La responsabilité du syndic envers le syndicat des copropriétaires: ( première partie)
Les copropriétaires qui se réunissent en assemblée générale, sont représentés par le syndic.
Ce syndic est alors responsable de ses fautes dans l'exercice de ses fonctions, à l'égard du syndicat des copropriétaires qui l'a mandaté. (Cass. Civ 3, 10 octobre 1990, n∞ 89-13.854 : JurisData n∞ 1990-002540))
L'engagement de la responsabilité du syndic par un copropriétaire nécessite de prouver une faute commise par le syndic, mais également un préjudice personnel et direct , ainsi qu'un lien de causalité entre les deux.
Un copropriétaire seul ne peut pas engager cette responsabilité au titre d'un préjudice collectif.
Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires pourra agir. (Cass. 3e civ., 13 nov. 1986 : Rev. loyers 1987, p. 61. - V. JCl. CopropriÈtÈ, Fasc. 100 ou JCl. Construction - Urbanisme, Fasc. 98-10).
La responsabilité des mandataires est prévue à l'article 1992 du Code civil: il est nécessaire d'avoir un dol ou une faute de la part du syndic comme une erreurs, négligence, omission ou un dépassement de pouvoir.
La faute peut découler d'une mauvaise exécution ou d'une inexécution de la mission donnée au syndic.
La faute sera appréciée différemment si la gestion de la copropriété est effectuée par un syndic professionnel (responsabilité plus facilement retenue) ou par un syndic bénévole. (Cass. 3e civ., 20 juin 1972 : JurisData n∞ 1972-000408)
Il y a de nombreux faits générateurs permettant d'engager la responsabilité du syndic comme le non respect du règlement de copropriété ou par des actes visant la gestion de l'immeuble.
Cet article aura pour objet d'étudier l'engagement de la responsabilité du syndic lors d'une faute en matière de travaux et de fournitures pour la maintenance de l'immeuble: sur l'appréciation de la nécessité d'effectuer des travaux (I) et sur la conclusions des contrats par le syndic pour la maintenance (II).
I. L'engagement de la responsabilité du syndic sur son appréciation de l'opportunité et nécessité de travaux de maintenance
Le syndic a pour mission de veiller à l'entretien et au maintien en bon état de l'immeuble (parties communes).
Dans le cadre de cette mission, il a le pouvoir de faire procéder à des travaux jugés nécessaires.
Le syndic peut engager les travaux après avoir reçu une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires , ou bien de son propre chef si cela est prévu dans ses attributions.
En cas d'urgence, le syndic doit faire exécuter les travaux nécessaires de sa propre initiative sans avoir auparavant reçu l'accord de l'assemblée générale. Cette exception est prévue par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18.
La négligence de ne pas faire exécuter des travaux urgents et indispensables est une faute permettant d'engager la responsabilité du syndic. (Cass. 3e civ., 9 déc. 2004, n∞ 02-19.425 : JurisData n∞ 2004-026259).
La responsabilité du syndic peut être engagée, lors de l'exercice de sa mission de maintien en bon état.
L'absence d'action de la part du syndic sera sanctionnée.
-Le syndic doit informer les copropriétaires de la nécessité de faire des travaux.
Le syndic est tenu d'un devoir d'information et de conseil pour permettre à l'assemblée générale d'en tirer les conséquences. (Cass. 3e civ., 26 févr. 2016, n° 14-29.434, F-D, Synd. copr. 5 rue Masséna à Nice c/ SAS Cabinet Borne et Delaunay, Jurisdata n° 2016-003252)
La négligence est alors sanctionnée
-Le syndic est tenu de faire exécuter les travaux votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires, sinon la négligence fautive du syndic sera avérée.
Par exemple:
" la négligence fautive du syndic dans la gestion et l'administration de l'immeuble est avérée, celui-ci ayant en effet négligé d'entreprendre les travaux d'entretien et d'étanchéité nécessaires,
malgré le vote unanime des copropriétaires exprimé lors de l'assemblée générale du 16 juin 2006, alors que l'immeuble continuait à se dégrader, ce qui a abouti à la prise d'un arrêté de péril en décembre 2007."
(Cour d'appel Paris, Pôle 4, chambre 2,9 Avril 2014, n° 11/15511)
-Le syndic est tenu de prendre les mesures nécessaires pour faire réparer des défectuosités constatées dans les parties communes.
Le syndic a un devoir de pourvoir à la conservation et à l'entretien de l'immeuble et est responsable de la perte de capital subie par le copropriétaire concerné (Cass. 3e civ., 18 nov. 2008 : Administrer fÈvr. 2009, p. 52)
L'impécuniosité du syndicat ne peut l'exonérer de cette obligation (Cass. 3e civ., 9 dÈc. 2004, n∞ 02-19.425 : JurisData n∞ 2004-026259).
II. L'engagement de la responsabilité du syndic sur la conclusion de contrats et leurs suivis
La responsabilité du syndic peut être également engagée lors de la conclusion de contrats pour effectuer les travaux nécessaires.
Il y a un excès de pouvoir quand le syndic agit sans autorisation donnée par l'assemblée générale.
Le syndic doit parfois faire intervenir des maître d'œuvres pour respecter son devoir d'information du syndicat.
Cependant la liberté d'intervention du syndic est limitée. Il ne doit pas dépasser ses attributions, notamment en faisant intervenir des prestataires sans l'avis du syndicat ou en prenant des décisions hors de ses compétences alors que la situation n'était pas urgente et indispensable.
Exemple:
" Dépasse ses pouvoirs et engage sa responsabilité professionnelle le syndic de copropriété qui signe avec l'architecte, sans autorisation préalable de l'assemblée générale,
un contrat de maîtrise d'œuvre qui engageait la copropriété, non seulement en vue d'une étude préalable à la décision d'entreprendre le ravalement, mais en vue de l'exécution même de celui-ci" (CA Paris, 19e ch. A, 30 sept. 1998 : JurisData n∞ 1998-022315)
Il y a une négligence du syndic quand il passe un contrat, tout en ayant connaissance de l'impécuniosité du syndicat des copropriétaires pour payer les travaux ou que le coût du contrat dépasse le budget fixé par le syndicat.
Exemple:
"Que la faute commise par le syndic CREDASSUR réside dans le fait d'avoir commandé des travaux à l'entreprise KLEIN sans l'avoir avertie de la situation financière obérée de la copropriété et sans s'être assuré qu'il disposait des fonds nécessaires pour les payer ."
(CA Paris, 26 sept. 2008 : JurisData n∞ 2008-369997)
Par conséquent, le syndic se doit de respecter les décisions prises par le syndicat des copropriétaires notamment sur le budget, la société choisie pour effectuer les travaux.
En matière de suivi des contrats conclus pour effectuer les travaux nécessaires, la mission du syndic est limitée aux pouvoirs confiés par le syndicat des copropriétaires.
Le syndicat peut lui confier la surveillance des chantiers avec ou sans assistance d'un prestataire, et de prendre toutes mesures utiles pour une bonne exécution.
La responsabilité du syndic peut alors être engagée s'il dépasse les pouvoirs confiés, ou s'il n'exécute pas ou pas correctement la mission confiée.
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Joan DRAY
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