les lambourdes, le parquet ou tout autre revêtement formant le sol)
...
- Les canalisations du gaz, de l'eau, de électricité, du chauffage central (sauf toutefois, les parties des canalisations desservant chaque appartement ou local privatif et affectées a leur usage exclusif et particulier)

C'est précisément sur cette deuxième phrase que le syndic se base pour confirmer que les tuyaux encastrés sont la partie privative. Ont-ils raison, ou peut-être ici je peux essayer de me battre en utilisant les autres décisions des Cours d'Appel que vous avez citée? Et si oui, lesquelles?
En vous remerciant par avance,
Cordialement

Ce que vous pouvez arguer, c'est l'arrêt de cassation du 1er juillet 2003 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007462577&fastReqId=1091924278&fastPos=1

(http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/28471-gros-oeuvre-definition) Considérant que ce qui fait corps avec le plancher (les canalisations qui y sont encastrées, par exemple) fait partie intégrante du gros oeuvre du plancher. Donc, ces parties de canalisations sont parties communes.

Bonjour Frankie,

Merci pour votre réponse! J'ai lu le lien sur la décision de la Cour de cassation. Je dois avouer que ce document pour moi est assez compliqué a comprendre :-) Pourriez-vous m'expliquer SVP quelle partie (ou peut-être même quelle phrase) confirme que la canalisation encastrée est considérée comme la partie commune? J'ai l'impression que tout est dans cette phrase:

"Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, et alors que le plancher était qualifié de partie commune dans le règlement de copropriété, si la canalisation qui y était encastrée n'était pas elle-même une partie commune, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision"

En langage simple, est-ce que ca veut dire que la Cour stipule ici que ce que le règlement de copropriété dit sur la canalisation encastrée (pas la partie commune) est faux? Par "sa décision" est entendu "la décision du règlement de copropriété"?

Et une autre question: est-ce que cet arrêt de la Cour a l'obligation légale et donc le syndic doit l'accepter instantanément? En d'autres mots, le syndic, peut-il dire que c'est une décision particulière, ça ne nous concerne pas, chaque cas est différent, etc, etc.? Et que faut-il faire dans ce cas?

Merci d'avance!

Oui, vous avez bien compris ce qu'il faut retenir.
Dans le cas d'espèce, la Cour de cassation reproche à la cour d'appel d'Aix-en-provence de ne pas s'être posé la question de savoir si la partie de canalisation encastrée n'était pas finalement elle-même une partie commune. La Cour de cassation n'a pas pouvoir de juger. C'est pourquoi, elle réclame à la cour de revoir son jugement sans pour autant affirmer que la canalisation est partie commune et donc en définitive, juger à sa place. Elle laisse cette responsabilité à la cour d'appel qui reprendra l'affaire. (La Cour de cassation n'a de pouvoir que de casser (i.e annuler) un jugement s'il n'est pas conforme au droit.)

"Est-ce que ca veut dire que la Cour stipule ici que ce que le règlement de copropriété dit sur la canalisation encastrée (pas la partie commune) est faux?"

Le reproche est formulé à l'encontre du jugement. Nous ne savons pas ce qui est écrit ou pas écrit dans le règlement de copropriété à part sur la nature du gros oeuvre des planchers. C'est tout ce dont tient compte la Cour de cassation à propos du règlement de copropriété.

est-ce que cet arrêt de la Cour a l'obligation légale et donc le syndic doit l'accepter instantanément?
L'arrêt de cassation est une jurisprudence, la plus forte. Etant inscrite au bulletin, les tribunaux ne peuvent faire autrement que de le prendre en compte.

Par contre, votre syndic devra s'en justifier en fait et en droit. S'il prétend que l'arrêt de cassation ne s'applique pas, il devra dire pourquoi. On peut se douter qu'il va s'en tenir au règlement de copropriété. Mais au pire, cela veut dire que le règlement de copropriété est contradictoire. Dans ce cas, puisqu'il s'agit de gros oeuvre dans le cas d'espèce, l'article 3 de la loi de 1965 qui s'applique : " ... dans [...] la contradiction des titres, sont réputés communs : [...] le gros oeuvre" https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256

Faites donc une réponse écrite à votre syndic, en exprimant ce que je viens de dire et en réclamant de critiquer votre position. Vous verrez bien s'il est convaincant dans son courrier de réponse si toutefois, il peut y répondre.

Connaissant le fondement de sa position, vous pourrez vous tourner vers votre protection juridique.
En l'absence de protection juridique, faites appel à un conciliateur de justice (procédure amiable) ou directement à un avocat (pour préparer une procédure pré-contentieuse).

Bonjour Frankie,

Merci pour votre réponse et excusez-moi pour la réaction tardive. J'ai vu le syndic, je leur ai explique ma position et les faits et détails que vous m'avez donnés, il m'a fallait pas aller plus loin que ca. Le syndic a contacté l'assurance de copropiete et, miraculeusement :-), l'assurance a accepté de financer 2/3 des coûts de réparations de notre fuite, sachant que au début le syndic me disait que l'assurance ne couvre pas la fuite dans l'appartement, même quand les tuyaux sont encastrés. On a accepte cette proposition de l'assurance, bien que c'est pas 100%, c'est néanmoins pas mal. Je ne sais pas si le fait que j'ai parlé avec le syndic a aidé, mais c'est comme ca. Merci encore une fois pour les conseils!