Dans le cadre d’une procédure saisie- immobilière, il est possible de tirer un meilleur prix de la cession du bien en sollicitant du juge la vente amiable de l’immeuble.
Toutefois, l’autorisation de vente amiable n’est qu’une simple faculté pour le juge, le débiteur devra justifier de perspectives sérieuses de vente du bien.
La saisie immobilière, prévue à l’article L.311-1 du Code des procédures civiles d'exécution, permet au créancier d’obtenir la vente forcée de l'immeuble du débiteur, en vue de la distribution de son prix.
La procédure peut être engagée par tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.
Le créancier devra faire délivrer, par huissier, au débiteur un commandement valant saisie.
À défaut de paiement par le débiteur dans le délai de 8 jours, un huissier pourra procéder à un procès-verbal de description des lieux.
Dans un délai de 2 mois à compter de la publication du commandement de payer, le débiteur est assigné devant le juge de l'exécution.
Le juge de l’exécution peut, de manière classique, ordonner la vente forcée du bien immobilier.
Cependant, afin de permettre d’obtenir un meilleur prix de la vente et d’éviter l’épreuve de l’enchère publique, la loi autorise le débiteur à procéder à la vente amiable de son bien immobilier, sous réserve de l’autorisation du juge.
I – L’autorisation de vente amiable
- La demande d’autorisation
La demande tendant à la vente amiable peut être présentée à l'audience d'orientation (CPC ex., art. R. 322-15).
Toutefois, cette demande peut être formulée de manière anticipée, en application de l'article R. 322-20 du Code des procédures civiles d'exécution : « La demande tendant à la vente amiable de l'immeuble peut être présentée et jugée avant la signification de l'assignation à comparaître à l'audience d'orientation ».
Dans cette dernière hypothèse, la demande doit être faite par assignation comportant constitution d'avocat devant le juge de l’exécution, sans avoir à respecter de délai particulier.
En cas de rejet de la demande anticipée d'autorisation de vente amiable, le débiteur ne pourra réitérer sa demande lors de l'audience d'orientation, la décision de rejet ayant autorité de chose jugée.
La décision qui accueille la demande tendant à la vente amiable de l'immeuble saisi suspend le cours de la procédure
- Les motifs justifiant la vente amiable
L'article R. 322-15 du Code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution prévoit que : « Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ».
La vente amiable sollicitée n’a donc aucun caractère automatique, le débiteur devra faire la preuve des démarches entrepris dans le but de trouver un acquéreur.
Avant d’entreprendre les démarches de recherche d’acquéreurs, il est nécessaire d’établir une évaluation de la valeur du bien, afin que le juge de l’exécution puisse s'assurer que la vente est conclue dans les conditions satisfaisantes.
Il existe essentiellement deux motifs justifiant l’autorisation de vendre à l’amiable :
- La preuve de démarches actives, telles que la remise de mandats de vente à des agences immobilières ou,
- La conclusion d’un compromis de vente.
Ainsi la demande sera rejetée dans le cas où divers mandats de vente ont été conclus sur une période de neuf mois et qu'ils n'ont donné lieu à aucune offre concrète d'achat, ni signature d'un compromis de vente et, en l'absence d'un acquéreur potentiel connu (CA Montpellier, 5e ch. A, 19 févr. 2009, n° 08/08196).
De même, un récent arrêt a rejeté la demande au soutien de laquelle sont produits deux mandats de vente, un pour chaque lot d'enchères, l’avant-veille de l'audience, donnés par le même agent immobilier ; l'unicité et la tardiveté de leur élaboration ne témoignent pas de la part des débiteurs de diligences révélatrices d'une intention sérieuse de procéder à la vente amiable (CA Aix-en-Provence 30 Mai 2014).
Concernant un compromis de vente, le fait pour le débiteur de présenter une offre d'achat ferme d'un montant supérieur à la vente disponible n'est pas suffisant pour permettre au juge d'ordonner la vente amiable, les documents fournis sur le futur acquéreur étant insuffisants (CA Aix-en-Provence 28 fevr. 2014, N°13/22184).
En revanche, se sont vus accordée la vente à l’amiable, les débiteurs produisant une estimation du bien et justifiant avoir donné plusieurs mandats non exclusifs de vente et les créanciers étant par ailleurs assurés d'être intégralement remboursés compte tenu du montant de la créance et de la valeur du bien ». (CA Paris, 19 juin 2008).
Par ailleurs, le mandat ou le compromis de vente doit être fixé à un prix conforme à la valeur du bien, afin de permettre le désintéressement du créancier.
Dans le cas où le saisi a trouvé un acquéreur, il convient également que ce dernier présente des garanties financières assurant le caractère sérieux du compromis.
Ainsi, est autorisée la vente amiable du bien lorsque le saisi a fait évaluer la maison, régularisé un mandat de vente auprès d'une agence immobilière, trouvé des acquéreurs, signé un compromis de vente prévoyant la réitération de l'acte, les acquéreurs ayant justifié d'un accord de prêt d'une banque (CA Grenoble, 2e civ., 26 sept. 2011, n° 11/03592).
- Le contenu de la décision d’autorisation de vente amiable
En vertu de l'article R. 322-21 du même code : « Le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ».
En outre, « Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. À cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois. ».
Cette vente, bien qu’amiable est strictement encadrée par les conditions posées par le juge de l’exécution.
La décision autorisant la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel le bien ne peut être vendu et, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Par ailleurs, la vente doit s’effectuer dans le délai précisé dans la décision, qui ne peut dépasser quatre mois, éventuellement prolongé de trois en vue de la rédaction de l'acte notarié si le débiteur justifie d'un engagement écrit d'acquisition.
L'intervention du juge se poursuit jusqu'à l'audience de rappel et le juge de l’exécution vérifie que les conditions qu'il avait posées dans son jugement ont été respectées et que le prix a bien été consigné ; c'est alors seulement qu'il constatera la vente.
II – L’audience de rappel de l’affaire
Aux termes de l'article R. 322-21 du Code des procédures civiles d'exécution, lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge de l'exécution fixe la date de l'audience de rappel dans maximal de quatre mois, pouvant être prolongé de trois mois en vue de la rédaction de l'acte notarié.
L'article R. 322-25 du même code prévoit que : « À l'audience à laquelle l'affaire est rappelée, le juge s'assure que l'acte de vente est conforme aux conditions qu'il a fixées, et que le prix a été consigné. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d'hypothèque et de privilège prises du chef du débiteur ».
Lors de l'audience de rappel, le juge ne constate la vente amiable que si l'acte notarié de vente est conforme aux conditions fixées par l'autorisation et si le prix a été consigné pour être distribué.
L'acte authentique constatant la vente amiable doit respecter l'intégralité des clauses prévues au cahier des conditions de vente, ainsi l'acte notarié ne peut pas prévoir le séquestre des sommes versées entre les mains du notaire alors que le cahier des conditions de vente désignait la CARPA comme séquestre conventionnel (TGI Nice, JEX, 19 juill. 2007).
Par ailleurs, un délai supplémentaire de trois mois peut être accordé afin de permettre la rédaction de l'acte authentique et à condition que le débiteur saisi justifie d'un engagement écrit d'acquisition, dès lors, si la promesse de vente est caduque et qu’aucun acte authentique de vente amiable n'a été dressé, la demande sera rejetée (CA Amiens, 2 sept. 2010, n° 10/01399).
À défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge ordonnera la vente forcée du bien.
Le jugement ainsi rendu n'est pas susceptible d'appel.
De même, la Cour de cassation a déclaré irrecevable le pourvoi en cassation formé par un créancier inscrit, alors que la vente amiable avait permis le désintéressement intégral de tous les créanciers (Cass. 2e civ., 18 oct. 2012, n° 11-20.450, 1656).
III – La réalisation de la vente amiable
Si l'autorisation de vente amiable lui a été donnée, le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable.
Le débiteur est tenu de rendre compte des démarches qu'il a accomplies à cette fin, lorsque le créancier poursuivant en formule la demande.
En cas de carence du débiteur, le créancier peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge de l'exécution aux fins d'obtenir la reprise de la procédure sur vente forcée (CPC ex., art. R. 322-22).
L'article R. 322-23 impose que le prix de vente de l'immeuble acquitté par l'acquéreur soit consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations.
En cas de défaut de conclusion de la vente du fait de l'acquéreur et sous réserve de son droit de rétractation, les versements effectués par celui-ci restent consignés pour être ajoutés au prix de vente dans la distribution.
Enfin, un notaire, librement choisi par les parties, est chargé d'établir l'acte de vente.
Les parties sont libres d'insérer dans leur contrat les clauses qu'elles souhaitent, sous réserve que ces stipulations respectent les conditions particulières de la vente imposées par le juge de l'exécution.
Il appartient au notaire qui procède à la vente de s'assurer du respect de ces conditions ; à défaut la vente pourrait être remise en cause par le juge de l'exécution.
L'article L. 322-3 du Code des procédures civiles d'exécution précise que: « La vente amiable sur autorisation judiciaire produit les effets d'une vente volontaire. Elle ne peut donner lieu à rescision pour lésion ».
Toutefois celle-ci a pour effet d’entraîner la purge de plein droit de l'immeuble de toute hypothèque et de tout privilège.
Je me tiens à votre disposition pour tous renseignements et contentieux.
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Joan DRAY
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