DROIT IMMOBILIER

Il est fréquent que des personnes confient leur bien immobilier à louer à des professionnels souvent dénommé mandataire de gestion locative au moyen d’un contrat de mandat. Le contrat de mandat est celui par lequel une personne, le mandant donne à une autre personne, le mandataire, le pouvoir de faire un ou des actes juridiques en son nom. Dans le cadre du mandat l’agence immobilière se voit souvent confier plusieurs misions - Trouver des locataires et vérifier leur solvabilité - Recouvrer les loyers et charges - Effectuer les démarches administratives ou judicaires en lieu et place du propriétaire - Souscrire une assurance loyer impayé

Lorsqu’une mesure d’expulsion est ordonnée, plusieurs délais doivent être respectés par le bailleur sous peine de devoir verser des dommages et intérêts à l’occupant du bien concerné. Des délais judiciaires peuvent être reconnus à la personne visée par la mesure d’expulsion. Comment s’opère l’octroi de ces délais accordés par le juge ? Le juge peut accorder des « délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel ». Quel juge est compétent pour reconnaître des délais judiciaires à la personne visée par une mesure d’expulsion ? (A.). L’article pose ensuite une série de condition qu’il convient de commenter successivement (B.).

Il peut arriver que dans le cadre d'un bail commercial, le locataire soit placé en liquidation judiciaire. On peut se demander ce qui va advenir du bail dans ce cas. La situation est en effet complexe si le bail n'est pas à son terme, ou que la clause résolutoire n'est pas acquise au jour du jugement d'ouverture de la liquidation. La Cour de cassation dans un arrêt du 19 février 2013 va apporter une réponse concernant le point de départ du délai pour agir en résiliation du bail (Cass. com. 19 février 2013 n° 12-13.662 (n° 198 FS-PB), Huille-Eraud ès qual. c/ Sté Inter-Home ITH)

En principe, le bail est attaché au titulaire, celui qui l’a officiellement signé. Un transfert est cependant possible dans certaines conditions et pour certains cas seulement, notamment en cas du décès du titulaire. Il reste à déterminer si ce transfert est automatique ou s’il est facultatif, c'est à dire subordonné à une demande de l’intéressé. Sur ce point la jurisprudence n'était pas uniforme et un arrêt récent de la Cour de cassation va finnalement poser le principe, décidant qu'il n'y a pas de transfert automatique du bail d'habitation au conjoint survivant n'habitant pas les lieux (Cass. 3e civ. 10 avril 2013 n° 12-13.225 (n° 407 FS-PB), SCI Junot c/ Lichtlé. MGI n° 61070 ).

Trop souvent, en cas de contentieux entre bailleurs et locataires, les locataire reprochent à leur bailleur de ne pas avoir rempli ses obligations légale d'entretien du local loué. Il s'agit donc de définir les obligations d'entretien à la charge du bailleur ainsi que les conditions de mise en jeu de sa responsabilité en cas d'inexécution de son obligation. Un arrêt récent pose le principe selon lequel le locataire ne peut pas refuser que son bailleur exécute son obligation de travaux en nature(Cass. 3e civ. 27 mars 2013 n° 12-13.734 (n° 336 FS-PB), Villa c/ Opac de la CUB)

Tout logement subit une certaine dégradation pendant la location. Qui en est responsable et qui doit assurer les frais de sa remise en état? Pour répondre à ces questions, il faut avoir évalué le rôle de chacun dans cette dégradation, le meilleur moyen pour cela étant la comparaison des états de lieux d'entrée et de sortie. En effet, le plus souvent, l'état des lieux de sortie est comparé à l'état des lieux d'entrée, pour permettre d'identifier les éventuels travaux qui seraient à la charge du locataire pour la remise en état du logement. Cependant, il n'est pas rare que les parties n'en aient pas établi, ou que seul l'un des état des lieux soit réalisé. Comment dans ce cas savoir qu'elles sont les travaux à la charge du locataire ?

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Lorsqu'un locataire subit un trouble de jouissance du fait d'un autre locataire, deux situations peuvent se présenter: - soit les deux locataires ont le même bailleur et sa responsabilité contractuelle sera recherchée, -soit la locataire victime devra agir sur le fondement délictuel contre l'auteur du dommage. Il convient de rappeler Le bailleur doit en effet garantir une jouissance paisible au locataire et répond à ce titre des troubles émanant d'un autre locataire qui n'est pas un tiers au sens de l'article 1725 du Code civil La Cour d'Appel de GRENOBLE a réaffirmé dans un arrêt de 2012 que le bailleur était responsable envers son locataire qui a subi des violences émanant d'un autre locataire. (CA Grenoble, 2e ch., 21 juin 2012, n° 11/00777 : JurisData n° 2012-020198) Cet article rappelle les obligations qui pèsent sur le bailleur qui doit garantir à don locataire une jouissance paisible et doit agir pour assurer cette tranquillité.

Présentation : Le contrat de bail est un contrat qui lie un bailleur avec un preneur à bail. Le bailleur s’engage, moyennant un loyer, à procurer au preneur la jouissance d’un bien mobilier ou immobilier (article 1713 du Code Civil). Cette occupation engendre des obligations pour les parties. Si le locataire ne respecte pas ses obligations, la loi permet au bailleur, de plusieurs manières, de mettre fin au contrat. Le bailleur peut utiliser plusieurs moyens légaux et conventionnels, afin de résilier le bail. Ces règles de résiliation sont prévues dans une loi de 1989 (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Plusieurs hypothèses sont prévues dans ce texte législatif, et elles ne prévoient pas toutes une faute de la part du locataire. En effet l’article 12 de cette loi, prévoit la résiliation du bail en cas de décès du locataire. Certaines modifications ont été apportées par la loi relative à la lutte contre l’exclusion de 1998 (loi n° 98-657 du 29 juillet 1998). Ces dispositions donnent, par exemple, le pouvoir aux juges, d’accorder des délais de paiement au bénéfice du locataire. Le bailleur peut prévoir l’inexécution des obligations du locataire, par le biais de clauses résolutoires dans le contrat de bail. Il peut aussi faire constater la résiliation du bail par l’intermédiaire du juge.

Lors de l'entrée et de la sortie des lieux , les parties doivent faire établir contradictoirement un constat de sortie . L'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs énonce qu'un état des lieux doit être effectué contradictoirement entre les parties, c'est-à-dire entre le bailleur et le preneur. Le principe du contradictoire est en effet relatif lorsque son absence est imputable au locataire, qui part sans laisser d'adresse. Il peut arriver que le locataire quitte les lieux , sans laisser d'adresse et sans avoir transmis ses coordonnées, cette situation peut être délicate pour le bailleur qui droit rapidement faire constater l'état des lieux à la sortie. La jurisprudence considère que l'état des lieux établi par huissier est opposable au locataire qui est parti sans prévenir son propriétaire et sans laisser une adresse où les joindre. CA Agen, 9 sept. 2009, Cocco c/ Girot : JurisData n° 2009-016174).