L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives », , sous réserve que cette jouissance s’effectue dans le respect des droits des autres copropriétaires et donc dans le respect des stipulations du règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété qui encadre , souvent , les activités commerciales , s’impose à tous les copropriétaires .
Il est admis que lorsque le règlement de copropriété n'interdit pas expressément l'activité projetée, celle-ci peut être envisagée sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.
Toutefois, la possibilité pour le règlement de limiter le droit de jouissance des copropriétaires sur leurs parties privatives est limitée : le règlement ne peut imposer que des restrictions justifiées par la destination de l’immeuble (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 8).
§ L’activité doit être interdite par le réglement de copropriété
Très fréquemment , le règlement de copropriété instittue des exclusions portant sur des établissements dangereux, insalubres, de nature à incommoder par le bruit ou l'odeur les personnes habitant l'immeuble.
Le règlement de copropriété peut ainsi restreindre les modalités d'exploitation d'un local commercial, dès lors que ces restrictions sont justifiées par la destination de l'immeuble, il s’agit d’ouvent d’interdir els activité de restauration, de bar ,etc..et les commerces de nature à gêner les autres copropriétaires par le bruit ou par les odeurs.
A titre d’exemple, Toutefois , un arrêt rendu par la Cour d’Appel de PARIS mérite d’être cité .
Il s’agit d’un immeuble qui avait une destination mixte, la cour d'appel de Paris a considéré que la destination de l'immeuble n'interdisait pas en soi l'activité de restauration, la nature de cette activité ne pouvant être qualifiée de dangereuse ou d'insalubre. Celle-ci n'était prohibée que si elle était de nature à incommoder les occupants de l'immeuble par le bruit de l'odeur et par conséquent cette activité ne nécessitait pas l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, le propriétaire du lot étant seulement tenu de veiller à ce que cette activité ne soit pas gênante pour les autres occupants de l'immeuble. ( CA PARIS POLE 4 , 13 janv 2016 n°14 /12993)
Dans un autre arrêt , il a été jugé que l'existence de troubles olfactifs, la violation d'une clause du règlement de copropriété interdisant l'activité de restaurant. ( CASS 3 E CIV 27 avril 2017 n°15 -24.031 (pourvoi c/ CA Lyon, 30 juin 2015)
Pour accueillir la demande du syndicat des copropriétaires en cessation de l'activité de la société locataire et résiliation du bail, la cour d'appel devait rechercher si l'activité permise par le bail était interdite par le règlement de copropriété et si elle était effectivement génératrice de nuisances. ( CASS 3 E CI 2 juillet 2013 n°11-26.363. 4 bd. Saint-Germain et a. c/ Mezzarobba (pourv. c/ CA Paris, pôle 4, 2e ch., 31 août 2011)
§ Le juge doit retenir un trouble manifestement illicite pour une activité interdite.
Dans un arrêt récent , la Cour de Cassation a jugé que » le juge ne peut pas relever qu’une activité est interdite par le règlement de copropriété sans retenir l’existence d’un trouble manifestement illicite. »
Dans cette affaire , le syndicat de copropriétaires avait assigné un copropriétaire en cessation d’une activité de fabrication d’achards, laquelle était interdite par le règlement de copropriété en raison de l’ atteinte à la destination de l’immeuble.
La cour d’appel de Nouméa avait débouté le syndicat de ses demandes.
La Cour de cassation censure raisonnement de la Cour d’appel au visa de l’article 8 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.
La haute Cour ajustement considéré que la cour d’appel ne pouvait pas relever que l’activité de fabrication d’achards était interdite par le règlement de copropriété sans retenir l’existence d’un trouble manifestement illicite au prétexte que deux autres copropriétaires exerçaient dans l’immeuble des activités également interdites par le règlement.
Toute activité exercée par un copropriétaire en violation d'une stipulation du règlement de copropriété caractérise un trouble manifestement illicite que le juge a l'obligation de faire cesser.( CASS 3 CIV 18 jan 2023 n°21.119)
Les juges ont considéré que l'existence d'autres activités illicites au sein de la copropriété pouvait justifier d'écarter la qualification de trouble manifestement illicite.
Constitue un trouble manifestement illicite la circulation dans l'immeuble de personnes imputables à des copropriétaires exerçant leur activité de prostitution dans les chambres du 5e étage, en contravention aux dispositions du règlement de copropriété.. (CA Paris, 14e ch., 17 déc. 2008, K. et A. c/ Borel et a.)
Ainsi , le juge devra rechercher si l’activité litigieuse est interdite par le règlement de copropriété et n’est pas contraire à la destination de l’immeuble et si ce n’est pas le cas, qu’elle n’engendre pas de troubles de voisinage.
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