Derniers articles

Lorsqu’une personne fait l’objet d’une saisie attribution, il lui est donné le droit de la contester. Le juge compétent en la matière est le juge de l'exécution, précisément celui du lieu où demeure le débiteur. Toute personne y ayant intérêt est recevable à contester la saisie-attribution devant le juge de l'exécution. Quelle procédure faut-il suivre pour contester une saisie attribution ? Il faut savoir en premier lieu que le débiteur peut invoquer à l'appui de ses contestations toute violation des conditions de la saisie, que ces contestations portent sur le fond ou sur les règles de procédure, que ces conditions soient sanctionnées par la nullité ou par la caducité. Mais comme lesdites contestations produisent un effet suspensif sur le paiement dû au saisissant, elles sont soumises à des conditions de recevabilité.

Lorsqu’un débiteur ne paie pas ses dettes, il arrive qu’il se voie opposer une saisie-vente par son créancier. Cette procédure permet au créancier de faire saisir les biens personnels de son débiteur par un huissier puis de les faire vendre, satisfaisant ainsi tout ou partie de sa créance. La procédure de saisie-vente, qui ne peut être réalisée que par un huissier de justice, comporte trois phases : le commandement, la saisie elle-même et la vente. Aux termes de l'article 50, al. 1 de la loi 91-650 du 9 juillet 1991, seul un créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut faire procéder à la saisie et à la vente des biens meubles corporels appartenant à son débiteur, qu'ils soient ou non détenus par ce dernier. Les titres exécutoires émis par les comptables des impôts sont limitativement énumérés par l'article L 252 A du LPF, et il s'agit essentiellement des avis de mise en recouvrement et des décisions de justice ayant force exécutoire. Il en résulte que l'absence de titre exécutoire justifie non seulement l'annulation de la procédure de saisie-vente mais également la condamnation du créancier à des dommages et intérêts sur le fondement de l'article 22 de la loi du 9 juillet 1991 qui sanctionne l'exercice abusif d'une procédure d'exécution (CA Paris, ch. 8, sect. B, 28 févr. 2002 : JurisData n° 2002-171529). Nous verrons les étapes de la saisie-vente , mesure d'exécution largement partiquée par les créanciers pour faire pression sur leur débiteur.

Cet article a pour objet essentiel de déterminer le fondement juridique de l'action en garantie des vices cachés et de l'action pour défaut de conformité. Cet article s'attache également à établir l 'étendue des obligations à la charge du vendeur et en particulier du vendeur professionnel.

En cours d'exécution d'un bail portant sur un immeuble à usage d'habitation principale, d'autres sommes que le loyer sont dues par le locataire en contrepartie de la jouissance de la chose louée. Il s’agit des charges locatives définit comme « l'ensemble des dépenses de fonctionnement d'un immeuble avant ventilation entre propriétaire et locataire ». Ces charges constituent un accessoire au loyer principal, exigibles sur justification et correspondant à des dépenses liées à l'occupation du logement, engagées par le locataire ou par le bailleur, ce dernier pouvant alors selon les dispositions légales et réglementaires les récupérer, c'est-à-dire en exiger leur remboursement par le locataire. A cet égard, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification. Ainsi, le bailleur doit être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives. Peu importe que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve (Cass 3ème 19 janvier 2000 : JurisData n° 2000-000061). La charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur (Cass 3ème civ 10 juillet 2007 : JurisData n°2007-04183).

Les charges locatives ou dites récupérables sont les sommes que le locataire ou l'occupant doit régler au bailleur en sus du montant du loyer principal et en constituent son accessoire. Dans la pratique, il arrive que certains locataires règlent des charges qui sont injustifiés et /ou qui relèvent exclusivement à la charge du bailleur. Si le paiement des chargés récupérables est une obligation du locataire,elles ne sont exigibles que sur justification. Ainsi, vous verrons dans un premier temps, la détermination des charges locatives (I), puis, nous verrons les possibilités de recouvrement desdites charges(II).

En matière de baux d’habitation, la date de restitution des lieux est celle de la remise des clés (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989). Il s'agit d'une disposition d'ordre public de protectrice du locataire Cette restitution s'entend d'une remise des clés en mains propres au bailleur (CA Pau, 2e ch. sect. 1, 15 janv. 2009). Cette question est particulièrement importante car elle entraîne d’important contentieux aux enjeux financiers non négligeables. En effet, tant qu'elle n'a pas été effectuée, et même si le locataire a quitté les lieux, celui-ci reste tenu du paiement d'indemnités d'occupation, des dégradations causées à la chose et, plus généralement, de toutes les obligations du bail. Ce n’est qu’à partir de la restitution des clés qu’un appartement est juridiquement considéré comme libre de toute occupation. Pour ces raisons, il importe de bien cerner les caractéristiques (I), les modalités temporelles (II) et les modalités de preuve de la restitution des clés d’un local à usage d’habitation (III).

Le bail d’habitation est soumis à la loi du 6 juillet 1989. Bien que le contrat prévoit généralement un terme, l’arrivée du terme n'entraîne pas nécessairement l’extinction du droit de jouissance. Au contraire, le législateur dans le but de protéger les personnes physiques a instauré une reconduction tacite du contrat. A l’issue du terme du contrat de bail, plusieurs situations peuvent s’appliquer : - le bail peut être reconduit tacitement -le bailleur peut proposer le renouvellement du bail avec une augmentation du loyer et / ou aux mêmes conditions que le bail expiré, - le bailleur peut notifier un congé.

La restitution des clés constitue une étape importante lorsque le bail prend fin et que le locataire quitte les lieux. Elle symbolise la restitution de la jouissance de la chose louée. Elle doit avoir lieu à l'expiration du bail c'est-à-dire à la date pour laquelle le locataire a donné congé ou a reçu congé de son bailleur, en respectant les préavis généralement prévus par la loi. Cependant, cette remise peut susciter des conflits entre le bailleur et le locataire car il arrive en pratique que les clés ne soient pas restituées dans les délais précités, soit parce qu'elles sont rendues de manière tardive, soit parce qu'elles le sont de manière anticipée ou lorsque les clés ont été perdues.. La remise des clés doit être faite selon des modalités matérielles et temporelles strictes qui sont prévues par la loi. La restitution des locaux doit se faire au propriétaire ou à son mandataire, une agence immobilière le plus souvent. Les clés étant portables et non quérables, leur remise n'est efficace que lorsqu'elle est réalisée de manière intégrale et en temps utiles, en mains propres auprès du bailleur ou, sous certaines conditions, auprès de son mandataire. Un important contentieux s'est devéloppé sur la remise des clés car le bailleur pourra continuer à réclamer des loyers s'il estime que la libération des lieux n'est pas effective.

De nombreux propriétaires qui n’ont pas le temps de trouver un locataire pour occuper leur bien immobilier confie cette tâche à un mandataire de gestion. Variante de la catégorie plus large de "gestion immobilière", le mandat de gestion locative est celui par lequel l'administrateur de biens réalise, au nom et pour le compte du propriétaire, l'ensemble des actes usuels d'administration et de conservation du ou des immeubles gérés, la conclusion de baux et suivi de leur exécution par les parties. C’est le mandataire de gestion qui doit partir à la recherche d’un locataire et qui se charge de conclure le contrat de location avec ce dernier. Il pèse alors un certain nombre d’obligation sur le mandataire de gestion chargé de conclure ce contrat de location. C’est pourquoi, la mandataire de gestion locative doit être très vigilent pour ne pas commettre de faute dans l’exécution de son mandat et ainsi éviter de voir sa responsabilité engagée.

Sous le même vocable de « mise à pied » se dissimulent deux mesures : la mise à pied disciplinaire, simple sanction, s'oppose à la mise à pied conservatoire, simple préalable à une sanction. Si la frontière entre les deux semble floue, il ne faut pas ignorer que ce sont deux mesures bien différentes. Pour voir cela, il convient de voir les définitions (I) pour comprendre la distinction qui existe entre ces deux mesures (II). On s’attachera enfin à voir les innovations jurisprudentielles en la matière (III).