Le bailleur doit informer le locataire sur certains éléments tel que la performance énergétique du bien loué, sur la pollution du sol, sur les risques technologiques et naturels.
La Cour d'Appel de Pau a rendu un jugement dans lequel elle a estimé que le bailleur n'est pas responsable du coût du chauffage supérieur à l'évaluation du diagnostic de performance énergitique (CA de Pau, 2e ch., 31 janv 2013).
En l'espèce, les preneurs invoquaient que le bailleur avait omis de leur présenter le diagnostic de performance énergitique. La Cour d'Appel a relevé que le bailleur leur avait remis le diagnostic de perfomance énergitique et a donc estimé que la responsabilité du bailleur ne peut être engagée quand aux informations contenues dans ce diagnostic de performance énergitique (article L343-3-1 du Code de la construction et de l'habitation).
Le diagnostic de performance énergétique est un document donnant un aperçu de la performance énergétique d'un logement.
Le bailleur a une obligation d'information dans ce domaine, mais cette obligation d'information ne se limite pas au diagnostic de performance énergétique.
I. L'obligation d'information relative au diagnostic de performance énergétique
Depuis le 1er juillet 2007, un diagnostic de performance énergétique doit être communiqué au candidat à la location (art. L 134-1 et L 134-3 du Code de la construction et de l'habitation).
Ce document est valable pour une durée de 10 ans.
Il doit contenir l'informartion suivante: la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment.
Ce document permet alors aux locataires de comparer et d'évaluer la performance énergétique de l'immeuble loué.
Pour la location d'un lot de copropriété, ce document n'aura pour objet que les parties privatives.
L'article L 134-3-1 du Code de la construction et de l'habitation précise que le diagnostic de performance énergétique est joint, dans le but d'informer, au contrat de location lors de sa conclusion. Cette disposition fait l'objet d'une exception en ce qui concerne le contrat de bail rural ou d'une location saisonnière.
L'annexion de ce diagnostic s'impose à tout contrat de location, y compris les baux commerciaux.
Ce diagnostic doit être tenu à la disposition de tout candidat à la location ( art. L 134-3 du Code de la construction et de l'habitation).
Le propriétaire doit alors faire réaliser le diagnostic de performance énergitique (DPE) dès la décision de louer. Les annonces de mise en vente ou location doivent faire apparaître le classement du bien au regard de sa performance énergétique ( art. L 134-4-3 du Code de la construction et de l'habitation).
II. Les autres types d'obligation d'information du bailleur
A. Obligation d'information quant aux risques technologiques et naturels
La loi du 30 juillet 2003 relative aux « risques technologiques et naturels » pose une obligation au bailleur d'informer le locataire sur l'existence de risques naturels ou technologiques ou dans des zones de sismicité définies par décret, lors de la location des biens immobiliers situés dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention (art. L 125-5, Code de l'environnement).
Lorsque le bail est écrit, un état des risques fondé sur les informations mises à disposition par le préfet est annexé au bail (art. R 125-27, Code de l'environnement).
Le bailleur est aussi tenu d'informer son locataire lorsqu'il a reçu une indemnité à la suite des sinistres au titre des catastrophes naturelles ou technologiques.
Le bailleur peut être actionné par le locataire en résolution du contrat ou en diminution du loyer, si le bailleur ne respecte pas son obligation.
B. Obligation d'information sur la pollution du sol
L'article 188 de la loi du 12 juillet 2010, qui porte engagement national pour l'environnement, dite « Grenelle II », prévoit que, sauf dans le cas où l'article L 514-20 du Code de l'environnement s'applique, le bailleur d'un terrain communique par écrit au locataire, les informations rendues publiques par l'État en matière de risque de pollution des sols (art. L 125-6 et L 125-7 du Code de la construction et de l'habitation).
L'acte de location atteste de l'accomplissement de cette formalité.
À défaut, si une pollution constatée rend le terrain impropre à sa destination, le preneur dispose, dans un délai de deux ans suivant la découverte de la pollution, du droit de demander la résiliation du bail ou d'obtenir une réduction de loyer.
Cette obligation pèse également sur le vendeur.
C. Obligation d'information sur les risques de saturnisme
Le saturnisme est une intoxication par le plomb.
Les articles L 1334-2 et suivants du Code de la santé publique concernent les risques de saturnisme.
Depuis le 12 août 2008, le propriétaire bailleur est obligé d'annexer un constat de risque d'exposition au plomb à tout nouveau contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'usage d'habitation et construit avant le 1er janvier 1949 ( art. L 1334-7, Code de la santé publique).
Les baux d'habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989 et les baux d'habitation demeurant soumis au droit commun du bail sont concernés par cette disposition.
Le constat d'exposition au plomb doit être établi moins de six ans avant la date de signature du contrat ( art. R 1334-11, Code de la santé publique).
Si ce constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou si la présence de plomb est relevée mais à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté (concentration supérieure ou égale à 1 mg/m2 selon un arrêté du 19 août 2011) ainsi il n'est pas nécessaire d'établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location.
Dans ce cas, le constat initial y sera joint.
En revanche si le constat met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis, le bailleur doit informer les occupants et procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition.
Le coût de ces travaux est supporté par le bailleur.
L'article L 1334-9 du Code de la santé publique dispose que la non-réalisation de ces travaux avant la mise en location constitue un manquement grave aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager la responsabilité pénale du bailleur.
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Joan DRAY
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