Lorsque le débiteur a dans son patrimoine des biens immobiliers réalisables, le juge-commissaire peut autoriser leur cession isolée afin de payer les dettes du débiteur.
En principe , il s‘agit de vente par adjudication.
Cependant, le Juge Commissaire peut aussi autoriser les ventes amiables qui sont de deux sortes, soit par adjudication amiable, soit de gré à gré, sur le fondement de l'alinéa 3 de ce texte qui prévoit que « Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine...
L'article L. 642-18, alinéa 3, du Code de commerce envisage une réalisation des immeubles : la cession de gré à gré.
Bien qu'il s'agisse de vente qualifiée de "gré à gré", il ne s'agit pas juridiquement de vente volontaire Il en est tiré la conséquence que la rescision pour lésion est impossible
La vente de l'immeuble est parfaite dès l'ordonnance du juge-commissaire qui l'autorise, sous la condition suspensive que la décision acquière force de chose jugée même si elle n'est réalisée que par l'accomplissement d'actes postérieurs à la décision du juge-commissaire.
C'est pourquoi, dès lors que les délais de recours sur la décision du juge-commissaire sont expirés, le liquidateur ne peut stopper la vente en prenant prétexte que le débiteur aurait les fonds pour apurer tout son passif
A/Nécessité d'une ordonnance autorisant la cession de gré à gré des immeubles
Comme pour toutes les ventes d'actifs du débiteur en liquidation, la vente de gré à gré suppose une ordonnance du juge-commissaire, qui en constitue la première étape.
J’avais déjà évoqué dans un précédent article des conséquences d’une offre d’achat relative à un immeuble par l’offrant et la Cour de Cassation avaient précisé que « L'auteur d'une offre relative à l'immeuble d'un débiteur soumis à une procédure collective, ne peut plus la rétracter dès lors que le juge-commissaire en a autorisé la vente de gré à gré »(Cass. com., 14 nov. 2019,)
B/ sort de l’offre de d’achat avec condition suspensive
Il arrive souvent que des acquéreurs souhaitent conditionner leur offre à l’obtention d’une condition suspensive , consistant à obtenir un prêt.
Quel est le sort réservé à l’offre de vente si la condition suspensive ne réalise pas ?
À l'occasion d'une vente de gré à gré d'un immeuble d'un débiteur en liquidation judiciaire, l'acquéreur peut invoquer la condition suspensive dont il a assorti son offre d'achat, peu important que l'ordonnance du juge-commissaire autorisant la vente à son profit ne la mentionne pas expressément
(Cass. com., 27 sept. 2016, n° 14-22.372, F-P+B , )
La Cour de Cassation a jugé que l'exécution de l'ordonnance était subordonnée à la réalisation d'une condition suspensive. La cour d'appel a pu en déduire que le refus de l'acquéreur de régulariser la vente n'était pas fautif en l'absence de réalisation de cette condition.
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JOAN DRAY
Avocat
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