Il arrive lors d'une vente que des acquéreurs découvrent que le bien immobilier qu'ils ont acheté , comprend des parties communes qui ont été annexés par le précédent vendeur.
si les acquéreurs ont été informés préalblement à la vente que les parties communes ont été annexés, sans autorisation, et qu'ils achètent , en connaissance de cause, ils ne pourront pas ,sollicite de dommages et intérêts , ni la nullité de la vente.
La Cour de Cassation vient de statuer dans les termes suivants:
"Les acquéreurs étaient avertis lors de l’avant contrat de vente que les parties communes avaient été annexées sans autorisation ,ne peuvent obtenir des dommages-intérêts".
Les parties communes sont souvent sujettes à différentes dérives, et leurs annexions irrégulières à des parties privatives en fait partie.
L’annexion irrégulière résulte souvent d’erreurs formées lors de la vente d’un bien et de certaines parties dont ne devraient pas bénéficier les futurs acquéreurs.
Elle peut aussi résulter d’un comportement déloyal de certains propriétaires s’appropriant des parties initialement communes dont les autres propriétaires n’ont même pas conscience de leur droit de jouir de ces parties.
Lors de transactions immobilières, des biens immobiliers sont souvent vendus et sont mentionnées des parties communes dont pourraient jouir les futurs acquéreurs. Il arrive toutefois que des annexions irrégulières de ces parties communes à des parties privatives aient été opérées avant la vente.
Dans un arrêt récent rendu le 15 mars 2018 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, (Ccass. 3eCiv. 15 mars 2018, n° 17-12.759), la Haute juridiction répond à cette problématique.
Il est question ici d’acquéreurs qui ont acheté un bien avec une partie commune précisée dans l’avant contrat de vente.
Cependant, les acquéreurs ont préalablement été avertis au cours de l’avant contrat que les parties communes concernées par le contrat de vente ,ont été annexées par le passé et sans autorisation à des parties privatives.
Les acquéreurs ont alors demandé l’obtention de dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi ainsi que la nullité de la vente.
Cependant, la Cour de Cassation ne va pas retenir une faute du notaire. En effet, il rejette le pourvoi formé par les acquéreurs, au motif que ceux-ci étaient avertis pendant la signature de l’avant-contrat de cette annexion irrégulière. L’aléa avait donc été mis en exergue avant la signature de l’acte authentique, la réticence dolosive ici ne pouvait pas être retenue, car les différentes superficies des pièces, et du bien vendu ont été communiquées par le notaire aux acquéreurs :
« Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que les acquéreurs avaient été avertis, lors de la signature de l'avant-contrat, que l'annexion de la cour commune à la partie privative avait été faite sans autorisation et qu'ils avaient acquis en toute connaissance de cause de l'aléainhérent à l'irrégularité de la construction, et souverainement retenu qu'au vu des documents qui leur avaient été communiqués lors de l'acte authentique, les notaires ne disposaient pas d'éléments de nature à les faire douter de l'exactitude des surfaces déclarées par les vendeurs et qu'aucune faute ne pouvait leur être reprochée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que les demandes de … devaient être rejetées »
En outre, il convient de rappeler qu’en cas d’annexion irrégulière des parties communes, peuvent être demandées des retours à l’état antérieur à la vente, dans un délai de 30 ans, principe rappelé par la Cour de cassation dans un arrêt de 2008 (Ccass, 3eCiv. 16 janv. 2008, n° 06-21.123).
Mais lorsqu’il est établi que les acquéreurs étaient pleinement informés de cette annexion irrégulière pendant la vente, ceux-ci ne peuvent dès lors en demander la nullité, l’aléa ayant été accepté initialement dans le cadre de la vente.
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Joan DRAY
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