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Dépôt de garantie et charge de la preuve

Publié le 11/05/201211/05/2012 Par Maître Joan DRAY Vu 35 319 fois 10

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La restitution du dépôt de garantie est le deuxième sujet de contentieux dans les rapports locatifs dans la mesure où la justification des coûts de nature à le réduire et leurs pertinence sont difficiles à déterminer. Il convient de rappeler qu’aucun texte de loi n’impose le versement d'un dépôt de garantie. Néanmoins, en pratique, le contrat de bail prévoit, généralement, le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations locatives. Ainsi, le locataire verse au propriétaire un dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux. Cette somme lui est restituée en fin de contrat s'il a respecté ses obligations, et en particulier s'il a payé son loyer et n'a pas dégradé le logement. Depuis le 10 février 2008, le dépôt de garantie en location vide est d'un mois de loyer. En location meublée, il est libre, mais, en pratique, il est généralement de deux mois de loyer. Ce dépôt est conservé par le propriétaire pendant toute la durée de la location. Le propriétaire encaisse le dépôt de garantie. Son montant reste invariable même sur une très longue durée de location et il ne peut pas être révisé même à l'occasion du renouvellement du bail. Il convient de préciser que le dépôt de garantie ne doit pas être assimilé à une avance sur loyer. Le locataire est tenu de régler son loyer jusqu'à la date de sortie du logement. Le locataire refusant de payer son loyer le dernier mois prend le risque de recevoir un commandement de payer : son mobilier peut être mis en saisie conservatoire l'empêchant ainsi de déménager. Cet article a pour objet de rappeler les conditions dans lesquelles le dépôt de garantie doit être restitué au locataire avant de voir les cas dans lesquels le propriétaire peut conserver tout ou partie de ce dépôt de garantie.

La restitution du dépôt de garantie est le deuxième sujet de contentieux dans les rapports locatifs dans la

Dépôt de garantie et charge de la preuve

Dépôt de garantie : charge de la preuve :

Il convient de rappeler qu’aucun texte de loi n’impose le versement d'un dépôt de garantie.

Néanmoins, en pratique, le contrat de bail prévoit, généralement, le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations locatives.

Ainsi, le locataire verse au propriétaire un dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux. Cette somme lui est restituée en fin de contrat s'il a respecté ses obligations, et en particulier s'il a payé son loyer et n'a pas dégradé le logement.

Depuis le 10 février 2008, le dépôt de garantie en location vide est d'un mois de loyer.

En location meublée, il est libre, mais, en pratique, il est généralement de deux mois de loyer.

Ce dépôt est conservé par le propriétaire pendant toute la durée de la location. Le propriétaire encaisse le dépôt de garantie.

Son montant reste invariable même sur une très longue durée de location et il ne peut pas être révisé même à l'occasion du renouvellement du bail.

Il convient de préciser que le dépôt de garantie ne doit pas être assimilé à une avance sur loyer. Le locataire est tenu de régler son loyer jusqu'à la date de sortie du logement.

Le locataire refusant de payer son loyer le dernier mois prend le risque de recevoir un commandement de payer : son mobilier peut être mis en saisie conservatoire l'empêchant ainsi de déménager.

Cet article a pour objet de rappeler les conditions dans lesquelles le dépôt de garantie doit être restitué au locataire avant de voir les cas dans lesquels le propriétaire peut conserver tout ou partie de ce dépôt de garantie.

1/ La restitution du dépôt de garantie :

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés par le locataire, déduction faite des sommes restant dues au propriétaire (régularisation des loyers et des charges dus ou des frais de réparation).

C'est le bailleur qui a reçu le dépôt de garantie qui doit le restituer, même si l'immeuble a été vendu, et même si le dépôt a été transmis à l'acquéreur, l'acte de vente n'étant pas opposable au locataire qui n'y a pas été partie (CA Montpellier 1^re ch D 1^er décembre 2004 : JurisData n° 2004-265201).

D’une manière générale, la Cour de cassation juge que l'obligation de restituer le dépôt de garantie ne se transmet pas à l'ayant cause à titre particulier (Cass 3^ème civ 25 février 2004 : JurisData n° 2004-022).

En revanche, cette obligation incombe aux héritiers (Rép min n° 17744 : JO Sénat 7 juillet 2005).

Cependant en pratique, le dépôt transmis à l'acquéreur de l'immeuble sera remboursé par celui-ci.

Si le bailleur ne s’est pas exécuté, le locataire après mise en demeure, pourra saisir, selon le montant de la demande, le juge de proximité ou le tribunal d'instance.

Il convient de rappeler qu’une procédure peut être engagée avant toute démarche litigieuse devant la commission de conciliation en matière locative.

En outre, à défaut de restitution dans le délai prévu, le montant du dépôt de garantie restant dû au locataire, produit des intérêts au taux légal (art 22 de la loi de 1989).

Enfin, il convient de préciser que la restitution du dépôt de garantie ne vaut pas nécessairement quitus au locataire de toutes sommes dues au bailleur au titre de la relation locative (Cass 3^ème civ 18 juin 2002 : JurisData n°2002-014943).

2/ La conservation de tout ou partie du dépôt de garantie :

Le propriétaire peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie si le rapprochement des états des lieux d’entrée et de sortie fait apparaître des détériorations imputables au locataire sauf si celles-ci ont été occasionnées par vétusté, malfaçon ou vice de construction.

De même, le bailleur est autorisé à retenir sur le dépôt de garantie les sommes dont le paiement constitue des obligations locatives sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Aussi, les sommes que le propriétaire réclame au locataire doivent être justifiées. Il ne peut pas fixer arbitrairement le montant des travaux mais doit présenter des devis ou factures de professionnels.

Lorsque le propriétaire effectue lui-même les travaux de remise en état, il ne peut pas facturer de la main d'œuvre à son locataire, seul le prix d'achat des matériaux sera déduit du dépôt de garantie.

A cet égard, s'il y a peu de difficultés pour établir le montant de la dette de loyers et charges en revanche, la jurisprudence n'admet la dette de réparations locatives qu'à la condition qu'elle soit établie de manière incontestable.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’en cas de litige, il appartient au bailleur de justifier qu’il a bien versé le dépôt de garantie ou que la diminution de la restitution est justifiée (art 1315 C civ).

Cette solution a été rappelée par la Cour de cassation dans un arrêt du 12 février 2012.

En l’espèce, le bailleur n'avait restitué qu'un tiers du dépôt de garantie et le juge avait estimé que le locataire ne pouvait réclamer la restitution du solde qu'en fournissant un état des lieux d'entrée comparé à un état des lieux de sortie, lesquels n'avaient, semble-t-il, pas été dressés.

Ainsi, en demandant au locataire de justifier des sommes qu'il entendait recouvrer, le juge avait clairement inversé la charge de la preuve.

En conséquence, la Cour de cassation casse ce jugement en rappelant qu’il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues. (Cass. 3e civ., 15 févr. 2012, n° 11-13.014, FS-P+B, Loutangou c/ Société Vienne Logement AMFP (pourvoi c/ jur. proximité de Poitiers, 21 avr. 2010) : JurisData n°2012-02067).

Enfin, si le bien loué est en copropriété, le propriétaire peut conserver une partie du dépôt de garantie jusqu'à ce qu'il reçoive le décompte des charges annuelles, dans ce cas il n'est pas soumis au paiement des intérêts au taux légal pour non respect du délai de deux mois.

Mon cabinet est à votre disposition pour tous renseignements et contentieux.

Joan DRAY
Avocat à la Cour
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1 Publié par Visiteur

23/05/2014 14:57

Des précisions bien utiles! je suis justement dans le cas où mon propriétaires a retenu des frais de main d'oeuvre exorbitants pour des travaux qu'il a réalisés lui même (du style 50euros pour détartrer un WC où apparaît d'après l'état des lieux "quelques traces de calcaire". Je compatis vraiment avec les propriétaires qui ont des locataires qui saccagent leur bien mais il y en a vraiment qui exagèrent et pensent que le dépôt de garantie constituent leurs étrennes!

2 Publié par Visiteur

23/05/2014 14:57

3 Publié par Visiteur

16/03/2015 18:00

Je viens d'apprendre le contraire. Mon propriétaire a effectué les travaux et me retiens sa main-d'oeuvre. L'assistance juridique me confirme que les tribunaux retiennent bien cette notion de temps passé...qui croire?

4 Publié par Visiteur

15/04/2015 13:50

Bonjour, sortie des lieux le 28 fev 2015 avec état des lieux fait avec huissier alors que de particulier à particulier à l'entrée. Restitution dépôt de garantie le 21 mars avec déduction dun devis (BIDON) car l'entreprise n'est pas intervenu mais les travaux de" nettoyage"sont fait ( attestation de la société d'espace verts fourni) nous en avons contesté une parti via notre service juridique et la ils nous re balance un devis de nettoyage intérieur établi le 10 avril alors que des nouveaux locataires on emménagé le 17 mars?
Quelle sont nos recours?

5 Publié par Visiteur

25/04/2015 17:12

bonjour
j'ai quitté un logement HLM on a retenu ma caution 258.94 (prêtée par l'office cilar)+ 91.06 sur mon compte alors que l'aide de la cilar avait été remboursée (on me facture 350 euros) alors je ne comprend pas, mais je me suis aperçue que les travaux n'avaient pas été réalisés et l'appartement reloué suite à un entretien on me dit qu'ils ne sont pas soumis aux mêmes règles d'avoir à effectuer les travaux photocopie reçue article 1730 et donc dans leur droit chose dont je ne suis pas sure merci de me donner votre avis

6 Publié par adrien64

10/05/2015 10:56

Bonjour, j’ai comme un problème qui paraît complexe pour moi alors je vais essayer de le résumer
Contexte :
Le 20/02/2012 j’ai loué un appartement type T3 dans une résidence gérée par un syndic de co-proriété avec un ami que je nommerais M. X sur le bail la caution est de 595 euro, 70 euro pour la télécommande et 50 euro pour les provisions de charges (la révision du loyer a pour valeur de l’indice référence des loyers le 3e trimestre 2011=120,95, date de révision le 1/02/N)

Événements :
Mon colocataire est partie comme un voleur le 21 mars 2014 sans rien payé et c’est bien plus tard que j’ai appris que celui ci lui avait envoyé une seule lettre administrative qui disait qu’il prenait congé du logement à partir de la date de réception du courrier et dans un délais d’un mois car il invoquait son statut de chômeurs soit officiellement au mois de Mai 2014. J’ai donc du payer sa part a ça place jusqu’au mois de mai 2014. Celui-ci ne me renvoya jamais l ‘un des deux jeux de clés. Le 10 Mai 2014, j’ai adressé mon congé pour le logement.
J'ai quitté les lieux le 10 Août 2014. Ce même jour, propriétaire, proche ou mandataire n’était pas là pour dresser l'état des lieux de sortie et récupérer les clés. Dans les mois qui suivirent je n’ai pas pu lui remettre les clés suite à des indisponibilités de ça part ou dans l’impossibilité de le joindre. De ce fait les clés furent remises en main propre (1 jeu sur deux avec tous les doublons que j’avais faits) par moi-même sans récépissé de ça part lors de l’état des lieux de sortie « TARDIF » le 06 Janvier 2015.

J’ai résilié mon assurance habitation le 10 octobre 2014 en respectant ainsi le délais de 3 mois suivant le changement de logement, mais petit soucis en fin octobre il faut que je fournisse l’état de sortie, j’ai contacté mon ex-propriétaire en laissant des messages vocaux celui-ci ne me contacta que fin décembre 2014 après les fêtes. Mais mon assureur habitation renouvela mon assurance habitation et me préleva chose que je refusai deux fois ce qui me valu une mise en demeure avec avis de résiliation de la part de l’assureur soit un fichage a la GIPA par la suite. (Heureusement que j’ai envoyé des recommandés au siège et au médiateur de l’assurance qui au final annula mon contrat et désengagea tout fichage en mon en contre, affaire qui se régla entre fin mars et avril 2015).
Au mois de mars 2015 j’ai fait des points et des pieds a mon ex propriétaire pour être reçu est réclamer mon état de sorti (car en janvier celui ci ne m’a pas remis de double ou l’original). Celui ci me l’avait dater en janvier chose qui ne m’arrangeait pas pour mon assurance, j’ai donc demandé que celui-ci me le date rétroactivement chose qu’il ne voulut faire mais qu’au final, il fit une photocopie d’un l’état de sortie vierge pour retranscrire ce qu’il avait noté sur celui de janvier 2015 mais garda pour vrai celui de janvier 2015.

De plus M. X m'a laissé a charge son chat qui avait fait quelque dégât sur la tapisserie (griffures localisé sur 4 pan de murs). Celui-ci ne me rendit pas les cautions (595 +70 euro) entre août 2014 et mai 2015 chose qui est normale pour le logement mais pas pour la télécommande et stipule que vue que M. X n’a pas rendu son jeu de clé il gardait la caution. Je lui ai dit que je ne paierai que les menus accords soit les lai de tapisseries, mais celui-ci a fait refaire à neuf son appartement s’est servi des deux cautions pour refaire son appartement, mais il me redemande la différence par rapport au coût final des travaux car cela ne suffit pas. Je tiens à dire que sur mon état des lieux d’entrée, j’ai loué un appartement tapissé celui-ci s’est permis de tout retapisser dans l’appartement et de faire appliquer des couches de peinture dessus, de faire repeindre les plafonds et les fenêtres et de faire refaire le sol de son couloir.

En Mai 2015 il me réclame (via par message vocal ) la régularisation annuelle des charges d’eau depuis février 2012 a août 2014 il est en droit dit-il, mais celui-ci ne m’a jamais fais de régularisation annuelle pendant mon bail.Sa femme me dit que certaines années, j’avais consommé moins que ce que je donnais en provision de charges annuelle j’ai rétorqué ce n’est pas pour autant que vous n’aviez pas redonné la différence. Je leur ai demandé de me faire une demande de régularisation par écrit et de fournis les documents justificatifs, mais ils me répondirent que je pouvais passer chez eux pour les consulter et qu’ils pouvaient ce passer d’écris pour gagner du temps…
Au finale ils me réclame 1385 euro de régularisation et 1252 euro de travaux, je leurs est dis verbalement je veux bien faire un effort pour l’eau mais du 20 février 2012 au 21 mars 2014 on n’étais deux et je ne payerais pas la part pour un con qui m’a lâché et mais pour les travaux c’est non ne je paie que les menus accord

Aujourd’hui (10 mai 2015) celui-ci veut me facturer les changements de serrures et deux prises de courrant murales ( j’ai dû faire intervenir mon voisin du rez de chaussé pour déboîter des murs les prises et mettre des plots pour éviter des masses de courrant car de l’eau coulée dans les murs suite à un dégâts des eaux du voisin de dessus). Mais l’artisan qui a refait la cuisine et la chambre à neuf a oublié de refaire les prise et ne l’avait pas mis sur son devis moi j’ai déclaré le sinistre un expert et contre-expert sont passés. Je suis la victime dans cette affaire de dégâts des eaux ce n’est pas à moi de payer l’incompétence et le manque de professionnalisme des experts et de l'artisan…
Cela dur, mais dur, j’ai 25 ans, j’en peux plus je gagne que 750 euro nets et cette grande histoire que j’ai résumés me pèse lourdement sur la morale, j’en perds l’envie de manger et de sortir de m’amuser. En plus sa femme vient sonner à ma porte entre janvier et mai, elle est passée 5 fois me gonfler…

7 Publié par Visiteur

18/07/2015 19:36

bonjour a tous,
merci d'avance pour vos reponses.
le proprietaire me reclamme une preuve de lui avoir bien versé un depot de garantie afin qu'il puisse proceder au remboursement le jour de depart du locataire...
si le locataire a perdu son reçu de depot de garantie, peut il tout de meme le reclamer au proprio????
car le proprio remet une attestation comme quoi il a bien recu une certaine somme par le locataire pour le depot de garantie....

8 Publié par Visiteur

01/04/2016 13:12

Bonjour,
J'ai signé l'état des lieux de sortie de mon logement le 01/03 et quitté les lieux le même jour. Mon propriétaire retient sur ma garantie un restant dû de loyer du 01/03 au 03/03. Je précise que normalement, notre bail se terminait le 06/03 mais les propriétaires étaient d'accord pour que nous partions plus tôt d'autant que nous leur avions trouvé leurs nouveaux locataires... Je ne trouve pas cela honnête. Pouvons nous réclamer les sommes du 02/03 au 03/03 ? Si oui, quelle procédure suivre ?
En vous remerciant

9 Publié par Visiteur

25/07/2016 10:53

Bonjour,

Je précise ici pour ceux qui posent la question de la facturation au locataire du temps passé par le bailleur à effectuer des travaux de réparation qu'effectivement, certains tribunaux d'instance accordent le remboursement, alors qu'il ressort de la loi et d'une jurisprudence constante que le bailleur doit fournir un justificatif : au moins un devis, voire une facture pour justifier des travaux, ce qu'il ne peut pas faire lorsqu'il s'agit du temps passé. On pourrait également se pencher sur le principe que le bailleur ne peut pas décider unilatéralement du montant des frais de réparation (c'est pourquoi la jurisprudence demande au moins des devis !). Il est absolument nécessaire que les locataires en soient informés, afin de pouvoir contrer les arguments du bailleur. Cdlt. Valérie

10 Publié par clody

11/12/2021 11:56

Je suis propriétaire d'un appartement locatif. J'ai vendu cet appartement en aout dernier le locataire est toujours présent jusqu'à la fin du bail (reste1 an). Lors de l'acte de vente j'ai transmis à l'acquéreur le dépôt de garantie que j'avais perçu lors de l'établissement du bail (10ans).
J'ai envoyé au locataire le régularisation des charges qui lui incombait jusqu'à la date de l'acte de vente. (montant 280€)
Il me refuse de les régler pour un justificatif manquant de 25€.
En informant l'acquéreur ,ai je le droit de lui demander de le retenir sur le dépôt de garantie lors de la fin du bail ?
Cordialement
Claudine

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