Il importe de préciser que les conditions posées par l'article L145-31 alinéa 2 sont cumulatives , ce qui signifie que le locataire ne pourra se dispenser d'appeler le bailleur à concourir à l'acte au motif qu'il l'aurait autorisé en des termes généraux à sous-louer les locaux.
I/l'autorisation de la sous-location
La législateur est venu poser les condtions d'une sous-location régulière et a clairement indiqué que, pour être valable, la sous-location devait remplir plusieurs conditions.
L'article 145-31 du code du commerce précise que:
-la sous-location doit avoir été autorisée par le bailleur, soit par une clause du bail soit ultérieurement,
- et le bailleur doit avoir été appelé à concourir au contrat de sous-location .
En principe, l'autorisation figure dans le bail mais celui-ci peut prévoir que le bailleur devra donner son autorisation soit par acte séparé.
L'autorisation peut être écrite ou orale , mais il est fortement recommandé de se prémunir la preuve d'une autorisation écrite.
L'autorisation peut être tacite , de sorte que le bailleur, sans avoir été appelé à concourir à l'acte de sous-location, renonce à se rpévaloir des irrégularité qui affecte le sous-bail eu égard au dispositions du code du commerce.
Il convient cependant de faire attention à la portée de l'autorisation
Le bailleur peut donner son autorisation à toute sous-location ou ne l'accorder que pour une sous-location déterminée. Il peut limiter son autorisation à certaines personnes (par exemple à une société filiale ou apparentée à la société locataire) et, le cas échéant, prévoir une clause lui donnant le droit d'agréer le sous-locataire proposé ; l'autorisation peut être limitée à des activités précises ou encore à une partie des locaux loués .
II/ appel du bailleur à l'obligation de concourir à l'acte de sous-location
L'appel du bailleur à concourir au contrat de sous-location est une formalité substantielle dont le locataire ne peut pas se dispenser même si le bailleur a connaissance de la sous-location et la tolère de longue date.
Cette formalté est essentielle pour le bailleur qui pourra:
- prendre connaissance de l'identité du sous-locataire,
- du contenu du sous-bail et notamment sa durée, sa destination etc.. afin de vérifier sa conformité avec le bal principal.
Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée AR (C. com. art. L 145-31, al. 4).
En informant le bailleur de son intention de sous-louer il peut, dans le même acte, lui communiquer les lieu, date et heure de signature du sous-bail.
Le bail peut étendre l'obligation d'information pesant sur le locataire par exemple en obligeant ce dernier à fournir au bailleur des informations précises sur le sous-locataire ou le projet de contrat.
Il appartient , en principe, au locataire d'appeler le bailleur à concourir à l'acte mais le sous-locataire prudent de s'assurer que le locataire principal a bien effectué les demandes et se substiituer à lui, en cas de carence.
Le sous-locataire devre pallier à ces négligences afin de :
-rendre opposable le sous-bail au bailleur,
- de s'assurer qu'aucun reproche ne lu sera opposé.
Dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l'avis par lequel le locataire lui fait part de son intention de sous-louer , le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte (C. com. art. L 145-31, al. 4).
Le bailleur n'est toutefois pas obligé de répondre, pas plus qu'il n'est obligé d'être présent au moment de l'appel de concourir.
Je me tiens à votre disposition pour tous renseignements et pour tous contenteux.
Maître Joan DRAY
Avocat à la COUR
joanadray@gmail.com
