Publié le 09/06/2016, vu 458 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Il est fréquent qu'un bailleur soit prêt à donner son accord pour des modifications (travaux ou changement d'activité) à condition que le loyer soit augmenté.
Cependant la jurisprudence sanctionne cette subordination du consentement à une augmentation du loyer.

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Publié le 18/02/2016, vu 2916 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Le preneur peut être amené à réaliser des travaux et à en demander le remboursement au bailleur dans le cadre d’un bail commercial.

Pour autant, certaines conditions de fond et de forme doivent être réunies pour que ces demandes puissent légitimement aboutir.
Il apparaît ainsi nécessaire, tant au bailleur qu'au preneur qui souhaiterait effectuer des travaux qu'il estime incomber à l'autre partie, d'obtenir préalablement une autorisation judiciaire d'effectuer ces travaux à ses frais avancés s'il entend obtenir ensuite le remboursement de ces derniers.
Une excepti

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Publié le 16/07/2015, vu 2730 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Les effets de l'opposition de la vente de fonds de commerce sont au nombre de trois:
- le maintien de l'indisponibilité du prix,
- la fixation de la créance du prix de vente à l'égard des opposants,
- l'incidence des oppositions sur l'action en surenchère.
La Cour d'Appel de Grenoble, en chambre commerciale, a rendu un arrêt le 14 mars 2013 sur les effets de l'opposition de la vente de fonds de commerce.
Dans cet arrêt il s'agissait d'une société qui vend son fonds de commerce à une autre société.
Mais une société qui avait conclu un contrat avec la

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Publié le 16/07/2015, vu 2905 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
La Cour d'Appel de Versailles, statuant comme cour de renvoi de la décision de la Cour de Cassation le 5 avril 2012, a rendu un arrêt le 27 mars 2014 dans lequel le séquestre du prix de vente de fonds de commerce n'avait pas mentionné le délai d'opposition à la vente de fonds de commerce.
Par ailleurs, le séquestre est la personne auquel un Tribunal confie le soin d'assurer la garde et l'administration d'un bien.
En l'espèce il s'agissait d'un contrat conclu entre deux sociétés.
Ce contrat stipulait que la première société se portait caution pour l'autre et que cette de

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Publié le 13/07/2015, vu 1853 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Un arrêt a été rendu le 19 mai 2015 par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, concernant un litige sur l'édification d'une clôture.
En l'espèce, il s'agissait d'une propriétaire d'une parcelle qui était juxtaposée à une autre appartenant à des époux.
La propriétaire de cette parcelle les a assigné en revendication d'une bande de terrains qui selon elle aurait été prélévée sur sa propriété lors de l'édification de la clôture.
La Cour d'Appel de Toulouse a rejeté sa demande.

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Publié le 09/07/2015, vu 9090 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Dans un jugement du 16 avril 2015 rendu par la Cour d'Appel de Paris, une bailleresse avait délivré un premier congé de reprise pour habiter l'appartement qui a été annulé par le tribunal d'instance.
Un second congé reprise pour habiter a été délivré par la bailleresse.
Le tribunal d'instance a validé le second congé qui a été délivré par la bailleresse.
La locataire a interjecté appel au motif que ce congé était frauduleux.
La Cour d'Appel de Paris a jugé que l'indication de l'adresse parisienne par la bailleresse sur le congé de reprise délivré par elle n'est

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Publié le 07/07/2015, vu 1647 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
En matière de bail d'habitation, les parties au bail ont des obligations l'une envers l'autre.
Le bailleur a certaines obligations, quant au locataire il doit notamment user du bien loué sans dépasser un usage normal.
La Cour de Cassation, dans un arret rendu en troisième chambre civile de la Cour de cassation le 10 février 2015, a considéré que la résiliation du bail n'avait pas lieu d'être prononcée alors que les locataires avaient violé leur obligation de jouissance paisible.

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Publié le 19/02/2015, vu 7228 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Un arrêt du 28 janvier 2015 est venu préciser que l’exigence de mise en concurrence, lors du vote des marchés et contrats dans une copropriété, n’est requise que pour la prise de décision sur le choix du contrat engageant le syndicat des copropriétaires.

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Publié le 19/02/2015, vu 4424 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
La cour d'appel de Paris a rappelé dans une récente décision que le syndicat des copropriétaires est responsable des fautes commises par le syndic dans le cadre de son mandat sur le fondement de l'article 1998 du Code civil.

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Publié le 17/02/2015, vu 3965 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
Dans une décision du 23 octobre 2014, la cour d’appel de Paris affirme qu’il ne peut être renoncé à la tacite reconduction en cours en signant un nouveau bail avec un loyer majoré qui enfreint la loi prévoyant une réévaluation du loyer uniquement en cas de sous-évaluation manifeste.

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Publié le 04/06/2014, vu 27756 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
De combien de temps dispose l'acquéreur pour faire les démarches en vue de l'obtention d'un prêt - contrat-clé lui permettant d'accéder à la propriété ?

Le vendeur peut-il imposer dans la promesse de vente ou dans le compromis de vente un délai à l'acquéreur pour obtenir ce prêt ?

Le législateur a réglementé cette question; imposant un délai minimum à respecter (I). C'est seulement à l'expiration de ce délai que les conséquences de la non-réalisation de la condition suspensive pourront être mises en oeuvre. La jurisprudence est venue étayer ce contentieux (II).

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Publié le 07/01/2014, vu 109006 fois, 56 commentaire(s), Auteur : Maître Joan DRAY
Le bail d’habitation est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Bien que le contrat prévoit généralement un terme, l’arrivée du terme n'entraîne pas nécessairement l’extinction du droit de jouissance.

Au contraire, le législateur dans le but de protéger les personnes physiques a instauré une reconduction tacite du contrat.

A l’issue du terme du contrat de bail, plusieurs situations peuvent s’appliquer :
- le bail peut être reconduit tacitement
-le bailleur peut proposer le renouvellement du bail avec une augmentation du loyer et / ou au

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Publié le 23/02/2013, vu 1745 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Joan DRAY
Dans un de mes articles, il était indiqué que le bailleur avait toujours le droit de rétracter son refus de renouvellement et d'offrir un nouveau bail tant que le locataire ne s'est pas réinstallé.

Certains propriétaires veulent éviter le paiement de l'indemnité d'éviction et accepte définitivement de renouveler le bail commercial du locataire.

Cet article précise ce qu'il faut entendre par "le locataire est encore dans les lieux".

Certains locataires envisagent rapidement le déménagement pour pouvoir obtenir le paiement de l'indemnité fixée par le

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Publié le 13/01/2013, vu 78885 fois, Auteur : Maître Joan DRAY
En matière de baux d’habitation, la date de restitution des lieux est celle de la remise des clés (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989).

Il s'agit d'une disposition d'ordre public de protectrice du locataire

Cette restitution s'entend d'une remise des clés en mains propres au bailleur (CA Pau, 2e ch. sect. 1, 15 janv. 2009).

Cette question est particulièrement importante car elle entraîne d’important contentieux aux enjeux financiers non négligeables.

En effet, tant qu'elle n'a pas été effectuée, et même si le locataire a quitté les li

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Publié le 02/11/2012, vu 18502 fois, 6 commentaire(s), Auteur : Maître Joan DRAY
Le bail est un contrat qui a pour conséquence de mettre à la charge des parties certaines obligations.
La loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment deux obligations incombant au locataire :
- Obligation de jouissance paisible (I)
- Obligation de s’assurer contre les risques locatifs (II)

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Publié le 25/01/2012, vu 7087 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Joan DRAY
En principe, les baux commerciaux sont soumis à un statut spécial qui donne droit à plusieurs avantages, tels que le bail de 9 ans et le droit au renouvellement.
Toutefois, les parties peuvent préférer conclure un bail plus court, en dérogeant partiellement ou totalement au statut.
C’est le bail de courte durée, dont la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas être supérieure à deux ans (C. com. art. L 145-5, al. 1).
Ce statut a été créé par le législateur dans l’objectif de permettre aux parties de « s’essayer » avant de conclure un bail commercial, autant

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Publié le 16/01/2012, vu 16944 fois, 1 commentaire(s), Auteur : Maître Joan DRAY
Le locataire d’un bail commercial doit respecter plusieurs obligations, parmi lesquelles figure celle d'exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués.
Le respect de cette obligation lui assure l’application du statut des baux commerciaux, et le droit au renouvellement du bail.
Ainsi, le statut des baux commerciaux ne s’applique si un fonds est exploité dans les lieux loués (C. com. art. L145-1).
Il ressort de cet article que pour que le statut des baux commerciaux puisse s’appliquer, il faut qu’un véritable fonds existe, qu’il soit la propriété du commerçant, de l'i

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Publié le 29/12/2011, vu 7260 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Joan DRAY
Le bailleur qui loue à bail un logement est tenu de respecter certaines obligations et notamment celle de délivrer un logement décent à son locataire.
En cas de non respect de cette obligation, le bailleur s’expose à des sanctions.
Plusieurs questions se posent alors :
Que recouvre la notion de « logement décent » ? Dans quels cas sommes-nous en présence d’un logement indécent et quelles sont les sanctions applicables ?

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Publié le 15/12/2011, vu 13122 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Joan DRAY
Le statut de bail commercial donne droit à plusieurs avantages, tels que le bail de 9 ans et le droit au renouvellement.
En principe, pour bénéficier de ce statut, le preneur doit être immatriculé au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
Cependant, dans les cas où le preneur n’est pas soumis à immatriculation, il existe la possibilité d’une soumission volontaire au statut des baux commerciaux.

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Publié le 09/12/2011, vu 16410 fois, 1 commentaire(s), Auteur : Maître Joan DRAY
L’obligation de délivrance conforme d’un bien par le bailleur est extensive et comprend aussi l’obligation de sécurité.
Cette obligation de sécurité peut être lourde puisque dans le cas de vices cachés le bailleur sera nécessairement responsable, même s’il a pris des mesures pour l’assurer.
Cette obligation peut concerner la vétusté des lieux (installation électrique…) voire leur mauvais état sanitaire (amiante…), qui seront souvent caractérisés par un non-respect des normes en vigueur.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est ten

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Publié le 09/12/2011, vu 4662 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Joan DRAY
Lorsque le locataire d’un bail commercial connait des difficultés financières avec son fonds de commerce, il se peut qu’il soit amené à cesser le paiement des loyers.
Dans cette situation, le bailleur voudra faire prononcer la résiliation judiciaire du bail pour récupérer son local.
Ce qui aura pour conséquence logique de fortement déprécier le fonds de commerce du preneur, le conduisant potentiellement vers la liquidation judiciaire.
Quels sont alors les droits des créanciers du bailleur, pour lesquels le fonds de commerce constitue un gage ?

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Publié le 22/11/2011, vu 4322 fois, 1 commentaire(s), Auteur : Maître Joan DRAY
A la suite de la vente d’un bien immobilier, il peut arriver que les acheteurs s’aperçoivent que le bien qu’ils ont acquis est affecté d’un vice alors même qu’un diagnostic a été réalisé par un professionnel.
Ce diagnostic peut, en effet, s’avérer erroné.
L'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation dispose « qu'en cas de vente de tout ou partie d'un bien immobilier, un diagnostic technique doit être annexé à l'acte de vente comprenant notamment un document, le diagnostic amiante, mentionnant la présence ou l'absence dans l'immeuble vendu de matériaux ou prod

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Publié le 10/11/2011, vu 5994 fois, 0 commentaire(s), Auteur : Maître Joan DRAY
La rédaction d’un bail commercial est souvent très difficile pour les parties.

Les parties prévoient souvent des clauses permettant de répartir les travaux entre le locataire et le bailleur.

Néanmoins, certaines obligations doivent être remplies par le bailleur.

La règle de principe est que si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux réparations r

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Publié le 10/11/2011, vu 19086 fois, 6 commentaire(s), Auteur : Maître Joan DRAY
Mise en conformité des locaux aux nouvelles réglementations, rénovation de locaux devenus obsolètes, remise en état à la fin du bail... souvent coûteux, les travaux sont un enjeu important des relations entre bailleurs et preneurs, qui interviennent tout au long du bail.
Ce sujet d’apparence simple est une source continue de contestations, particulièrement lorsque les clauses du bail n’ont pas réglé de manière précise et exhaustive les questions relatives aux travaux.

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Publié le 17/09/2011, vu 8512 fois, 4 commentaire(s), Auteur : Maître Joan DRAY
Le régime juridique des locations meublées est soumis à des règles que le bailleur et le locataire sont tenus de respecter.
Il faut préciser, tout d’abord, la signification de la location meublée.
En effet, il résulte que la qualification de location meublée ne dépend pas de l’importance du mobilier mais de la volonté du locataire et du propriétaire qui va louer le bien « en meublé ».
Dans un arrêt du 22 février 2011, la Cour de Cassation a estimé que la seule utilisation d'un imprimé relatif aux locations meublées n'établit pas la volonté des parties de contracter une lo

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