De nombreux copropriétaires souhaitent modifier l’affectation de leurs parties privatives, et souhaitent entreprendre des travaux qui peuvent affecter les parties communes.
Le changement d'usage d'un lot de copropriété est une source importante de contentieux.
Si l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dispose que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, l'article 9 de la même loi énonce que chaque copropriétaire use et jouit librement de son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble
Toutefois, le règlement de copropriété peut comporter des règles particulières ayant trait au mode d'utilisation des lots privatifs qui s'imposeront à leurs propriétaires.
Il est nécessaire de rappeler les conditions d’autorisations par une Assemblée Générale.
I/ Le changement d’affectation exige une autorisation de l’Assemblée Générale
Il convient de préciser que le règlement conventionnel qui détermine la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur jouissance ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires autres que celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 8, al. 2).Il
Dans de nombreux cas, aucun changement d'affectation ne pourra être entrepris par un copropriétaire sans une autorisation préalable de l'assemblée générale.
Il s’agit des cas où le changement d’affectation :
- Est contraire à la destination de l’immeuble
- Est interdite par le règlement de copropriété
Il s’agit des cas où un copropriétaire souhaite , à titre d’exemple, installer un local commercial dans un immeuble réservé strictement à l’habitation et il lui faudra obligatoirement , obtenir , une autorisation du syndicat des copropriétaires.
Il arrive parfois également que règlement de copropriété comporte des interdictions à tout changement d’usage, et interdire à un copropriétaire de modifier l’affectation de ses parties privatives.
Il convient de préciser qu’'aucune clause du règlement de copropriété ne peut apporter de restriction aux droits des copropriétaires à l'exception de celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 8).
Le copropriétaire demeure donc toujours en mesure de pouvoir contester une clause du règlement de copropriété qu’il estime contraire aux exigences légales.
II/ Le changement n’est soumis à aucune autorisation de l’Assemblée Générale
En vertu de son droit de libre disposition de son lot, le copropriétaire a la faculté de modifier l'affectation des locaux du moment que le changement ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble .
La question qui se pose est de savoir si en l’absence d’interdiction prévue par le règlement de copropriété , il est possible de modifier l’affectation, sans solliciter une autorisation de l’Assemblée Générale ?
La Haute juridiction a affirmé à plusieurs reprises que l’affectation d’un lot n’est pas figée .
Depuis plusieurs années, de nombreux copropriétaires veulent affecter leur grenier, leur débarras à l’affectation d’habitation et veulent se dispenser d’une autorisation.
Ce changement d'affectation doit respecter la double condition :
• De ne pas être contraire à la destination générale de l'immeuble.
• De ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires peut refuser le changement d’affectation, en raison d’une atteinte aux droits des copropriétaires et / ou d’une atteinte à la destination de l’immeuble.
Il y a de nombreuses jurisprudences :
-Le changement d'affectation de débarras en pièce d'un appartement d'habitation porte atteinte aux droits des copropriétaires qui perdent le bénéfice du règlement de copropriété fixant la destination de l'immeuble. L'assemblée générale ne pouvait sans l'unanimité autoriser les travaux impliquant la modification de la destination des parties privatives telle que prévue au règlement de copropriété pour lui donner une nouvelle affectation portant atteinte aux droits d'autres copropriétaires.
CA Paris, pôle 4, 2e ch., 9 sept. 2009, Ducoté c/ Synd. 28 rue Duplex à Paris : JurisData n° 2009-379043
-l'installation d'une salle de jeux Lasers dans un immeuble de grand standing (Cass. 3e civ., 23 mai 2006 : Administrer août-sept. 2006, p. 54) ;
- la division d’un lot en studios en vue de locations touristiques et de courte durée : Les juges du fond qui ont ordonné la remise en l’état d’un lot de copropriété divisé en quatre studios en vue de leur location ont légalement justifié leur décision en raison de l’atteinte portée à la destination de l’immeuble par de telles locations (Cass. 3e civ. 8 mars 2018)
Au contraire :
Récemment , la Cour de Cassation a jugé que« La transformation d'un entrepôt en emplacements de parking ne peut être sanctionnée s'il n'est pas démontré qu'elle porte atteinte aux droits des copropriétaires ou à la destination de l'immeuble.
La qualification de structures métalliques en parties communes impose d'établir qu'elles sont affectées à l'usage ou l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs copropriétaires. «
(Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 18-23.797 (pourvoi c/ CA Lyon, 4 sept. 2018) : JurisData n° 2020-013088).
-la transformation de deux bureaux en appartements, dans une copropriété à usage d'habitation à l'exception de certains lots qui ont eu une affectation d'habitation avant de recevoir celle de bureaux (CA Montpellier, ch. 1, sect. B, 16 janv. 2001 : )
Le Tribunal devra justifier son jugement en précisant pourquoi une affectation donnée à un lot est ou n'est pas conforme à la destination de l'immeuble ou préjudiciable aux droits des copropriétaires.
Il faut néanmoins faire attention car dès lors qu'un copropriétaire s'est, de sa propre initiative, assujetti à l'accord des copropriétaires pour changer l'affectation de son lot, la décision d'assemblée générale refusant ce changement est devenue définitive, faute d'être contestée.
Elle s'impose au copropriétaire concerné comme à tous les autres copropriétaires, alors même qu'elle porterait atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives.
En outre , si un copropriétaire s’est dispensé d’une autorisation et qu’il est poursuivi en justice, il prend le risque d’obtenir la sanction d’un rétablissement dans l’état antérieur , ce qui peut s’avérer extrêmement difficile .
Notre cabinet intervient pour vous assister et vous représenter , dans ce type de contentieux .
Vous pouvez me poser vos questions sur conseil-juridique.net: http://www.conseil-juridique.net/joan-dray/avocat-1647.htm
JOAN DRAY
Avocat
MANDATAIRE EN TRANSACTIONS IMMOBILIERES
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