la condition suspensive et le contrat de prêt

Publié le 06/04/2011 Vu 19 363 fois 4
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Lors de la signature d'un avant contrat en vue de l'achat d'un bien immobilier, il est constant que le prix soit payé au moyen d'un prêt. L'article L312- 6 du code du commerce prévoit que le contrat constatant l'opération immobilière est réputé conclu sous la condition suspensive de l'obtention du prêt . La réalisation de la condition suspensive, et donc , l'obtention du prêt , peut susciter des difficultés. L'importance du contentieux en la matière en constitue une illustration. Si la réalisation de la condition suspensive permet le plus souvent de signer le contrat définitif, il en va , autrement, lorsque la défaillance de la condition est imputable ou non au candidat acquéreur. En raison de l'interdépendance instituée par la réglementation entre le contrat de crédit et le contrat principal en ce qui concerne les rapports entre l'emprunteur et l'organisme de crédit.

Lors de la signature d'un avant contrat en vue de l'achat d'un bien immobilier, il est constant que le prix s

la condition suspensive  et le contrat de  prêt

La condition suspensive est très souvent prévue dans les contrats de vente immobilière, et même lorsqu'elle ne l'est pas, il résulte de l’article L.312-15 du Code de la Consommation qu'en l'absence de précision, la vente est toujours réputée conclue sous condition suspensive.

Il convient également de préciser qu'un acquéreur disposant de fonds suffisants peut renoncer au bénéfice de la condition suspensive (dans ce cas, l'avant-contrat devra préciser que le prix sera payé sans l'aide d'un prêt, ou bien devra comporter une mention de la main de l'acquéreur indiquant qu'il renonce au bénéfice de la condition suspensive, et ce même s'il sollicite finalement un prêt).

Les caractéristiques de la condtion suspensive

D'ores et déjà , il convient de préciser que la durée de validité de la condition suspensive a été fixée par le législateur.

La durée de validité de cette condition suspensive ne peut pas être inférieure à un mois à compter :

-de la date de la signature de l'acte ,

ou

-s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement  à compter de la date de l'enregistrement (C. consom. art. L 312-16, al. 1).

Dans de nombreux actes, les parties définissent les modalités de la condition ( taux du prêt, durée etc...)

Afin d'éviter d'imposer au futur acquéreur des conditions strictes, le législateur a décidé que les dispositions de l'article L 312-16 du Code de la consommation étant d'ordre public, les clauses qui imposent des obligations contractuelles plus strictes à l'emprunteur de nature à accroître les exigences résultant de ce texte sont nulles.

Sont considérées comme nulles , les clauses suivantes:

-celles imposant au bénéficiaire de la promesse de vente l'obligation de déposer la demande de prêt auprès d'un organisme déterminé dans un certain délai et à en justifier auprès du promettant (Cass. 1e civ. 7-7-1993)

-prévoyant que la condition suspensive serait réputée réalisée à défaut de notification au vendeur de la décision du prêteur dans un certain délai (Cass. 3e civ. 18-7-1986)

Réalisation de la condition

La Cour de cassation a précisé que constitue l'« obtention » visée par la loi la présentation par un organisme de crédit d'une offre régulière de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans l'acte constatant l'opération immobilière

Il résulte  de la jurisprudence que le bénéficiaire de la promesse, qui s'est engagé à présenter une demande de prêt, doit justifier de l'extinction de son obligation conformément à l'article 1315 du Code civil, en prouvant qu'il a déposé une demande conforme aux stipulations de la promesse, faute de quoi la condition sera réputée accomplie (Cass. 3e civ. 6-5-2008).

Attention car le simple dépôt d'une demande ne suffira pas à faire jouer la clause suspensive, pour s'en prévaloir le vendeur doit avoir "effectué des diligences sérieuses"  (Cass. 3e civ. 8-12-1999).

Une fois la demande déposée, si le prêt est "obtenu", c'est à dire si la banque fait une offre de prêt, la condition est réalisée, peu important que le bénéficiaire accepte ou décline l'offre de la banque (Cass. 1e civ. 2-6-1993).

Empêchement de réalisation de la condition

Dans certains cas, la condition sera réputé accomplie en raison de l'empêchement de l'acquéreur.

Il en sera ainsi lorsque l'acquéreur aura fait preuve de négligence avérée, en s'abstenant de déposer un dossier de demande de prêt ou l'aurit déposé tardivement.

Il convient d'attirer l'attention sur la rédaction des actes qui prévoient souvent de déposer des dossiers auprès de plusieurs organismes, il faut donc éviter de produire une seule lettre de refus.

Refuser l'offre de prêt  sans motif sérieux constitue une faute qu'il pourraît être reproché à l'acquéreur

Lorsque le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt justifie avoir demandé un prêt conforme aux caractéristiques de la promesse, c'est au promettant qu'il appartient de démontrer que ce bénéficiaire a empêché la réalisation de la condition.
Cass. 3e civ. 26 mai 2010 n° 09-15.317 (n° 676 F-PB), Larcanche c/ Vallée

Conséquences: La charge de la preuve est renversée.

En revanche, si le promettant parvient à démontrer que le bénéficiaire a empêché la réalisation de la condition, celle-ci sera réputée réalisée, en vertu de l'article 1178 du Code Civil.

Les parties doivent donc faire preuve de vigilance notamment lors de la signature de l'acte préparatoire.

Je me tiens à votre disposition pour tous renseignements complémentaires.

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1 Publié par Visiteur
28/03/2012 06:47

Je voulais vendre mon appartement pour financier mon achat d’un restaurant. J’ai confié un mandat à une agence immobilière et j’ai signé une compromis de vendre juillet 2011. J’ai confié un autre mandat à une autre agence pour trouver un fond de commerce. En septembre, l’agence m’a confirmé que l’appartement est bien vendu et j’ai signé expressément une promesse de vente d’un fond de commerce (restaurant) dans laquelle la condition suspensive de financement n’a pas été prévue malgré j’ai dit expressivement je ne pourrais pas acheter ce restaurant sans vendre mon appartement. J’ai déposé 13000€ comme garantie. En octobre l’agence m’a informé que l’appartement n’a pas encore vendu et qu’il fallait attendre. J’ai obtenir une prolongation jusqu’au 02/12/2011.
A l’expiration du délai de la prolongation mon appartement n’a toujours pas vendu. J’ai essayé tous les moyens sans réussir à le vendre. Ma situation financière est catastrophe parce que je déjà quitté mon appartement et a loué un autre appartement. Je suis obligé de payer loyer de des charges de deux appartements.
Maintenant le vendeur a réclamé 10% d’indemnisation prévu dans le contrat sous prétexte de l’absence de la condition suspensive de financement. Et l’avocate qui a rédigé la promesse de vente du restaurant m’a menacé de donner cette 13000€ au vendeur parce qu’elle n’a pas l’obligation de garder cet argent. ( le vendeur est son ami ).
Maître DRAY, pouvez vous m'aider de récupérer mon dépôt de garantie de 13000€?

2 Publié par Visiteur
25/08/2013 15:00

est ce que les lettres de renonciation a la condition suspensive pour une promesse de vente doivent etre envoyées en recommandé , la personne dit ne plus avoir besoin de prêt mais veut quand meme acheter avec ses fonds propres - existe t il une jurisprudence de la cour de cassation qui dit que les lettres doivent etre envoyées en recommandé - merci viviane

3 Publié par Visiteur
02/01/2015 13:39

J'ai signé un compromis de vente de mon appartement sous condition suspensive de la vente du bien de mon acquéreur le 4 novembre 2014. Il avait été expressément indiqué sur le compromis que la signature de l'acte notarié devait avoir lieu le 5 janvier. Or, j'apprends il y a 2 semaines que la vente du bien de mon acquéreur est compromis faute de titre de séjour de ses acquéreurs. Le notaire m'annonce une vente prorogée à fin février début mars. Quels sont mes recours sachant que je m'étais déjà engagée sur un bail de location d'habitation que je suis obligée de résilier puisque la vente aura "peut être" lieu que dans 2 mois et demi ? N'y a t'il pas une date limite à cette condition suspensive ?
Merci.

4 Publié par Visiteur
29/09/2016 13:18

Chère Maitre, bonjour,

J'ai une question relativement simple à vous poser.
Dans les conditions actuelles d'un marché saturé à Paris, de nombreux acquéreurs souhaitent lever la condition suspensive de prêt pour rassurer le vendeur alors même qu'ils vont utiliser la voix de l'emprunt (simplement la banque lors de l'étude a donné un avis favorable sur l'emprunt).
Cette pratique est-elle réellement autorisée par la loi ?
Quels sont les risques pour l'acquéreur si celui-ci a un refus de prêt ?

D'avance merci pour votre point de vue sur cette situation,
Bien cordialement,
Stéphane MEIGNANT
Côté Acheteur paris
Chasseur immobilier
www.coteacheteur.com

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