LA DIVISION DE LOTS ET l’APPROBATION DE CHARGES
La Cour de Cassation a rendu un arrêt qui précise que « L'opposabilité au syndicat des copropriétaires de la cession d'une fraction d'un lot divisé n'est pas subordonnée à l'approbation par l'assemblée générale de la nouvelle répartition des charges. »Cass. 3eciv., 7 févr. 2019, no17-31.101, P+B
Il est de jurisprudence que chaque propriétaire est en effet libre de diviser son lot sans solliciter l'autorisation de l'assemblée générale, dès lors que la subdivision n'est pas contraire à la destination de l'immeuble , sauf si une clause du règlement de copropriété l’exige.
Cette fraction des lots impose de modifier la répartition des charges de copropriété.
En application de l'article 11, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965,la répartition des charges entre les nouveaux lots, effectuée par le copropriétaire du lot initial, doit faire l'objet d'une approbation par l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires, si le règlement de copropriété n'a rien prévu à cet égard.
Il convient de rappeler qu’en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24 (L. 1965, art. 11, al. 2).
Cette approbation est simplement destinée à informer les copropriétaires de la nouvelle répartition.
Pendant longtemps, la Cour de cassation décidait qu'à défaut d'approbation de la nouvelle répartition des charges par l'assemblée générale, la cession des lots provenant de la subdivision n'était pas opposable au syndicat des copropriétaires,
Dans la mesure où l’Assemblée Générale avait refusé l’approbation et / ou n’avait pas été consulté , cela pouvait engendre de nombreux difficultés , notamment le fait pour le syndic qui réclamait la totalité des charges à l’ancien propriétaire alors que le lot avait été divisé.
Les conséquences de cette inopposabilité de la vente au syndicat avaient pour effet que l’acquéreur du lot issu de la subdivision ne pouvait pas être convoqué à l’assemblée générale des copropriétaires , ce qui était injustifié et que le vendeur restait débiteur des charges de copropriété.
Souvent, les deux nouveaux propriétaires contestaient la réparation des charges qui leur avaient été imputés et cela aboutissait à des action en recouvrement de charges assez complexe.
La Cour de cassation opère un revirement de jurisprudence et considère désormais que la notification au syndic du transfert de propriété des fractions du lot subdivisé avait pour effet de rendre la cession opposable au syndicat des copropriétaires.
En conséquence, les nouveaux copropriétaires étaient, seuls tenus du paiement des charges échues à compter de la notification, conformément aux dispositions de l'article 6 du décret du 17 mars 1967.
Toutefois, en cas de refus d’approbation des charges, tout copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance afin de fixer la nouvelle répartition, en application de l'article 11, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965.
Il faudra toutefois que le copropriétaire ait sollicité dans le cadre d’une résolution, son projet de répartition et seulement, en cas de refus, il pourra solliciter une répartition judiciaire.
C’est donc seulement si le transfert de la propriété d'un lot n'a pas été notifié au syndic que l'ancien propriétaire conserve cette qualité à l'égard du syndicat, et reste redevable de la totalité des charges de copropriétés sur le lot d'origine avant division.
JOAN DRAY
Avocat
MANDATAIRE EN TRANSACTIONS IMMOBILIERES
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