1/ les charges locatives et les justificatifs
L'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juin 1989 définit les charges récupérables comme :
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accessoires au loyer principal ;
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exigibles sur justification ;
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une contrepartie pour le locataire.
Les charges locatives sont ensuite nécessairement justifiées, ce qui interdit les "forfaits de charges" constitués soit par un montant fixe ou par un pourcentage de loyers.
La liste complète des charges récupérables est publiée en annexe au décret du 26 août 1987.
Il est aujourd'hui établi que la liste des charges locatives prévue par le décret du 26 août 1987 est limitative.
Le bailleur doit adresser au locataire un décompte sommaire indiquant le montant des dépenses par nature de charges (chauffage,eau chaude, ascenseur, etc.) et tenir à sa disposition les pièces justificatives correspondantes (chez lui ou le gardien, parexemple).
Cette mise à disposition doit être effective au moins durant un mois à compter de l’envoi du décompte de charges.
Le compte de charges doit faire l’objet, au moins d’une régularisation annuelle.
La Cour de cassation a précisé que le bailleur devait tenir les pièces justificatives à la disposition personnelle de chaque locatairedurant cette période d’un mois.
Toutefois, pour permettre de récupérer les dépenses inhérentes à de nouveaux services issus des technologies nouvelles, la loi n° 2006-872 "ENL" du 13 juillet 2006 autorise des dérogations par accords collectifs locaux dans les deux domaines suivants (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 23, al. 2, rédaction L. n° 2006-872, 13 juill. 2006) :
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amélioration de la sécurité (par exemple : digicode, parlophone, vidéophone, vidéosurveillance, etc.) ;
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prise en compte du développement durable (par exemple : système de chauffage plus performant...).
