~~Le refus de prêt dans la cadre d’une promesse de vente
La Condition suspensive est généralement définie comme un évènement futur et incertain dont on va faire dépendre la naissance d’une obligation.
L'article 1178 du Code civil, « la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ».
Ainsi la promesse de vente sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt est la vente qui ne pourra se réaliser qu’à la condition de l’obtention du prêt par l’acheteur auprès de sa banque.
Ce type de clause est très fréquent dans les promesses de vente .
Dans certains cas, le bénéficiaire de la promesse prétend que la condition suspensive n’est pas réalisée car il n’a pas pu obtenir le prêt et renonce à la vente.
En opposant le refus de prêt, le vendeur ne peut pas réclamer la clause pénale.
Pour autant, doit-on considérer que le refus de prêt opposé par le bénéficiaire de la promesse doit être conforme aux caractéristiques de la promesse ?
La Cour de Cassation saisit de ce type de litige a eu l’occasion, à de multiples reprises, d’appliquer l’article 1178 du Code Civil qui dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur qui en a empêcher l’accomplissement.
Ce texte s’applique donc lorsque, dans une promesse avec condition suspensive de l’obtention d’un prêt, la demande de prêt effectuée par le bénéficiaire n’est pas conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente (Civ. 1re, 13 nov. 1997, Bull. civ. I, n° 310 ;)
La cour de Cassation a une fois de plus réitérée cette position dans un arrêt du 20 novembre 2013.(Civ 3e. 20 novembre 2013.FS-P+B+I ,n°12-29-021)
Il s’agissait d’un acheteur ayant conclu une promesse de vente avec la condition suspensive de l’obtention d’un prêt à un certain taux.
Pour renoncer à la vente, il se prévalait de ce qu’il n’avait pas pu obtenir le prêt.
Le vendeur qui avait certains doutes, souhaitait obtenir copie de la demande de prêt afin de vérifier qu’elle correspondait aux caractéristique de la promesse. L’acheteur avait notamment demander l’obtention d’un taux plus bas que celui initialement prévu dans la promesse de vente.
Cette attitude est donc sanctionnée par la Cour de Cassation qui considère que toutes modifications apportées par l’acheteur aux conditions du prêt s’analyse comme une volonté de faire échouer l’obtention de celui –ci.
La Cour de Cassation indique dans son attendu : « dans ses conclusions d'appel (signifiées le 22 février 2011, p. 10 al. 5), Monsieur X... faisait valoir que Madame Y... avait obtenu de la banque BNP PARIBAS un prêt au taux de 4, 75 %, dès le mois de mars 1999, et que sa demande en vue de l'obtention d'un prêt au taux de 4, 20 % ne constituait qu'une manoeuvre afin de renoncer à une vente qu'elle ne souhaitait plus ; qu'en affirmant par motifs adoptés du jugement que la faute de Madame Y... dans l'exécution de ses obligations contractuelles n'était pas démontrée, sans répondre à ces conclusions, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l' article 455 du Code de Procédure civile . »
Dans le cas d'une promesse de vente conclue sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur, il appartient à celui-ci, qui soutient que la condition ne s'est pas réalisée, de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques contractuellement définies ; que faute d'avoir demandé l'octroi d'un tel prêt dans le délai contractuellement prévu, l'acquéreur s'expose à payer le montant de la clause pénale insérée dans l'acte.
Dans cette affaire, la Cour de Cassation retiendra la faute de l’acheteur et la condamnera à payer la clause pénale prévue au contrat.
Cette solution peut se rapprocher d’une autre décision où L‘emprunteur avait fait cette fois-ci une demande de prêt d‘un montant supérieur à celui qui était prévu dans la promesse de vente conclue sous condition suspensive et en a empêche la réalisation (Cass. 3e civ., 19 mai 1999 : Bull. civ. 1999, III, n° 120 ). CA Saint-Denis de La Réunion, ch. civ., 10 avr. 2009 : JurisData n° 2009-377387.
Toutefois, si l’emprunteur rapporte la preuve que la banque en lui aurait tout de même pas accordé le prêt, la défaillance de la condition ne lui sera pas imputable.
Il convient donc pour les acheteurs potentiels de ne pas conclure de promesse de vente à la légère en pensant pouvoir sans défaire en jouant sur l’obtention du prêt.
S’il apparait à l’examen des faits que les conditions demandées différents ne serait-ce que de peu, le juge considérera que la promesse a été brisée par l’acheteur de façon abusive.
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Joan DRAY
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