Dans la pratique, le bailleur va saisir le juge des référés aux fins d'obtenir à l'encontre de son locataire:
- l'acquisition de la clause résolutoire,
-son expulsion,
- sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation,
- la séquestration des meubles etc...
Après avoir obtenu une ordonnance de référé prononçant l'expulsion, le locataire peut faire appel de l'ordonnance devant la COur d'Appel.
Cependant, il arrive très fréquemment que le locataire tombe en redressement judiciaire et qu'à la date du jugement d'ouverture, le bailleur ne dispose pas d'un jugement passée en force de chose jugée
rappel des principes:
- la suspension des effets du commandement de payer
L'ouverture d'une procédure collective va automatiquement priver d'effet les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Le locataire ne pourra plus être expulsé.
- non reprise de la procédure en cours à défaut d'une décision passée en force de chose jugée
L'action introduite par le bailleur avant l'ouverture d'une procédure collective contre le locataire, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus avant le jugement d'ouverture de la procédure, ne peut pas être poursuivie après ce jugement dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée.
- une ordonnance de référé frappée d'appel est sans effet
Une ordonnance de référé même exécutoire à titre provisoire peut faire l'objet d'un appel non suspensifd'exécution.
La Cour de cassation vient de préciser dans un arrêt récent en date du 15 février 2011 que l'ordonnance de référé qui constate l'acquisition de la clause résolutoire et qui est frappée d'appel par le locataire avant sa mise en liquidation judiciaire n'est pas une décision passée en force de chose jugée à la date de la liquidation, peu important sa confirmation ultérieure en appel.
(Cass. com. 15 février 2011 n° 10-12.747 (n° 131 F-D), Amauger ès qual. c/ Gaborit)
conseil utiles:
Dès les premiers manquements, il est vivement conseillé de faire délivrer un commandement de payer et d'introduire rapidement une procédure.
Les retards de paiement et/ le défaut de paiement constituent les premiers signes de la faiblesse d'une entreprise.
Il faut agir avec rapidité et ne pas laisser accumuler l'arriéré locatif car au jour du jugement d'ouverture, il faudra avoir un jugement passée en force de chose jugée pour obtenir l'expulsion du locataire et la remise des clès.
A défaut d'un tel jugement, le propriétaire devra attendre l'avis du mandataire sur le sort du bail commercial.
Je me tiens à votre disposition pour tous rensegnements compélementaires.
