L’octroi de délai de grâce en cas d’arriéré de paiement

L’octroi de délai de grâce en cas d’arriéré de paiement

Durant cette période de covid, de nombreux locataires, titulaires d’un bail commercial ,ont été dans l’incapacité de payer leurs loyers en raison d’absence de revenus suffisants.

Durant cette période d'urgence sanitaire, de nombreux fonds de commerce ont dû cesser leur activité et les locataires ont été contraints de cesser le paiement des loyers et charges.

Les propriétaires de locaux à usage commercial  qui se trouvent en situation d’impayés , ont pris la décision de saisir, au fond ou en référé , le Tribunal , afin d’obtenir l’acquisition de la clause résolutoire lorsque le bail le prévoit.

Le locataire n’est pas impuissant dans sa situation : il a des moyens de protection juridique tels que la suspension de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement pour apurer sa dette locative.

I/ l’octrois de délais de paiement 

Dans le cadre d’une dette de loyers impayés, lors d’une demande de paiement d’un propriétaire, le locataire a la possibilité de solliciter des délais de paiement limités à trois ans (anciennement deux ans) sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil qui sera accordé souverainement par le tribunal.

 Ainsi l’article 1343-5 du Code civil dispose :

Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement, par le débiteur, d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux dettes d'aliments.

Le juge va ainsi accorder des délais de paiement en considération de la situation du locataire mais également en fonction de la situation du bailleur.

C’est le juge des référés du tribunal de grande instance dans le ressort duquel se trouvent les lieux loués qui est amené le plus souvent à se prononcer soit pour constater l'acquisition de la clause résolutoire en condamnant le preneur au paiement d'une somme à titre de provision selon l'article 809, alinéa 2 du Code de procédure civile, soit pour statuer sur une demande de délai avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il faut savoir que si le locataire ne respecte pas l’échéancier qui lui a été accordé par le juge des référés, il ne peut pas saisir , le juge de l’exécution , pour tenter d’obtenir de nouveaux délais de paiement.

Il est de jurisprudence constante que l'ordonnance de référé étant passée en force de chose jugée, l'inobservation des délais impartis par le juge selon l'échéancier prévu entraîne l'acquisition de la clause résolutoire

Lorsque les délais octroyés en référé n'ont pas été respectés, le juge du fond ne peut en accorder de nouveaux.

Cass. 3e civ., 15 oct. 2008, n° 07-16.725, FS-P+B, Fabre c/ SARL Aux Gourmets des Monts (pourvoi c/ CA Lyon, 2 mars 2006) : JurisData n° 2008-045372

Toutefois, il convient de préciser que si le locataire avait contesté la validité du commandement de payer , le juge du fond aurait pu anéantir , la décision définitive rendue en référé.

Il est important de noter que le locataire peut toujours solliciter des délais devant la Cour d’Appel si le juge des référés les a refusés.

l'ordonnance de référé constatant l'acquisition de la clause résolutoire et octroyant, le cas échéant, des délais de paiement, n'a pas l'autorité de la chose jugée, au sens des dispositions de l'article 488 du Code de procédure civile, si bien que le juge du fond peut rendre une décision contraire fondée, notamment, sur la validité du commandement lui-même (CA Paris, 16e ch., sect. A, 18 oct. 2006 : AJDI 2007, p. 196. – CA Paris, 16e ch. A, 25 oct. 2006 : JurisData n° 2006-323318).

Le titulaire d'un bail commercial peut demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée, la cour d'appel a violé l'article L. 145-41 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 27 avr. 2017, n° 16-12.179 : JurisData n° 2017-008413).

Il résulte de l'article L. 145-41 du Code de commerce que tant qu'aucune décision constatant la résiliation du bail n'est passée en état de chose jugée, le juge peut accorder au locataire à jour du paiement de ses loyers des délais suspendant les effets de la clause résolutoire. En l'espèce, la locataire justifie avoir apuré sa dette et produit un relevé de compte locatif indiquant qu'elle est à jour. Il convient donc de lui accorder rétroactivement des délais de paiement, de suspendre les effets de la clause résolutoire, et de constater que la locataire s'étant acquittée du montant visé au commandement de payer, la clause résolutoire est dépourvue d'effet (CA Lyon, 8e ch., 3 juill. 2018, n° 17/08676 : JurisData n° 2018-012086 ; Loyers et copr. 2018, comm. 202).

Dès lors qu'il était constaté que la locataire n'avait pas procédé au paiement selon l'échéancier fixé par l'ordonnance de référé, la clause résolutoire avait produit ses effets même si cette ordonnance n'avait pas prévu une telle sanction et si la locataire s'est acquittée, à l'audience du premier juge, de l'intégralité des sommes visées au commandement de payer.

Cass. 3e civ., 14 mai 2008, n° 07-17.121, F-D, SCI 1 rue Thérèse c/ SARL de Gestion et d'Exploitation de fonds de commerce – SGE (pourvoi c/ C. Paris, 14e Ch. A, 16 mai 2006) : JurisData n° 2008-043948

Dès lors que l’ordonnance de référé est passée en force de chose jugée et en l’absence de décision contraire statuant au principal, le bailleur ne peut plus, en cas de non-respect par le preneur des délais de paiement conditionnant la suspension des effets de la clause résolutoire, demander unilatéralement l’exécution du bail qui est définitivement résilié. L’acquisition de la clause résolutoire met irrévocablement fin au bail commercial ; le bailleur ne peut plus en poursuivre l’exécution forcée.

Cass. 3e civ., 20 oct. 2020, n° 19-19.542 (pourvoi c/ CA Paris, pôle 5, ch. 3, 29 mai 2019) : JurisData n° 2020-016688

II/ les conséquences du non -respect de l’échéancier

Certains locataires ne respectent pas l’échéancier qui a été aménagé par le Tribunal, en octroyant des délais.

Il s’agit souvent du cas où le locataire n’a pas les fonds suffisants, et / ou ne respecte pas la date de l’échéancier.

Il est nécessaire de rappeler l’importance de la sanction en cas de non-respect des délais fixés par le juge et ce même si le terme du délai est dépassé de quelques jours, qui est la résiliation du bail, par l’acquisition de la clause résolutoire rétroactivement à la date de l'expiration du délai d'un mois,

Que se passe – il si le bailleur accepte un règlement tardif, peux  ton en déduire pour autant qu’il renonce au bénéfice de la clause résolutoire acquise ?

Dans une affaire intéressante, le bailleur avait justement considéré que   le droit au bail ayant déjà disparu au moment de l'acceptation des règlements effectués par la banque ( tiers créancier) du fait du non-respect de la première échéance, il ne pouvait y avoir de fraude à un droit et qu'en tout état de cause la sanction serait l'inopposabilité des règlements et l'obligation de les restituer.

La sanction de la fraude ne peut porter que sur un droit existant à la date à laquelle l'acte frauduleux a été commis, la cour d'appel, qui a constaté que la fraude avait été commise à l'occasion des paiements effectués par la banque à compter du 5 juin 2003 quand le droit au bail avait définitivement disparu depuis le 15 mai 2003, a violé le principe selon lequel la fraude corrompt tout et l'article 1134 du Code civil.

Cass. 3e civ., 21 janv. 2009 , n° 07.-19.916, FS-P+B, Brossel c/ Lize (pourvoi c/ CA Caen, 1re ch., 9 août 2007) : JurisData n° 2009-046640)

Vous pouvez me poser vos questions sur conseil-juridique.net: http://www.conseil-juridique.net/joan-dray/avocat-1647.htm

JOAN DRAY

Avocat 
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