Fuite d'eau canalisation de mon appartement encastré dans la dal

Bonjour à tous et spécialement à Frankie;
en cherchant sur le net j'ai trouvé votre débat sur les canalisations particulièrement intéressant.
Nous sommes dans une copro de plusieurs immeubles où le Réglt de copro indique que les paries communes comportent la totalité du sol, c'est à dire l'ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites et de la cour. Dans des appartements du rez de chaussée qui sont de plain pieds,(sans caves) ils se révèlent des fuites dans les évacuations fonte sous la dalle donc dans la terre. J'aimerai savoir si cela demeure en charges communes générales ou en charges communes des bâtiments concernés. Merci pour l'aide apporté car si j'ai trouvé facilement des renseignements pour les immeubles isolés je n'ai pas encore élucidé le cas des copropriétés constituées de plusieurs bâtiments.

Bonjour hacamboy

pour que des charges soient imputables à un bâtiment en particulier en copropriété, il faut et il suffit que dans le règlement de copropriété, les parties communes du bâtiment soient explicitement classées parmi les parties communes spéciales à ce bâtiment.

merci pour cette réponse rapide

donc le sol étant en parties communes générales et comme les canalisations enterrées ne sont pas attribuées en charges de bâtiment, elles sont à la charge de l'ensemble de la copropriété.
Cela permet de lisser les dépenses .
Merci pour l'explication
Cordial salut à Franckie et à ce forum.

Bonjour,
rebondissement ce jour, notre avocate nous indique que la remise en état des embellissements est à la charge du copropriétaire concerné.(soit carrelage, sanitaires, plancher)
Je croyais que cela était pris en charge, comme la dalle, par la copro.
Qui a raison, et que faut il faire?
Merci de l'intérêt porté au sujet.

ça ne remet pas en cause la prise en charge de l'origine du sinistre : à savoir la remise en état de la canalisation défectueuse par la copropriété.

Là, vous parlez de la remise état des biens qui vous appartiennent.
Là, c'est une convention plus subtile parce qu'il s'agit de conventions entre assurances. Pour un dégât des eaux (au moins. Pour les autres types de sinistre, je ne sais pas), il existe deux conventions qui se complètent :
- la convention CIDRE. Elle est activée lorsque les dégâts occasionnés sont < 1 500 euros. Dans ce cas, l'assurance du sinistré indemnise son client sans rechercher la responsabilité d'un tiers.
- la convention CIDE COP si les dégâts dépassent le plafond de CIDRE. Dans ce cas, l'assurance du sinistré recherche les responsabilités pour se faire rembourser par l'assurance du responsable.

Quoiqu'il en soit, votre assurance vous couvre.

Je pense que votre avocat pensait à la convention CIDRE. C'est, je pense, un raccourci de langage de sa part : en disant 'vous', il faut comprendre 'votre assurance habitation'.

Bonjour,
merci pour votre réponse. je ne suis concerné qu'en tant que membre du CS suivant ces désordres.
D’après ce que vous me dites la copropriété ne doit pas la remise en état de ce qui se trouve au dessus du plancher dalle soit les planchers, carrelages et appareils sanitaires?
Ce sont des canalisations d'eaux usées passant en terre plein qui nécessite l'ouverture de la dalle du sol et la dépose des éléments qui sont installés dessus.
La copro se propose de contribuer à la remise en état des habitations mais cela dépendra d'un vote de l'AG et de la position des assureurs.

vous me dites la copropriété ne doit pas la remise en état de ce qui se trouve au dessus du plancher dalle soit les planchers, carrelages et appareils sanitaires?

L'assurance (de la copropriété) se substitue au responsable (le syndicat, à priori d'après les éléments que vous m'avez soumis) si naturellement, la déclaration de sinistre a été faite dans les délais. Je parle bien des dégâts, pas de la réparation de la fuite qui est à la charge du propriétaire ( i.e : le syndicat).

Merci pour cette réponse. Le terme qui est dans le code de la copro est indemnités des dégradations, nous avions assimilé cela à une remise en état. En fin de compte vous me dites que c'est l'assurance qui traite de la partie privative à remettre en état.Il s'agit d'une copro importante où plusieurs canalisations sous terre plein sont fuyardes et dont les remises en état nécessite d'ouvrir le sol de plusieurs copropriétaires dans plusieurs bâtiments.Il va falloir voir ce que les assurances des copropriétaires concernés prennent en charge.
Merci pour ces précisions apportées et bonne fin de soirée.

Bonjour Frankie,

J'ai lu avec intérêt vos interventions. Mes voisins du dessous m'ont signalé une fuite semblant venir de mes tuyaux de chauffage encastrés dans le plancher.
Le règlement de copropriété décrit comme parties privatives "les tuyaux ou canalisations intérieurs affectés à l'usage du local pour la distribution de l'eau et la vidange jusqu'au robinet d'arrêt des colonnes montantes y compris lesdits robinets et jusqu'aux chutes et descentes, l'installation intérieure du gaz et de l'électricité".
Il décrit aussi comme parties communes "les fondations, les piliers, les murs de refend, les murs et les ornements extérieurs des façades, les dalles des loggias, le gros œuvre des planchers (dalles pleines en béton), des cages d'escaliers et d'ascenseurs, la toiture-terrasse, l'étanchéité et plus généralement, tout ce qui constitue l'ossature du gros œuvre intérieur et extérieur du bâtiment".

Le syndic a déjà contraint plusieurs propriétaires à effectuer les travaux par leur propres moyens dans des cas similaires, dont les voisins du dessus il y a un mois. L'article du règlement de propriété définissant les canalisations comme étant parties privatives est il en contradiction avec celui concernant les parties communes ? Ai-je une chance légale de forcer la main au syndic ?

Merci d'avance pour vos conseils.

Désolé de ne voir votre message que maintenant car, une fois n'est pas coutume, je n'ai pas été notifié par mail.

En effet, vous avez plus qu'une chance légale de forcer la main du syndic.

le gros oeuvre des planchers est partie commune d'une part. D'autre part, seules sont citées, les canalisations intérieures au local sont privatives pourvu que de plus, elles soient affectées à l'usage (exclusif) du local. Les planchers étant cités parties communes, la canalisation proprement dite est donc bien à l'extérieur de votre local.

Toujours la même sémantique de RdC en RdC. Vous pourrez le comparer à ceux traités ici.

La fuite doit donc être réparée aux frais du syndicat de copropriété.

Bon week-end

Merci Frankie. Mes voisins ont contacté le syndic le 8/11 pour leur signaler la fuite. J'attends depuis un retour de leur part (qui me semble bien long à venir).
Je vous tiendrai au courant des évolutions.

Bonne semaine à tous.

Bonjour frankie
Je suis dans le cas de beaucoup de personne ici. Mon voisin du dessous m a signalé aujour dhui une fuite dans son appartement au niveau du plafond. Apres avoir coupé notre compteur d eau et purgé les robinet ca ne coule plus il y a donc de grandes chances que cela provienne d une canalisation dans le plancher. Le reg de copro stipule que les planchers et gros oeuvre sont parties communes mais que les canalisations interieures et a usage exclusif sont partie privative mais rien n est stipulé concernant les canalisations dans les planchers. Vous me confirmez d apres ce que j ai pu lire que c est donc a la charge du syndic? Car apriori il y a eu un cas similaire dans la copro il y a quelque temps et cela a été a sa charge...
De plus pouvez vous me dire ce qui legalement resterait a notre charge? La réparation des revetements de plancher et autres détériorations dues au travaux? La nouvelle installation de canalisation?
Nous sommes ducoup dans un flou total et dans l angoisse des frais et travaux qui nous attendent ayant en plus 2 enfants en bas ages...
Merci d avance de votre reponse
Cordialement

Bonjour Frankie

j'ai vu les différentes discussions sur les canalisations encastrés.
La canalisation d'eau froide dans notre plancher/ dal a laché ( suite a une coupure d'eau potable de la mairie et sa remise en marche : supposition)

dans le règlement de la copro on ne parle pas de la canalisation mais la définition des partie commune est particulière:
partie commune ( 7 eme point):
- les gros oeuvres, les planchers de chaque batiement les hourdis de ces planchers ( dals non compris les lambourdes, le parquet ou tout autre revêtement formant sol, ni le lattis, ou tout autre materiau fixé sur le houdis pour recevoir l'enduit formant planfond)

Est ce que vous pouvez m'eclairez suite a cette description, pour savoir si la reparation de ma canalisation ou faire le shunt et faire une canalisation apparente pourra être prise en charge pour l'assurance de la coporo

Je vous remercie

AdeB,

Désolé pour l'attente, la notification de nouveaux messages ne fonctionnent plus apparemment.

Pour vous répondre, si les canalisations qui font corps avec le gros oeuvre du plancher ne sont pas citées et que comme c'est le cas pour vous, ce sont les canalisations intérieures aux parties privatives qui sont explicitement citées dans la description des parties privatives (donc les canalisations courant dans le plancher, classé partie commune en sont de facto exclues), c'est la jurisprudence suivante qui s'applique :
arrêt de Cassation, du 1er juillet 2003 http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007462577&fastReqId=1091924278&fastPos=1

Extrait :
"Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, et alors que le plancher était qualifié de partie commune dans le règlement de copropriété, si la canalisation qui y était encastrée n'était pas elle-même une partie commune, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;"

Par conséquent, vous n'êtes pas responsable de la fuite puisque la canalisation en question selon cet arrêt est elle aussi partie commune.

Vous n'avez donc rien à votre charge : ni réparation de la canalisation, ni les restaurations des locaux.

S'il y a litige, faites valoir votre bon droit -> conciliateur de justice -> protection juridique -> avocat ...

Youppi2018,

Veuillez vérifier aussi la description des parties privatives. Si concluantes alors ...

même réponse que AdeB.

D'autre part,
( dals non compris les lambourdes, le parquet ou tout autre revêtement formant sol, ni le lattis, ou tout autre materiau fixé sur le houdis pour recevoir l'enduit formant planfond)

Au passage:
ce sont bien les dalles ou planchers qui sont parties communes sauf leurs revêtements superficiels : lambourdes, le parquet ou tout autre revêtement formant sol, ni le lattis, etc ...

Donc tout ce qui fait corps aux planchers, en particulier les canalisations, sauf mention contraire dans la description des parties privatives est réputé partie commune aussi.

Bonjour, c'est à nouveau la confusion dans notre copro où des personnes veulent que des canalisations enterrées soient imputées à l'immeuble où elles sont dans des terre plein qui sont sous ce bâtiment.Quelles sont les articles qui indiquent ce qu'il faut considérer à propos des canalisations enterrées sous les immeubles quand la totalité du sol est en parties communes générales.
Ces canalisations enterrées desservent des colonnes dans ces bâtiments et sont sous la dalle et sont reprises dans la canalisation de la cour sous le trottoir.
D'autre part, j'ai trouvé dans le Dalloz de 2011 page 52 la mention d'indemnités liées à l'altération des parties privatives et donc la copro serait en charge d'indemniser les dégâts liés aux travaux.Frankie, désolé de vous sollicitez ainsi mais notre copro est dans le noir avec un climat peu épanouissant. Merci

Vous parlez de la ou les canalisations qui desservent exclusivement un immeuble. Là, encore, c'est le règlement de copropriété qui fait foi.
Dans le mien, par exemple, il est écrit ceci :

A - Parties communes générales

c) La totalité des branchements, tuyaux, canalisations et réseaux divers, avec leurs accessoires tels que robinets, regards, bouches à l'exception de ceux qui sont réservés à la desserte d'un seul bâtiment qui sont situés dans l'emprise d'un bâtiment : ils sont alors parties communes spéciales à ce bâtiment.

Si votre règlement de copropriété a en son sein une mention similaire à cette phrase, alors, sans doute possible, les parties de canalisations enterrées, bien que desservant un seul bâtiment, sont parties communes générales... et par conséquent à la charge de toute la copropriété.

S'il n'y a pas de mention contraire, autrement dit, si le règlement est silencieux sur le sujet, alors ce sont des parties communes. Elles ne peuvent pas être parties communes spéciales à un bâtiment par l'opération du saint-esprit. C'est l'article 3 de la loi de 1965 qui doit être invoquée alors, stipulant entre autres que :
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

En corollaire, la loi de 1965 ne reconnait pas le caractère spécial d'une partie commune.

Ce sont des canalisations d'eaux usées enterrées dans le sol sous les Bâtiments B et E. Les canalisations visibles sur les murs des caves sont en charges de Bâtiment où elles se trouvent.
Mais celles enterrées dans le sol (loi du 10 juillet 1965, art 3 0 bis Dalloz 2011) définit en parties communes ce qui est enterré:"le caractère commun du sol s'étend à tout ce qui y est intégré(puit, fosse d'aisance, fondation canalisations).
Qu'en pensez vous? Merci de vos réponses

Les canalisations enterrées sont bel et bien parties communes générales en vertu du premier paragraphe de l'article 3 de la loi de 1965 en l'absence de mention contraire dans le règlement de copropriété.

C'est incontournable.

merci pour ces précisions

Bonjour
Je suis président d'un conseil Syndical de 73 appartements construits voici 25 ans. Ces appartements ont l'ensemble des tuyauteries eau chaude et froide plus celles de chauffage encastré dans la dalle béton.
Nous en sommes à une trentaine de ruptures en dalle prise en charge par l'assurance décenale suite à une procédure avec passage en apparent.

Ma question est pourquoi uniquement l'eau froide?

Pour l'instant, aucun labo ou expert ne m'a apporté une explication pouvant résoudre le problème et éviter la solution du passage en apparent de l'ensemble de la copropriété actuellement à l'étude.
Cordialement
P.R.

Pouvez-vous nous en dire plus sur la prise en charge par la garantie décennale après 25 ans ? Comment cela a-t'il pu être possible ?

C'est intéressant de partager votre expérience.

Merci d'avance.

Bonjour à tous et bonjour Frankie,

Merci pour tous ces bons conseils, ma situation est très proche de pleins de situations écrites dans ce topic mais je voulais énoncer mon cas précis pour être certain.

L'immeuble date de 1993 et j'ai acheté mon appartement au rez de chaussée il y a 4 ans.

Une fuite s'est déclaré et après mise sous pression par un plombier du syndic, la fuite proviendrait d'un tuyau encastré sous la chape en béton.

Mon assurance ne prend rien en charge car elle dit que la démolition du parquet et de la chappe ainsi que la reconstruction s'apparente à la réparation de la fuite et n'est pas couverte.

De son côté, mon syndic me dit que étant donné que la canalisation est privative, la réparation est à ma charge.

A la vue de ce que vous avez écrit par rapport aux différentes lois et différents jugements et par rapport à mon réglement de copro, j'estime que la réparation et la remise en état de mon appartement (suite aux travaux qui seront réalisés) doivent être à la charge du syndic.

Voici mon réglement de copro:

Les parties communes comprennent :

- [...]
- Le gros-oeuvre du bâtiment : fondations, poteaux, voiles, dalles de planchers,
poutres, toiture et charpente, balcons, loggias, terrasses, appuis de balcons et d’une
manière générale, tout ce qui en forme l’ossature.
- les réseaux divers d’alimentation et d’évacuation, les gaines techniques jusqu’à l ur
raccordement aux réseaux généraux.



Les parties privatives comprennent :

- les plafonds et les parquets ( à l'exception des gros-œuvres ).
[...]
- les canalisations intérieures affectées à l'usage de l'appartement.

et plus généralement, tout ce qui est inclus à l'intérieur du local privatif, et sert à son
usage ou à son ornement exclusif, la présente désignation n'étant qu'énonciative et
non limitative.



Voila, quel serait votre avis ?

Merci

Bonjour, bienvenue

Jusqu'en 2018, la loi était plutôt muette, mais l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa nouvelle rédaction issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018, prévoit désormais que tout élément incorporé dans les parties communes constitue de ce fait une partie commune, en l’absence bien évidemment de stipulation expresse contraire.

Cet article:

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037671848

Vous pouvez trouver des infos auprès de l'ANIL.

https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

Vous pouvez également consulter un avocat.
__________________________
Pas d'affrontement stériles SVP, ni discours interminables qui font fuir l'auteur du sujet en attente d'une réponse claire et concise. Citer une référence juridique (CGU), n'est pas recopier le texte. (°_°)

Bonjour Marck.ESP,

Tout d'abord merci pour votre réponse rapide,

Si je comprend bien, cela va dans mon sens car dans le règlement de copro, il n'est pas stipulé expressément que la canalisation encastrée est une partie privative ?
La canalisation encastrée est donc partie commune?

Question additionnelle dans le cadre où il s'agit bien d'un élément commun,
Peut-on m'obliger à réaliser une réparation avec une tuyauterie apparente ou puis-je demander la réparation et la remise en état dans l'exacte même condition qu'aujourd'hui?
Soit une démolition de mon sol (la fuite n'est pas retrouvé pour le moment) et la remise en état par la suite avec une tuyauterie toujours encastrée dans la dalle/chape en béton?
Si oui, avec quel article de loi ou code puis-je me défendre?

Merci par avance pour votre réponse,