La défaillance d’un copropriétaire dans le paiement des charges

Article juridique publié le 10/01/2012 à 11:50, vu 25089 fois, 17 commentaire(s), Auteur : Maître Joan DRAY
Avec le respect du règlement de copropriété, le paiement des charges de l’immeuble est l’obligation principale des copropriétaires.
Il arrive cependant que l’un d’entre eux ne s’acquitte pas du paiement de sa quote-part de charges, causant un préjudice à la collectivité des copropriétaires.
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui vise le paiement des charges de copropriété, est d'ordre public en toutes ses dispositions.
Ainsi, une clause exonérant certains copropriétaires du paiement des charges ou à imposer à un copropriétaire la charge d'un élément d'équipement ou d'un service qui ne présenterait pour lui aucune utilité est réputée non écrite (Loi du 10-7-1965 art. 43, al. 1).
Tout copropriétaire devient donc débiteur à l'égard du syndicat de sa quote-part de charges dès l'instant où les comptes du syndic ont été approuvés par une décision de l'assemblée générale (Cass. 3e civ. 1-12-2010 n° 09-72.402).
Dans cet article, nous étudierons la situation dans laquelle un copropriétaire ne paie pas ladite quote-part, et notamment les recours dont dispose la collectivité des copropriétaires.

 

Avec le respect du règlement de copropriété, le paiement des charges de l’immeuble est l’obligation principale des copropriétaires.

Il arrive cependant que l’un d’entre eux ne s’acquitte pas du paiement de sa quote-part de charges, causant un préjudice à la collectivité des copropriétaires.

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui vise le paiement des charges de copropriété, est d'ordre public en toutes ses dispositions.

Ainsi, une clause exonérant certains copropriétaires du paiement des charges ou à imposer à un copropriétaire la charge d'un élément d'équipement ou d'un service qui ne présenterait pour lui aucune utilité est réputée non écrite (Loi du 10-7-1965 art. 43, al. 1).

Tout copropriétaire devient donc débiteur à l'égard du syndicat de sa quote-part de charges dès l'instant où les comptes du syndic ont été approuvés par une décision de l'assemblée générale (Cass. 3e civ. 1-12-2010 n° 09-72.402).

Dans cet article, nous étudierons la situation dans laquelle un copropriétaire ne paie pas ladite quote-part, et notamment les recours dont dispose la collectivité des copropriétaires.

L’indemnisation due par le copropriétaire défaillant

Chaque copropriétaire étant tenu au seul paiement de la quote-part de charge, relative à son lot, il ne peut être contraint d'acquitter les dettes d'un autre copropriétaire défaillant.

Il n'existe aucune solidarité de droit entre les membres du syndicat en la matière

La jurisprudence a pu illustrer la situation dans laquelle le copropriétaire défaillant doit indemniser la collectivité des copropriétaires (CA Versailles, 11 oct. 2010, Ben Yahya c/ Synd. Centre Commercial Ilot du Mail).

En l’espèce, un copropriétaire avait connu des problèmes personnels (un incendie puis une dépression) et s’est abstenu de régler les charges correspondant à la consommation d’eau.

Or, le non-paiement des factures d'eau peut entraîner la coupure de l'eau pour l'ensemble de l'immeuble.

Le fonctionnement du syndicat est ainsi perturbé par la carence du copropriétaire qui s'abstient de payer ses charges dont le règlement lui incombe, ce qui cause un préjudice distinct de celui réparé par l'allocation des intérêts dus en raison du retard.

D’autant plus que les problèmes du copropriétaire ne peuvent expliquer le non-paiement des charges, celui-ci ayant revendu l’un de ses lots, le rendant en mesure d’apurer sa dette.

En conséquence, la Cour l’a condamné au paiement de la somme de 1 200 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

En effet, la collectivité des copropriétaires avait dû faire l’avance des fonds nécessaires pour pallier à la défaillance de l’un d’eux.

Il en résultait un préjudice financier, autre que celui réparé par le paiement des intérêts moratoires, que le copropriétaire défaillant a dû réparer.

L'obligation de payer les charges communes revêt donc un caractère personnel, elle incombe à chaque copropriétaire pris en cette qualité et est impérative.

Notons, cependant, que l'usufruitier et le nu-propriétaire sont tenus in solidum au paiement des charges de copropriété (CA Versailles, 25 janv. 2010, Leydier-Heckly c/ Synd. 135 boulevard Bineau à Neuilly-sur-Seine).

Mais cette exception ne touche pas la collectivité des copropriétaires.

Exceptions

Toutefois, de vraies exceptions existent au principe selon lequel il n’existe aucune solidarité entre copropriétaires dans le paiement des charges, ainsi en est-il notamment lorsque l’un d’eux est insolvable.

Aussi est-il admis que la dette d'un copropriétaire défaillant peut, sur décision de l'assemblée générale, être répartie entre les autres copropriétaires.

La décision de l'assemblée générale de régler les charges impayées d'un copropriétaire insolvable a un caractère obligatoire ; par suite, les membres du syndicat sont tenus de participer au règlement de cette dette (CA Paris, 23e ch., 4 mars 1986).

Poursuites

Lorsqu’un débiteur refuse de payer ses charges, le syndic doit engager les poursuites nécessaires pour l’y forcer.

L’assemblée générale peut alors voter un appel de fonds auprès des copropriétaires ; ce qui ne sera pas considéré comme une modification du règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 10 juin 1970).

En revanche, le syndic n'est pas autorisé à lancer de sa propre initiative, sans l'accord de l'assemblée générale, un appel de fonds en raison de la défaillance d'un copropriétaire (TGI Paris, 12 juin 1974).

 

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Joan DRAY
Avocat à la Cour
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Commentaire(s) de l'article

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MARIE24 [Visiteur], le 14/05/2013 à 17:36
Bonjour,
un copropriétaire ne paie pas ses charges, les syndic nous les débite. En a t il le droit ?
il nous demande également une provision pour 2 autres copropriétaires défaillants ? quels sont nos droits et devoirs. Merci de votre aide. Cordialement MARIE 24
claudie [Visiteur], le 06/07/2013 à 23:45
suite a un changement de syndic un apurement des charges a été réalisé sur les années 2010 2011 avec une somme considerable de 853 euro resultant soit disant de factures impayées de l'ancien syndic mais sans preuve facturée concernant notre lot. quel recours?
juriste13 [Membre], le 11/06/2014 à 21:25
Bonsoir,

Pour autant, l'assemblée générale put décider d'une clause d'aggravation. Ainsi, le syndicat des copropriétaires peut décider de payer les dettes d'un autre copro mais il faudra alors prévoir les conditions du remboursement de la dette.
mfy974 [Visiteur], le 09/11/2014 à 08:33
Bonjour,

Je viens de recevoir un règlement de copropriété stipulant je cite "Les autres copropriétaires devront faire l'avance nécessaire pour suppléer aux conséquences de la défaillance d'un ou plusieurs ". Je ne suis pas d'accord du tout avec cette clause. Est-elle légale? Puis-je demander qu'on la retire du règlement? Puis-je refuser de suppléer à cette défaillance? Quel est le risque que j'encours?
Alaindu 91 [Visiteur], le 03/12/2014 à 09:55
bonjour, un copropriétaire qui n'est pas à jour de ses charges lors de l'A.G. peut 'il prendre part aux votes des résolutions soumises à l'A.G.
cordialement
richard [Visiteur], le 08/01/2015 à 09:14
Bonjour
même question que Alaindu91 du 03/12/2014 attend une réponse
Cricri [Visiteur], le 25/06/2015 à 11:07
bonjour. Un copropriétaire n a plus payer ses charges depuis longtemps. Nous sommes obliges de payer pour lui es ce normal. Soi disant nous sommes solidaires dans une copropriété. De plus le syndicat des copropriétaire nous demande d ouvrir un compte spécial approvisionné pour payer nos charges, peut on refuser?
vivouche [Visiteur], le 04/09/2015 à 11:00
un coproprietaire ne paye pas ses charges
sommes nous obligés de payer pour lui?
si cela figure sur le pv de l assemblee des coproprietaires cela peut il nous empecher de vendre notre bien(l acheteur potentiel pouvant être rebuté d avance par ces problemes financiers??)
merci de votre aide!!!!!
maja [Visiteur], le 15/09/2015 à 21:46
Suite à l'achat d'un logement en décembre 2013, on ne m'a pas informé qu'il y avait un copropriétaire défaillant depuis 4 années. (c'était un syndic bénévole) Dans le décompte des charges de 2014 et suite à un changement de syndic en 2014 , ce syndic a réparti la dette sur l'ensemble des copropriétaires alors qu'il n'y a aucune décision prise en AG. A-t- il le droit de procéder de cette façon ?
merci pour votre aimable aide.
coco [Visiteur], le 11/05/2016 à 14:36
un copropriétaire ne paie pas ces charges, il vient de ce faire élire au conseil syndical.
en a t'il le droit. somme = 10000 euros et 1562 euros
merci de votre aide.
coco [Visiteur], le 11/05/2016 à 14:49
je ne peux pas régler cette somme j'annule ma question merci. mes escuses
charges [Visiteur], le 16/06/2016 à 21:34
je suis au chomage de longue durée et j'ai toujours payée mes chargesjusqu'au dernier centime pioché de mes anciennes économies.je suis défaillant pour une somme de 2800e (4 trimestres) malgrés encore certains petits remboursements de 2 chéques de 500e mais viennet se rajouter des frais de relances et d'huissier.Le juge pourrait-il réduire cette dette du fait de mes diffucultés en attendant la vente improbable de mon bien du fait des charges exorbitantes appliquées par ce syndic.
Mona [Visiteur], le 17/06/2016 à 19:36
Défaillante ds la paiement de M charges j'ai des pénalités. Pour prouver ma bonne foi j'ai avance 20 pour 100 de la somme mais l'huissier m'avertie que la vente de mon studio sera faite ds 8 jours . Quelle procédure pour échelonnet m arrières .
Rorore [Visiteur], le 17/03/2017 à 20:30
Notre copropriété est endettée de 33%, personnellement je paie mes charges, et à la dernière minute notre syndic ne demande de payer des charges exceptionnelles à cause des débiteurs pour pouvoir payer l'eau et diverses autres choses. Je ne peux et ne veux pas être solidaire. Ont ils le droit de m'obliger de payer ?
Mimi [Visiteur], le 20/04/2017 à 00:09
Nous avons un copropriétaire possédant dans notre immeuble un meuble qui loue avec 6 chambres celui ci ne veut pas payé sa suite part pour les travaux ascenseur, il demande de payer sous 10 ans en soumettant la loi 1965 pour payer des sommes dérisoire a t'il le droit car le syndic veut nous faire payer sa suite part puis je refuser
Mimi [Visiteur], le 20/04/2017 à 00:09
Nous avons un copropriétaire possédant dans notre immeuble un meuble qui loue avec 6 chambres celui ci ne veut pas payé sa suite part pour les travaux ascenseur, il demande de payer sous 10 ans en soumettant la loi 1965 pour payer des sommes dérisoire a t'il le droit car le syndic veut nous faire payer sa suite part puis je refuser
bodin sylvie [Visiteur], le 07/05/2017 à 19:01
je suis propriétaire et a la derniére assemblée générale ou je n était pas présente , mon mon a été dénoncer pour non paiement de charges ,car aillant un retard de charges que je rembourse actuellement. et je suis harcelée et provoquer verbalement de payer par les habitants . le syndic avait il le droit de dévoiler la vie des habitants en difficutées .
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