DROIT DE LA COPROPRIETE

Il est admis que le lot de copropriété se compose pour chaque copropriétaire d’une partie privative et d’une quote-part sur les parties communes. Par définition, les parties communes sont celles qui appartiennent à l’ensemble des copropriétaires.

L'article 18-1 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précise que l'assemblée générale est appelée à connaître les comptes de la copropriété et l'article 11, 1o du décret no 67-223 du 17 mars 1967 (JO 22 mars) donne la liste des documents devant être fournis avec l'ordre du jour lorsque l'assemblée générale est appelée à approuver ces comptes. Il appartient au Syndic , en sa qualité de mandataire, de rendre compte de sa mission et de la gestion de la copropriété en faisant approuver les comptes par l'assemblée générale des copropriétaire. L'approbation des comptes à lieu une fois par an. Il est possible que le règlement de l’Assemblée Générale prévoit un contrôle plus fréquent.

Les copropriétaires se réunissent en assemblée générale afin de prendre les décisions relative à la copropriété. Les décisions prisent par l’Assemblée Générale affectent l’ensemble de la Copropriété, c’est pour cette raison qu’il est octroyé la possibilité aux copropriétaires de demander l’annulation d’une décision de l’Assemblée Générale. Quelles sont les motifs d'annulation?

Le syndic est l’organe qui permet la gestion d’une copropriété. A ce titre il va avoir des obligations et des devoirs non seulement envers les copropriétaires mais aussi à l’égard des tiers. Le syndic dispose d’un mandat donné par les copropriétaires lui permettant d’accomplir différents actes. Du fait de ce mandat si le syndic cause un grief à un tiers il entraine de façon automatique la responsabilité de l’assemblée générale des copropriétaires. La responsabilité personnelle du syndic ne peut être engagée que s’il commet une faute au sens de l’article 1382 et 1383 du Code Civil. C’est une responsabilité pour faute. Elle sera mise en jeu dès lors que la négligence du syndic cause un préjudice à un tiers.

Chaque copropriété doit avoir un syndic c’est-à-dire un représentant du syndicat des copropriétaires. La loi du 10 juillet 1965 confère au syndicat des pouvoirs étendus pour administrer la copropriété .Son rôle consiste donc tout d’abord à administrer l’immeuble afin de pourvoir à sa conservation ensuite, assurer l’exécution des dispositions du contrat de propriété mais également de percevoir les charges de propriétaires. Il en convient de se demander si le syndic a une obligation de conseil envers les copropriétaires.

Une copropriété est un lieu de communauté au sens propre, en ce qu’elle réunit divers propriétaires dans un espace réduit. Chaque immeuble est particulier par ses dimensions, par sa construction et son architecture, par son environnement, par le confort qu'il donne à ses occupants. En raison de sa complexité, la destination de l'immeuble est révélateur des divergences d’intérêts en présence. Les copropriétaires doivent donc s’organiser pour respecter à la fois la vie en communauté et à la fois la vie personnelle de chacun des copropriétaires. La loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, vise à encadrer ces relations. Ainsi, les copropriétaires déterminent ensemble la destination de l’immeuble qu’ils partagent. Chacune des parties privatives attribuées à un copropriétaire est affecté à un usage prévu ou non par le règlement de copropriété. Pourtant l’affectation des parties privatives est source d’un important contentieux judiciaire. Elle pose des problèmes tant au moment de l’acquisition d’un bien immobilier, que lors de sa jouissance ou de sa vente. Est ce qu’un copropriétaire est libre d’utiliser ses parties à sa guise ? Les organes de la copropriété peuvent-ils s’opposer à l’affectation déterminée librement par un copropriétaire ? Pour apprécier les droits de chaque propriétaire, il importe de bien saisir certaines notions telles que la destination de l’immeuble (I) ou celle de l’affectation des parties privatives (II). Enfin, il est nécessaire d’avoir connaissance de l’étendue du contrôle du juge en la matière (III).

La toiture est un élément indissociable de l’immeuble. Elle participe des caractéristiques générales de l'immeuble, de son apparence mais également de ses conditions d'habitation, d'utilisation et de standing. Sa réfection est un événement important de la vie d’un immeuble en copropriété. Les copropriétaires doivent êtres attentifs à toutes les décisions qui concernent la construction, l’entretien ou la réfection du toit. En effet, l’état de la toiture, et les décisions de la copropriété qui lui sont relatives, peut être parfois sources de litiges entre locataires et bailleurs ou entre locataires et copropriété. En effet, lorsqu’un trouble allégué par un locataire provient des parties communes de l'immeuble, sur lesquelles un copropriétaire n'a pas qualité pour entreprendre seul des travaux, le syndicat est responsable (CA Paris, 21 nov. 2001 : Juris-Data n° 2001-159625). Il peut être également à l’origine d’augmentation exceptionnelle et importante des charges (par exemple défaut caractérisé d’entretien et clause relative du contrat d’assurance qui permet à l’assureur de dégager la responsabilité de la copropriété). La réfection du toit de l’immeuble, compte tenu de son objet et de son coût, ne peut être considéré comme un acte de gestion courante dont le syndic (mandataire du syndicat) peut prendre l’initiative au titre de l’administration de l’immeuble (CA Paris, 23e ch., 18 juin 1997 : JurisData n° 1997-021734). Il faut obligatoirement une décision de l’assemblée générale. En matière de travaux, les missions du syndic sont très importantes. Il doit la remplir avec rigueur et vigilance car des erreurs ou négligences de sa part risquent d'avoir des conséquences très graves aussi bien pour le syndicat que pour chaque copropriétaire. Les manquements du syndic à ses obligations peuvent être sanctionnés sur le fondement des règles de responsabilité de droit commun. Peu importe que le syndic exerce ses fonctions à titre bénévole ou non. Le fait de dégager la responsabilité du syndic peut justifier sa révocation. En tant que mandataire, et sur la fondement du contrat de mandat, le syndic est responsable envers le syndicat des copropriétaires de toutes fautes relatives à l’exécution des travaux dans l’immeuble (Civ. 3e 10 octobre 1990). L’appréciation de la gravité de la faute varie selon que le syndic soit professionnel ou non (art. 1992 Code civil). Elle peut également être recherché sur un fondement quasi délictuel (art. 1382 et 1383 Code civil) par un copropriétaire ou un tiers qui rapporte l’existence d’un préjudice personnel. Les tribunaux sont assez fréquemment appelés à se prononcer sur ces problèmes de responsabilité du syndic, qui peut se situer à différents niveaux, à savoir dans : 1. L'appréciation de l'opportunité ou la nécessité de travaux. 2. La conclusion des contrats et marchés, y compris les assurances. 3. Le suivi des contrats et marchés.

Suite au refus de l’assemblée générale d’autoriser la réalisation de travaux ayant pour conséquence d’affecter « les parties communes ou de ou l'aspect extérieur de l'immeuble », le copropriétaire peut saisir le juge aux fins d’obtenir une autorisation judiciaire. Cependant, il faut que la décision de l’assemblée générale soit définitive. En effet, la Cour de cassation a jugé que ce n'est qu'après un refus définitif du syndicat que le copropriétaire demandeur pourrait saisir le tribunal habilité pour délivrer l'autorisation (Cass. 3e civ., 30 juin 1992). Cela signifie que le refus d’autoriser les travaux doit avoir été obtenu soit lors de la première assemblée à la majorité absolue, soit lors de la seconde assemblée à la majorité simple de l’article 24 (article article 25-1 de la loi de 1965). En application de l’article 30 alinéa 4, « Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25, b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus. »

Lorsqu’un copropriétaire souhaite faire des travaux affectant « les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble », l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 précise que ces travaux ne peuvent pas être librement entrepris par le copropriétaire. Les travaux doivent obligatoirement faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale. Cela permet de vérifier que les travaux sont bien conforment à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (I). La procédure d’autorisation est spécifique (II).

La réalisation de travaux au sein d'une copropriété est soumise au vote des copropriétaires en assemblée générale. Le type de majorité exigé varie en fonction des travaux envisagés. En application de la loi du 10 juillet 1965, les assemblées générales de copropriétaires statuent suivant quatre niveaux différents de majorité : la majorité simple de l’article 24 (I), la majorité absolue de l’article 25 (II), la double majorité de l’article 26 (III) et l’unanimité (IV). Se pose alors la question de savoir, quelle majorité doit-on utiliser pour quel type de travaux ?