Renouvellement des baux commerciaux et déplafonnement du montant des loyers

Bonjour jean,

Le juge des loyers commerciaux a en effet toute compétence pour fixer le montant du nouveau loyer lors du renouvellement d'un bail commercial tacitement renouvelé, au-delà de la durée de 12 ans, en cas de désaccord entre les parties.

En pratique, le juge désigne un expert judiciaire chargé de déterminer le montant du loyer en renouvellement.

Cordialement.

Bonjour maître , j'ai acquis un commerce en 2016 dont le bail de 9 ans a été renouvelé en 2013. Ma question: est ce que je risque un déplafonnement à la fin du bail?sachant que le propriétaire veut augmenter le loyer qu'il juge très faible. Si je vends le fond avant le renouvellement du bail est ce que le propriétaire des murs peut faire opposition ?

Bonjour Adel 92 ,

Le bailleur d’un local commercial ne peut pas en principe déplafonner le prix du loyer car il est un principe plafonné, sauf dans quelques rares exceptions.

Lors du renouvellement du bail, le propriétaire des murs ne peut donc pas augmenter le prix du loyer.

Cordialement.

Bonjour Maitre,

Mes parents sont artisan, il ont signé un

_ bail ecrit de 9 années de 1988 a 1997,

_ nouveau bail ecrit en 1997 pour une durée de 10 ans ( 1997 a 2007)

_ congé avec offre de renouvvelement en 2007 a 2016 pour 9 ans expressément.

_ en 2016 je fais une demande de renouvellement,le bailleur accepte le principe mais revise le montant de loyer en évoquant le deplafonnement de motif, motif évoqué bail supérieur à 9 ans.

_ j'ai contesté la révision et le motif de deplafonnement, car le congé de 2007 stipule expressement la durée de bail consenti pour 9 années, des lors quel est l'acte qui fais foi, s' agit t il du bail écrit de( 1997 a 2007 pour 10 ans) ou le congé avec offre de renouvellement de 2007 qui stipule 9 années .

Je vous remercie, cordialement

Bonjour Maître
Le renouvellement de mon bail était en 2012 je ne l ai pas renouveler pensant que c c était au bailleur de le faire
Aujourd'hui je souhaite prendre ma retraite le bailleur peut il de plafonner le loyer auquel cas de combien
Je vous remercie de m'éclairer à cette question

Bonjour Valerie,

L'article L. 145-33 du Code de commerce dispose que :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ».

L'article L. 145-34 du Code de commerce dispose que :

« A moins d'une modification notable des éléments déterminant la valeur locative, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans ».

Depuis le décret no 72-561 du 3 juillet 1972 (JO 4 juill.), le législateur a créé le principe du plafonnement qui limite la variation à la hausse ou à la baisse du loyer renouvelé depuis la loi no 88-18 du 5 janvier 1988 (JO 6 janv.) en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE.

Les principes du plafonnement ne s'appliquent donc que lorsque la durée du bail initial n'est pas supérieure à neuf ans et qu'il s'est poursuivi tacitement jusqu'à sa douzième année, sans dépasser les douze ans.

En revanche, dès lors que le bail a été tacitement prorogé au-delà de douze années, le déplafonnement du loyer joue de plein droit (Cass. 3e civ., 13 nov. 1997, no 95-18.017).

Ceci permet notamment au bailleur de faire réévaluer le loyer du bail en renouvellement à sa valeur locative réelle au moment du renouvellement.

Lorsqu'il y a eu tacite reconduction du bail, le point de départ du nouveau bail sera la date pour laquelle congé a été donné.

Dans ce contexte, il convient de :

- Soit de désigner un expert figurant sur la liste tenue par la cour d'appel de PARIS afin de rendre une « expertise privée ».

- Soit d’adresser un courrier au preneur pour l’inviter à se soumettre à une « expertise contradictoire et amiable » de la valeur locative et donc de désigner d’un commun accord un expert figurant sur la liste tenue par la cour d'appel de PARIS ;

- Soit à défaut d’accord du locataire :

o lui donner congés avec offre de renouvellement ;

o faire nommer judiciairement un expert afin de voir déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail ;

o assigner le locataire devant le juge des loyers pour voir fixer judiciairement le montant du loyer qu’il devra acquitter pour chacun des locaux pris à bail.

Dans cette dernière hypothèse, je vous indique que pendant le cours de l'instance en renouvellement, l'article L. 145-57 du Code de commerce dispose que :

« Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Il résulte de ce texte qu'en principe, le locataire doit continuer de payer les loyers échus au prix ancien, sauf compte à faire après fixation définitive du nouveau loyer.

Lorsque le juge de la propriété commerciale, saisi de l'instance en renouvellement du bail, n'est pas à même de fixer immédiatement le nouveau prix, c'est-à-dire lorsqu'il ordonne une mesure d'instruction, ce magistrat peut fixer un loyer provisionnel.

L’avantage de l'expertise amiable par rapport à l'expertise judiciaire est d’éviter de lancer une procédure longue et coûteuse mais suppose la volonté du locataire de déterminer la valeur locative des locaux.

L’inconvénient majeur de l'expertise privé est qu’elle n'a pas la valeur d'une expertise judiciaire ou amiable, dès lors que la procédure expertale n'a pas été contradictoire. Par conséquent, je ne peux vous la recommander.

Cordialement.

Bonjour Maître,
Je suis locataire avec un bail 3.6.9 et j’ai malencontreusement dépassé la durée des 12 ans. J’ai pris l’initIative de signifier à mon bailleur la demande de renouvellement en limitant l’augmentation aux seuls indices. La durée de trois mois est passée sans réponse. Ce délai vaut il accord de ma demande

Bonjour David,

Une fois que le locataire a dépassé la durée des 12 ans anniversaire du bail commercial, le bailleur est libre de déplafonner le montant du loyer, et ce malgré la demande de renouvellement du bail formulée postérieurement.

Cordialement.

Bonjour Maitre,
Merci de votre réponse,
Dans ce cas, l’acte d’huissier envoyé tardivement de demande de renouvellement avait il une utilité ? Ou au contraire l’augmentation éventuelle partira à la date de cet acte?
Cordialement. David.

Qu’elle la bonne attitude d’un preneur lorsqu’il a dépassé les 12 ans?
Une demande de renouvellement est elle judicieuse?