AIRBNB et le trouble manifestement illicite
Les locations de courtes durées posent de nombreuses difficultés, au sein des immeubles soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
De nombreux copropriétaires se plaignent des nuisances générées par l’activité .
Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris, saisi par le syndicat de copropriétaires d’un immeuble parisien, a rendu une ordonnance inédite en date du 12 mai 202 puisqu’il a ordonné la cessation d’une activité de location saisonnière qui entrainait un trouble manifestement illicite résultant de la violation du règlement de copropriété. TJ Paris, réf., 12 mai 2021, n° 20/56124
Il s’agit d’une décision qui a fait écho car de nombreux bailleurs, propriétaires de locaux destinés, à la location saisonnière, s’inquiète, des conséquences inhérentes à leur activité.
Dans cette affaire, deux sociétés propriétaires de six lots d’un immeuble haussmannien de standing du VIIIe arrondissement de Paris proposaient à la location leurs lots sur les sites Airbnb, Hotels.com et Booking.com et de nombreux locataires s’étaient plaints de nuisances importantes.
Le Tribunal a relevé la gravité des nuisances telles que le tapage nocturne, consommation de drogue, déchets dans la cour, insultes etc..
Ainsi, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les deux sociétés en demandant au juge des référés d’ordonner à ces dernières, sous astreinte, de cesser leurs activités de location saisonnière, exploitation para hôtelière, prestations d’hébergement fournies dans des conditions proches de l’hôtellerie, afin de faire cesser le trouble manifestement illicite.
Il convient d’analyser cette décision.
En premier lieu, le juge des référés a jugé recevable l’action du syndicat des copropriétaires puisque qu’il a un intérêt à agir dès lors que « [c]est nuisances [sont] de nature à atteindre indivisiblement l’ensemble des parties communes et privatives ».
Il est admis par d’autres décisions que de telles nuisances constituent une violation des clauses du règlement de copropriété et par suite un trouble manifestement illicite, que le syndicat est fondé à demander à voir cesser.
Le Tribunal a, ensuite, retenu , qu’il y avait eu une violation des stipulations du règlement de copropriété et qu’en conséquence ,cela a engendre un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, du code de procédure civile.
§ Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite
Il convient d’emblée de préciser que le règlement de copropriété ne prévoit aucune interdiction de louer leurs appartements à des touristes pour de courtes durées.
En outre, aucune décision d’assemblée avait interdit la location AIRBNB de sorte que l’activité des deux sociétés bailleresses n’apparaissait pas contraire au règlement de copropriété.
C’est sur la base d’une violation d‘une clause du règlement stipule que le copropriétaire ne peut « pas nuire aux propriétaires des autres lots » et que l’occupation « ne devra pas être dangereuse ou gênante pour les autres copropriétaires » que le Tribunal a sanctionné le bailleur, en considérant que le trouble manifestement illicite était caractérisé.
Dans cette affaire, le juge des référés n’a pas voulu statuer sur le l’argument développé par le syndicat qui avait fait valoir dans ses conclusions que les lots des sociétés étaient affectés à un usage de bureau, de sorte que leur exploitation en résidence de tourisme était interdit.
Le juge des référés n'est pas compétent pour interpréter les clauses du règlement de copropriété relatives à l'affectation d'un local à usage de restaurant ; mais il peut statuer sur des troubles de voisinage qui constitueraient un dommage imminent ou manifestement illicite.
CA Lyon, 8e ch., 17 mars 2015, n° 13/08281, Synd. Simonneau c/ T. et a. : JurisData n° 2015-006244
Il convient de rappeler que le règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur jouissance (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 8). Il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires autres que celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble telle que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 8, al. 2).
En l’espèce, le règlement comportait une clause prohibant toute atteinte à la tranquillité de l’immeuble et de ses occupants .
Ce type de clause est parfaitement licite.
Le Tribunal a considéré que l’activité de location provoquait des nuisances assez graves constitutives d’un trouble manifestement illicite, l’autorisant à prendre les mesures nécessaires.
Il est vrai que les manquements imputés (consommation de drogue, organisation de soirées, présence de déchets ..) constituent des faits de nature à nuire gravement aux copropriétaires.
Les faits représentaient une violation grave et répétée du règlement de copropriété, soit un trouble manifestement illicite que le juge des référés a, décidé en faisant cesser l’activité, sur une période assez importante.
Il convient de rappeler qu’une activité, même autorisée et conforme au règlement de copropriété, ne doit pas être source de nuisances.
Cette décision devrait rassurer les copropriétaires qui subissent des nuisances caractérisés et qui ne parviennent plus à vivre tranquillement .
Il faut toutefois relativiser cette décision car les faits étaient extrêmement graves et provoquaient indéniablement des nuisances insupportables.
Le juge doit trancher au cas par cas.
Le syndicat des copropriétaires aurait également pu agir sur le fondement du trouble anormal de voisinage.
La sanction prononcée est l’interdiction de louer pendant une période de 16 mois est assez redoutable et coercitif puisque les autres copropriétaires dans le même immeuble peuvent louer, sans restriction.
De nombreux rédacteurs de règlements de copropriété ont d'ailleurs pris les devants en prévoyant ab initio des dispositions interdisant ce type d'occupation au sein de certaines copropriétés.
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JOAN DRAY
Avocat
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