DROIT DE LA COPROPRIETE

L'arrêt en date du 2 décembre 2014, rendu par la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation, concerne la restitution du dépôt de garantie. En l'espèce, il s'agissait d'une locataire qui a loué une maison. Cette locataire a assigné le bailleur en restitution d'un dépôt de garantie versé au titre de la location d'une maison. Le bailleur du bien a demandé, à titre reconventionnel, la condamnation de la locataire au paiement de réparations locatives. La juridiction de proximité de Colmar a accueilli la demande de la locataire mais rejeté la demande du bailleur.

La Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a rendu un arrêt, datant du 24 juin 2015, dans lequel elle a apprécié l'action en réparation des désordres affectant les parties communes de l'immeuble du syndicat de copropriétaires contre le vendeur de lots. En l'espèce, il s'agissait d'une société ayant acquis un immeuble, qu'elle a rénové, divisé puis vendu par lots de copropriétés. Les actes de vente comportaient en annexe un rapport d'une autre société relatif à l'état de la couverture de l'immeuble. Après expertise judiciaire, le syndicat de la copropriété a assigné la société, son assureur ainsi que l'autre société, ayant établi le rapport, afin qu'ils soient déclarés solidairement responsables des désordres survenus en toiture.

La Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a rendu un arrêt le 23 juin 2014, dans lequel les résolutions de l'assemblée générale étaient contestées. En l'espèce, il s'agissait d'un propriétaire de lots dans un immeuble, soumis au statut de la copropriété, qui contestait certaines résolutions prises par l'assemblée générale. Le propriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic en annulation des assemblées générales, subsdiairement en annulation de ces décisions et en paiement de dommages-intérêts. Le propriétaire a formé un pourvoi contre l'arrêt de la Cour d'Appel, en date du 2 mai 2013. Elle a rejeté le pourvoi et a condamné le propriétaire à verser une certaine somme au syndicat des copropriétaires et du syndic.

La Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a rendu un arrêt le 28 janvier 2015, dans lequel un couple de propriétaires d'un immeuble soumis à la copropriété contestaient trois résolutions adoptées par l'assemblée générale. Ce couple a assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic en annulation de certaines décisions de l'assemblée générale, qui ont été prises le 6 avril 2009. La Cour d'Appel d'Aix-en-Provence a rejeté la demande du couple, propriétaires de l'immeuble. Les demandeurs ont formé un pourvoi, qui a été accueilli par la Cour de Cassation uniquement sur la dernière résolution contestée.

Trois conditions cumulatives sont requises pour exercer un recours contre une décisions d’une assemblée générale. L'action doit être diligentée : - À l'encontre d'une « décision » adoptée par l'assemblée générale ; - Par un copropriétaire « opposant ou défaillant » ; - Dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision incriminée à un copropriétaire opposant ou défaillant.

Comme pour tout organe délibérant d'une entité morale, les décisions prises par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale doivent être constatées et consignées dans un document particulier, à savoir le procès-verbal des délibérations.

Le 15 avril 2015, la Cour de cassation a rendu un arrêt concernant la validité d’une décision d’assemblée approuvant des comptes irréguliers. (Civ. 3e, 15 avr. 2015, FS-P+B, n° 14-13.255)

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 permet au syndic de faire procéder de sa propre initiative, en cas d'urgence, à tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il est parfois difficile pour un syndic de prendre l'initiative d'engager des travaux de réparation ou de réfection de parties communes dont la décision de les entreprendre relève de la compétence de l'assemblée générale.

Par un arrêt du 28 janvier 2015, la Cour de cassation admet que deux loggias closes et habitables à la date de la vente devaient être prises en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues.

Il est de plus en plus fréquent qu’une assemblée Générale décide d’adopter une décision contraire à une décision antérieure, tel que le refus d’exécuter des travaux pourtant approuvés antérieurement etc…, ce type de résolution doit veiller à ne pas porter atteinte à ce que l’on appelle « un droit acquis »