Un arrêt du 28 janvier 2015 est venu préciser que l’exigence de mise en concurrence, lors du vote des marchés et contrats dans une copropriété, n’est requise que pour la prise de décision sur le choix du contrat engageant le syndicat des copropriétaires.
Les travaux de maintenance définis à l'article 45 du décret du 17 mars 1967, ils ne font pas l'objet de délibérations particulières de l'assemblée générale, celle-ci les approuve globalement dans le vote du budget prévisionnel annuel.
En revanche, les travaux autres que de maintenance doivent être décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés).
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 impose à l’assemblée générale des copropriétaires d’arrêter, à la majorité absolue, un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire (II).
Cependant, afin que les copropriétaires puissent faire leur choix en connaissance de cause, le décret de 1967 prévoit une information préalable à la prise de décision (I).
I – L'information des copropriétaires
Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que lorsqu'un projet de résolution est soumis à l'assemblée générale des copropriétaires, un certain nombre de documents doivent être notifiés à ses membres au plus tard en même temps que l'ordre du jour.
Ainsi, aux termes de l'article 11 du décret : "Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux (...) ;
7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (al. 2 et 3), 14-2 (al. 2), 18 (al. 7), 24 (al. 2 et 3), 25, 26, 30 (al. 1er, 2 et 3), 35, 37 (al. 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965"
L'article 11prévoit ainsi deux formalités distinctes de notification :
- d'une part, la communication des informations sur les conditions essentielles des contrats et marchés à passer au nom du syndicat ;
- d'autre part, la notification du ou des projets de résolution portant notamment sur les travaux à exécuter.
L'objectif de l'article 11, I, 3° est de permettre aux copropriétaires, avant de se prononcer sur les contrats à passer avec les tiers, de pouvoir vérifier et comparer les offres de fournisseurs et prestataires de services de manière à retenir celles leur paraissant financièrement les plus avantageuses ou les plus fiables au regard des intérêts de la collectivité.
Lorsque les travaux, notamment d'entretien courant, mettent en oeuvre des moyens assez limités et dont le coût demeure peu élevé au regard de la trésorerie du syndicat, la comparaison de devis de deux ou quelques fournisseurs peut être suffisante au regard de l'objectif précité.
En revanche, lorsqu'il s'agit d'opérations plus importantes (réfection d'une toiture, ravalement des façades, construction de nouveaux locaux, etc.), les éléments d'information à soumettre par le syndic aux copropriétaires doivent être suffisamment complets, compte tenu des divers facteurs techniques et financiers qui doivent entrer en considération dans le choix de l'entreprise (CA Paris, 8 déc. 2010 : JurisData n° 2010-025022).
Ainsi les impératifs de l'article 11 sont respectés dès lors qu'est joint à l'ordre du jour un document comportant le coût global des travaux, sa répartition en fonction des tantièmes, et que sont annoncés le compte rendu et la présence de l'architecte à l'assemblée générale, pouvant fournir aux copropriétaires présents toutes les précisions utiles (CA Paris, 16 mars 1989 : D. 1989, inf. rap. p. 122).
Un programme de travaux joint à la convocation avec l'ordre du jour a été estimé suffisamment précis sur la nature des travaux à commander et sur leur coût (CA Paris, 31 août 2000 : JurisData n° 2000-126119).
La notification de tous les devis des entreprises consultées n'est pas exigée du moment que la note de synthèse, seule jointe à la convocation, a le mérite d'assurer, par les mentions qu'elle comporte et les comparaisons qu'elle fait entre les différentes propositions des entreprises.
Aucun texte n'impose que la quote-part financière incombant à chacun des copropriétaires soit précisée dans la notification, celle-ci résultant de la grille de répartition des charges prévue par le règlement de copropriété, donc facilement évaluable (CA Paris, 23e ch., 27 mars 1992 : Loyers et copr. 1992, comm. 270).
En revanche, l'information a été jugée insuffisante pour une convocation qui se bornait à indiquer le coût global de travaux de réfection de parties communes sans autres informations sur le marché à conclure (CA Paris, 18 févr. 1987 : RD imm. juin 1987, p. 284).
Le fait que certains copropriétaires aient pu être à même de compléter par des sources personnelles l'information qui leur était fournie sur la question soumise à la délibération de l'assemblée ne saurait pallier l'insuffisance de l'information qui devait leur être donnée.
Ainsi, le moyen du syndicat des copropriétaires, tenant au fait qu'un contrat de même nature que celui envisagé avait été antérieurement consenti à un publicitaire, est donc dépourvu de portée (CA Paris, 23e ch., 21 sept. 1994 : Loyers et copr. 1995, comm. 86 ; RD imm. mars 1995, p. 159).
II – L'obligation de mise en concurrence
Aux termes de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : "L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25 (...) arrête un montant des marchés et des contrats, autres que celui de syndic, à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire".
L'article 19-2 du décret de 1967 prévoit que lorsque l'assemblée générale n'a pas fixé les conditions de cette mise en concurrence, celle-ci "résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises".
Lorsque l'assemblée générale est convoquée pour voter sur l'exécution de travaux, le devis les concernant doit être notifié en même temps que l'ordre du jour, la simple référence à ce document dans la convocation étant insuffisante (Cass. 3e civ., 22 mars 2000 : JurisData n° 2000-001217).
La Cour de cassation a décidé que l'obligation de mise en concurrence était respectée, même si, pour certains lots, les entreprises consultées n'avaient pas toutes répondu, ceci n'affectant pas la régularité de la délibération dès lors que les documents annexes à la convocation permettaient aux copropriétaires de prendre une décision en connaissance de cause (Cass. 3e civ., 27 nov. 2013, n° 12-26.395).
La question s'est récemment posée de l'étendue de cette obligation de mise en concurrence (Civ. 3e, 28 janv. 2015, FS-P+B, n° 13-28.021).
En l'espèce, le choix d'un nouvel ascensoriste faisait l'objet d'une résolution en deux parties.
La première permettait de déterminer le type de contrat d’entretien à souscrire et la seconde donnait mandat au conseil syndical de choisir une proposition dans le cadre d’un budget maximum.
Un copropriétaire ayant voté contre la première délibération estimait que l’obligation de mise en concurrence n’avait pas été respectée, puisque le type de contrat entériné n’était proposé que par un seul prestataire.
La Cour de cassation n’accède pas à cette demande et considère que le premier vote n’était qu’une décision de principe et l’obligation de mise en concurrence ne porte que sur le choix du contrat, en l’occurrence, délégué au conseil syndical.
L'arrêt du 28 janvier 2015 énonce que : "L’exigence de mise en concurrence n’est requise que pour la prise de décision sur le choix du contrat engageant le syndicat des copropriétaires".
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Joan DRAY
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