Il peut arriver que dans le cadre d'un bail commercial, le locataire soit placé en liquidation judiciaire.
On peut se demander ce qui va advenir du bail dans ce cas.
Si le bail commercial est à son terme au jour du jugement d'ouverture, il ne pourra renaître pour les besoins des procédures collectives. Aucune règle, en effet, ne prévoit cette possibilité. Le bailleur pourra ainsi délivrer congé avant le jugement d'ouverture et valablement intenter une action en constatation de sa validité après ce jugement (Cass. civ. 3, 3 juin 1992, n° 90-19.687)
De même, si la clause résolutoire est acquise au jour du jugement d'ouverture, le jeu de la résolution ne pourra être remis en cause (Cass. civ. 3, 13 mai 1992, n° 90-18.399)
La situation est plus complexe si le bail n'est pas à son terme, ou que la clause résolutoire n'est pas acquise au jour du jugement d'ouverture de la liquidation.
Selon l'article L 641-12, al. 4 du code de commerce, en cas de liquidation judiciaire du locataire, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation à l'expiration d'un délai de trois mois à compter du jugement d'ouverture .
Selon une jurisprudence constante, la liquidation judiciaire n'entraîne pas la résiliation de plein droit du contrat de bail (Cass. com., 17 février 2009, pourvoi n° 07-20660).
Cette résiliation n'est possible qu'à l'expiration d'un délai de trois mois à compté du jugement d'ouverture en liquidation judiciaire.
En effet, pendant ce délai de trois mois, le bailleur ne peut pas demander ou faire constater la résiliation du bail.
Mais on peut se demander à partir de quand ce délai court-il quand la liquidation judiciaire n'est pas prononcée immédiatement à la date du jugement d'ouverture.
La Cour de cassation dans un arrêt du 19 février 2013 va apporter une réponse concernant le point de départ du délai pour agir en résiliation du bail (Cass. com. 19 février 2013 n° 12-13.662 (n° 198 FS-PB), Huille-Eraud ès qual. c/ Sté Inter-Home ITH)
Ce délai court, a précisé la Cour de cassation, à compter soit de la date du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire lorsque celle-ci est prononcée immédiatement, soit de celle du jugement d'ouverture de sauvegarde ou de redressement judiciaire en cas de conversion de la procédure en liquidation judiciaire.
En l'espèce, le locataire de locaux commerciaux avait été mis en redressement judiciaire, 3 mois plus tard, le bailleur avait délivré au liquidateur un commandement visant la clause résolutoire figurant au bail pour non-paiement des loyers.
Ces commandements étant resté sans réponse, le bailleur va saisir le juge des référés pour faire constater la résiliation du bail.
Il est utile de préciser que ce délai de trois mois ne vise que l'action en justice du bailleur.
Il ne lui est donc pas interdit de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire dès le premier impayé après le jugement d'ouverture (Cass. 3e civ. 9-10-1996 n° 94-21.222 : AJPI 1997 p. 935 note Gallet ; Cass. com. 2-2-1999 n° 95-21.625 : AJDI 2000 p. 232 note Gallet).
Le bailleur ne pourra se prévaloir de l'acquisition de la clause que s'il a fait constater celle-ci par le juge-commissaire ou le juge des référés (CA Paris 15-1-2013 n° 12/17592).
Il s'agit aussi de relever que les causes financières antérieures au jugement d'ouverture de la procédure ne peuvent fonder une résiliation du bail postérieurement au prononcé de la liquidation judiciaire (Cass. com., 30 mars 2005, n° 02-10.422, Société Le Caennais c/ M. Pierrick Maia, F-D).
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Joan DRAY
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